ממלון הנסיכה ועד לכיכר אתרים: שיטת נצבא לעיכוב פרויקטים, ומה יוצא לה מזה?

נצבא רכשה לאחרונה את חניון כיכר אתרים בסכום גבוה בהרבה מהשווי המוערך של הנכס שמיועד להריסה ולהקמה של מגדלי מגורים ומלונאות • סקירה של התנהלות החברה בנוגע לתחנה המרכזית החדשה בתל אביב ומלון הנסיכה באילת מעלה תמיהה בנוגע לעסקה ושאלות על המניעים מאחוריה

כיכר אתרים, ומתחתיה הכניסות לחניון / צילום: איל יצהר
כיכר אתרים, ומתחתיה הכניסות לחניון / צילום: איל יצהר

הידיעה על כך שנצבא חברה לאיש העסקים ספי צביאלי והיא זאת שתממן את רכישת החניון התת קרקעי בכיכר אתרים בסכום של 430 מיליון שקל, הפתיעה רבים. זו לא סתם עוד עסקה. קבוצת JTLV, בהובלה של עמיר בירם, מתיו ברונפמן ושולם פישר, השקיעה בעשר השנים האחרונות ממון רב בקידום פרויקט ההתחדשות של כיכר אתרים. לכולם ברור שמהלך רכישת החניון לא יאפשר את מימוש הפרויקט.

כדי לנסות ולהבין מה עומד מאחורי הרכישה, בחנו כמה סיפורים שקשורים לרכישות של נצבא: סיפור הרכישה של התחנה המרכזית בתל אביב והרכישה של מלון הנסיכה באילת. האם גם במקרה של כיכר אתרים נועדה הרכישה לסכל את קידום הפרויקט?

נצבא: מחברת נכסי אגד לנכסים בשווי 12 מיליארד שקל

הסיפור של נצבא מתחיל בסוף שנות ה-90 כשתחום התחבורה הציבורית נפתח לתחרות וחברת אגד נאלצה למכור את חברת נכסי הנדל"ן שלה, נצב"א (ראשי תיבות של "נכסי צאן ברזל אגד"). מי שקנה את החברה היה איש העסקים קובי מימון, שהתפרסם אחר כך בעיקר בשל עסקי הגז ובשל חברותו עם מי שהיה שר האוצר משה כחלון.

משה כחלון / צילום: רפי קוץ
 משה כחלון / צילום: רפי קוץ

בשנת 1997 נרשמו לראשונה מניותיה של נצבא למסחר בבורסה. ב-2003 היא החלה בייזום והקמה של פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים, וב-2004 החלה לפעול גם באירופה, בתחום של רכישה והשכרת משרדים ומבני לוגיסטיקה. בשנת 2015 רכשה חברת איירפורט את מלוא החזקות הציבור במניות נצבא, וב-2017, לאחר פירעון כל איגרות החוב שהנפיקה נצבא לציבור, נצבא חדלה מלהיות תאגיד מדווח וכיום היא חברה פרטית.

מצגת שוק ההון של החברה מספטמבר 2020 מגלה שלחברה נכסי נדל"ן בארץ ובעולם בשווי של 11.8 מיליארד שקל. מפת פריסת נכסי החברה מציגה נכסים מאילת ועד קריית שמונה: בתי מלון, מרכזים מסחריים, תחנות מרכזיות, מבני תעסוקה ושכונות מגורים.

התחנה המרכזית בת"א: רכשה את השליטה ומנשלת את בעלי זכויות אחרים

בחודש שעבר פנו בעלי חנויות בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב אל שרת התחבורה, מרב מיכאלי, בבקשה למנוע הארכה אוטומטית של ההסכם בין חברת נצבא למשרד התחבורה להפעלת התחנה המרכזית ומסוף האוטובוסים, ולפעול לקידום הסכם פינוי התחנה, המתהווה בימים אלה. בעלי החנויות זועמים על כך שלא זומנו לקחת חלק במו"מ על פינוי התחנה, ועל כך שאינם שותפים להחלטות שמתקבלות במסגרתו. לטענתם, מגיעות להם כמחצית מהזכויות העתידיות על המתחם.

בשנת 2009 הודיעה חברת נצבא על מימוש אופציה שניתנה לה לרכישת 48% ממניות התחנה המרכזית החדשה בתל אביב. נצבא רכשה את החובות של התחנה המרכזית לבנק דיסקונט בסך 193 מיליון שקל במחיר של 138 מיליון שקל. ב-2015 זכתה נצבא במכרז לרכישת נכסי התחנה המרכזית החדשה, תמורת 320 מיליון שקל. ב-2017 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי חברת נצבא ביצעה מהלך משולב ומתוכנן מראש במטרה להפוך את נצבא הן לבעלת השליטה בתמח"ת (החברה המנהלת את התחנה המרכזית) והן לנושה המובטחת היחידה שלה, ובכך לאפשר לה, בהמשך ובתזמון הנכון מבחינתה, לנקוט הליכי חדלות פירעון נגד התמח"ת, ובמסגרתם להשתלט על נכסי הנדל"ן שלה או על מניותיה במחיר מופחת משוויים הריאלי.

תחנה מרכזית ת''א / צילום: שלומי יוסף
 תחנה מרכזית ת''א / צילום: שלומי יוסף

עו"ד צבי שוב, המייצג את בעלי החנויות, מתאר התעמרות ארוכת שנים של נצבא בבעלי החנויות: "המקום נבנה בשנות ה-60 ולא הסתיים. אחרי שנצבא קנו את החלק של מרדכי יונה, שזה חצי מהתחנה, הם לא עשו שום דבר כדי לקדם את ההתחייבויות של התמח"ת מול 700 החנויות הראשונות. כך למשל לאשר את התב"ע החדשה ולצקת זכויות לתוך התחנה. הם השאירו את הדיקטים סגורים. למעשה, הם רצו להתיש את הרוכשים המקוריים, באמצעות תשלום של דמי ניהול וארנונה, וכך לגרום להם למכור את הזכויות לאט לאט לתמח"ת. הם יצרו איתם מאבקים משפטיים באין סוף תביעות וגרמו ללא מעט אנשים שם - מדובר ביורשים או שכבר מבוגרים מאוד - לוותר על הזכויות שלהם ולמכור אותם בגרושים לתמח"ת". שוב מסביר את ההתנהלות של נצבא ברצון להשתלט על הנכס ועל הזכויות העתידיות.

לפי שוב, אסטרטגיית ההתשה של נצבא רק משתכללת עם השנים: "היום הם טוענים לדוגמה, שכל המעברים הציבוריים הם שלהם, ושבעלי החנויות קנו רק את שטח החנויות. כשזה היה קשור לדמי הניהול הם ביקשו לשלם על השטחים. ככה הם ייבשו את בעלי החנויות. לאחר עשרות שנים של פגיעה והזנחה של זכויות בעלי החנויות מכל הבחינות, כפי שקבע גם בית המשפט המחוזי, הגיעה העת לפצות ולהתחשב בבעלים אומללים אלה, שרכשו חנויות במיטב כספם, ובחלק נכבד מהמקרים לא קיבלו כלל את החנויות, אינם רשומים בטאבו, לקחו מהם את זכויות הבנייה וההיתרים, ניידו אותם לאזור אחר והזניחו בפועל את המקום מכל הבחינות".

זה נדמה אולי שהתחנה המרכזית החדשה היא מקום חלש ושכוח אל, ואולם תוכנית המתאר של העיר ת"א מאפיינת אותה בזכויות בנייה רבות. אם לדייק, ניתן יהיה לבנות שם מגדלים בני 25 קומות, שיכללו עד 40% מגורים, כולל שימושים כגון תעסוקה ומסחר.

מלון הנסיכה באילת: רכשה את המלון בהתמחרות, והשיפוץ מתעכב

תחקיר שנערך ע"י העיתונאי שוקי שדה והתפרסם בעיתון "דה מרקר" ביולי האחרון, מגולל מסכת של השתלטות חברת נצבא על מלון הנסיכה באילת. המלון הוקם ב-1992 על ידי אלכסנדר טסלר, איש עסקים יהודי מגרמניה. בשנים הראשונות נחשב המלון למפואר אך עם השנים דעכה יוקרתו, בעיקר בגלל בניית בתי מלון חדשים יותר בחוף הצפוני של העיר. ב-2011 הועבר המלון לניהול רשת ישרוטל, שדאגה לטפל בחוב של 200 מיליון שקל שעמד לחובת החברה המנהלת של המלון.

ב-2015 מונה למלון כונס נכסים זמני, בעקבות חוב של 190 מיליון שקל לבנק הפועלים. אחרי תהליך התמחרות, נצבא רכשה את המלון ב-220 מיליון שקל, וטסלר נשאר בעל מניות מיעוט במלון. נצבא סגרה את המלון מיד כשקיבלה לידיה את השליטה בו וטענה שזה לצורך שיפוצים. ב-2017 רכשה נצבא את חלקו של טסלר תמורת 25 מיליון שקל. נצבא הייתה אמורה לשלם לטסלר עוד 10 מיליון שקל, מתוך רווחי המלון, לאחר שהוא יתחיל לעבוד, אך כאמור, השיפוץ לא הסתיים. בחודש דצמבר 2019 פרצה במלון שרפה שגרמה לעיכוב נוסף בהשלמת שיפוץ המלון.

לאורך השנים נהנתה נצבא מהטבות שונות הקשורות לשיפוץ המלון. בין 2015 ל-2018 לא שילמה ארנונה כלל, ומאז היא משלמת תעריף מופחת. בנוסף, היא קיבלה מענק של 20 מיליון שקל ממשרד התיירות.

חבר הכנסת מאיר יצחק הלוי, שכיהן עד לאחרונה כראש העיר אילת, זועם על הזנחת המלון: "נפגשתי פעמיים עם הממונה על ההגבלים ואמרתי לו שאני חושב שאסור לנו לסגור את המלון מבלי שאנחנו יודעים שיש פתרון בטוח, ולצערי, אשר יגורתי בא לי. נעשתה רכישה ע"י נצבא, קובי מימון, והתחילה התמהמהות מוזרה. צריך לזכור שזה בא אחרי שהובלנו מהלך מסייע לרוכשי המלון לבנות 100 יחידות בוואדי, בחלק הדרום מערבי של המלון, וגם התרנו להם שיפוצים שהצריכו שיפוצים שלנו. העסק נתקע עד היום. מבחינתי זה נזק גדול מאוד גם לקופה העירונית, וזה נזק אסתטי, סביבתי, לחוף, למרחב הציבורי, לצמחייה.

"התחלתי להפעיל כמה סנקציות כמו להודיע להם שניקח להם את החוף, וכמובן שקיימתי אינספור שיחות עם פרי אטיאס, מנכ"ל נצבא, שבהן ביקשתי שיעמדו בלוחות זמנים. לצערי זה לא קרה. אני מקווה שהנהלת העיר החדשה תנקוט כלים משפטיים כדי להשמיש את המלון". מפת האינטרסים של נצבא בפרשת מלון הנסיכה מעורפלת יותר. ייתכן שנצבא מעריכה שייבוש הנכס במשך שנים יוביל להגדלת זכויות הבנייה על הקרקע.

כיכר אתרים: תוכנית מאושרת למגדלי יוקרה

מסכת התחדשות כיכר אתרים התחילה לפני כעשור, כשקרן JTLV, בהובלה של עמיר בירם, מתיו ברונפמן ושלום פישר, רכשה את הבעלות על רוב שטחי הכיכר במטרה לקדם בה פרויקט מגורי יוקרה, מסחר ומלונאות.

התוכנית המקורית, שעליה חתום האדריכל הבריטי הנודע נורמן פוסטר, הציעה הריסה של הכיכר הקיימת, כולל מבנה הדיסקוטק שבמרכזה, החנויות ובית המלון, והקמה של ארבעה מגדלים: שניים בגובה של 26 קומות, אחד בגובה 31 קומות ועוד אחד בגובה 36 קומות. הפרויקט כלל כ-80 אלף מ"ר שטחי מלונאות ומגורים, 4,000 מ"ר של שטחים ציבוריים, שטחי מסחר ועשרה דונמים של שטחים פתוחים.

באפריל 2018, בעקבות מחאת עמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים", החליט בית המשפט המחוזי להחזיר את הפרויקט לדיון בוועדה לשמירה חופית (ולחו"ף). העמותה טענה כי התוכנית שקודמה בכיכר סותרת את תוכנית המתאר תא/5000 ולא הובאה לאישור הוולחו"ף.

ביוני אישרה הוולחו"ף תוכנית הכוללת שני מגדלים בני 25 קומות, ולא שלושה ארבעה בניינים נמוכים יותר ותמהיל השימושים במגדלים הפך ל-70% מלונאות ו-30% מגורים. בין היתר נקבע כי רחוב הירקון לא יהיה יותר משוקע אלא יעלה אל פני הקרקע.

בחודש פברואר 2020 הגיש איש העסקים ספי צביאלי לבית המשפט המחוזי בת"א עתירה נגד מסמך המדיניות שהעירייה קידמה למקטע החוף שבין המרינה ובריכת גורדון, כולל בתי המלון. העתירה קוראת לבטל את החלטת הוועדה המקומית לאשר את המסמך. ע"פ העתירה: "העותר לא יכול לצפות באפס מעשה כאשר לנגד עיניו מופקע היהלום היקר הזה מהציבור ונמסר ליזמים פרטיים, וזאת תוך ויתור על האינטרס הציבורי ועל זכויותיהם של תושבי העיר במובנים רבים".

 
  

ב-21.7.21 התפרסם כי צביאלי זכה במכרז שנערך למכירת החניון בכיכר אתרים בתל אביב וישלם 257 מיליון שקל לעיריית תל אביב-יפו ועוד 84 מיליון שקל לחברת נכסי עידית. בצירוף מקרים יוצא דופן התפרסמה למחרת החלטת בית המשפט המחוזי תל אביב לדחות את עתירתו של צביאלי, שביקש לבטל את החלטת הוועדה המקומית תל אביב-יפו לאשרר את מסמך המדיניות למרחב כיכר אתרים. ב-15.8.21 נודע כי חברת נצבא היא הגורם המממן שמסייע לצביאלי ברכישת חניון כיכר אתרים.

בשיחה עם גלובס, אומר גורם בענף היזמות כי "נשאלת השאלה למה הם עשו את העסקה. מצד אחד יש להם המון נכסים שמייצרים להם כסף ואני מניח שהם מחפשים מקומות לזרוק את הכסף שלהם. מצד שני, הם משלמים 360 מיליון שקל על נכס שמניב, ע"פ הערכות, 3.5-3 מיליון שקלים בשנה. התשואה מאוד נמוכה. מכאן ניתן להבין שהאינטרס שלהם הוא פיתוח הכיכר. יש פה משהו לא ברור. לכאורה הכניסה שלהם לפרויקט היא מאוחרת מדי. יש תוכנית מתאר שקובעת איזה מסגרת שנקבעה לפיתוח המקום ולא משנה איך יוגדר החלק שלהם. גם אם הם ייבשו את הפרויקט, הסיכוי שלהם לפרוץ את זכויות הבנייה היא רק אם הם יצליחו לעקוף את תא/5000 (תוכנית המתאר של ת"א). בעיניי, הסיכוי שזה יקרה, בדור שלנו, קטן".

לדברי הגורם, יחסי הכוחות במקרה הזה הם לא אלה שנצבא רגילים אליהם: "בתחנה המרכזית החדשה הם נתקלו בערב רב של אנשים, שכל אחד מחזיק חנות. במקרה הזה הם מול שולם פישר ומתיו ברונפמן. אלה אנשים עשירים מאוד, שיושבים על כל החלקים המניבים בכיכר-המלון, החנויות, הקולוסאום. הם קיבלו עכשיו מאה מיליון שקל על החניון. להם אין שום בעיה לחכות ולהגיע על 6% תשואה על הנכסים האלה".

בחברת נצבא בחרו שלא להגיב.

נצבא

תחום עיסוק: ניהול נכסי נדל"ן מאילת ועד קריית שמונה: מלונות, מרכזים מסחריים. תחנות מרכזיות, תעסוקה ומגורים
היסטוריה: חברת נכסי הנדל"ן של אגד נמכרה בסוף שנות ה־90 לקובי מימון. ב־2003 החלה בייזום והקמה של פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים בארץ ובאירופה. ב־2017 חדלה להיות חברה ציבורית
נתונים: נצבא היא חברה בשליטת איירפורט סיטי הנסחרת בבורסה, שנשלטת ע"י חברה בורסאית נוספת (אקויטל), שבה שולט קובי מימון. היא מחזיקה נכסי נדל"ן בשווי של 11.8 מיליארד שקל

צרו איתנו קשר *5988