מיסוי נדל"ן | פרשנות

מי יודע, יום אחד אולי יהיה מנגנון מיסוי לנדל"ן

עד היום לא נמצא מנגנון כולל כלשהו, שיבחן את כלל המיסוי שמוטל על משקיעי נדל"ן, החל ממס רכישה, דרך מס שכר דירה, וכלה במס שבח שמוטל בעת מכירתה • התוצאה: התבטאויות פופוליסטיות בגנות המשקיעים, אך היעדר בדיקת עומק של התחום המורכב הזה

רוב משמעותי מבעלי הדירות במקומות היקרים מחויבים במס על השכרת דירתם / צילום: שלומי יוסף
רוב משמעותי מבעלי הדירות במקומות היקרים מחויבים במס על השכרת דירתם / צילום: שלומי יוסף

האם יש צורך לבטל כליל את תקרת הפטור למיסוי על שכר דירה, או שיש לשמר אותה, והאם 5,070 שקל לחודש הוא הרף הנכון? תקרת הפטור כיום גבוהה ב-24% משכר הדירה החודשי הממוצע, מה שמעיד על כך שרוב משמעותי מבעלי הדירות במקומות היקרים מחויבים במס על השכרת דירתם, שכן שכר הדירה שם עולה על תקרת הפטור.

זה לא היה המצב כשהגו את המס בתקופת העלייה מברית המועצות. במחצית הראשונה של שנות ה-90 היא הייתה גבוהה ב-90% משכר הדירה הממוצע, שהגיע אז לרמות של 1,300-1,500 שקל בחודש. התקרה הנדיבה הזו איפשרה לרוב מוחלט של בעלי הדירות דאז שלא לשלם מס. הרציונל הממשלתי היה ברור ומטרתו הייתה לעודד משקיעים לרכוש דירות ולשכן בהן עולים חדשים.

במחצית הראשונה של שנות האלפיים, התקרה זינקה ל-7,000 שקל ויותר - גבוהה פי שלושה משכר הדירה הממוצע אז. ואולם במחצית השנייה של אותו עשור התקרה פחתה משמעותית וב-2006 צנחה ל-3,800 שקל, בעוד ששכר הדירה הגיע לממוצע של כ-3,000 שקל. המשמעות: חלק משמעותי של בעלי הדירות חוייבו בתשלום מס.

בכיר לשעבר באוצר באותם ימים מדבר על תקופת מלחמת לבנון השנייה שהצריכה צמצום פטורים, מבלי להעלות את המסים הפרוגרסיביים ובראשם מס הכנסה. "ניסינו גם לבטל את הפטור על מע"מ לפירות וירקות ואת הפטור ממע"מ באילת. הצטרכנו למצוא מקורות להקטנת הגירעון, והמס על השכרת דירות היה אחת מהדרכים", מסביר הבכיר.

בגישה הזו של ביטול פטורים צידדו בכירי רשות המסים אז וגם היום. לעומתם, באגף התקציבים הזהירו, כי ביטול של הפטורים עלול לגרום לירידה בהיצע להשכרה ולעליית מחירי השכירות. "אנחנו חשבנו באותם ימים (אמצע שנות האלפיים, א"מ), כי צריך לעודד משקיעים, על מנת שיהיה נפח מסויים של היצע דירות להשכרה. מדובר אמנם באוכלוסייה חזקה יחסית, ואולי הדבר אינו נשמע סוציאלי, אבל האוכלוסייה הזו מספקת היצע של 30% מהדירות לאנשים שאינם מסוגלים לרכוש לעצמם דירות".

בכיר לשעבר באוצר מסביר כי "קשה למצוא הגיון מתמטי נקי בגובה תקרות המס. הממשלה הייתה צריכה הכנסות ממסים, ואנחנו היינו מביאים בכל שנה הרבה מאוד אפשרויות להכנסות הללו. לאחר מכן הממשלה נכנסה לדיונים וקיבלה פשרות והחלטות, וכך נקבע המספר הסופי של התקרה".

זו כנראה אחת מהבעיות של שוק השכירות הישראלי. הבכיר לשעבר מודה, כי לא נמצא מנגנון כולל כלשהו, שיבחן את כלל המיסוי שמוטל כיום על משקיעי נדל"ן, החל ממס רכישה שמוטל עליו בעת רכישת דירה, דרך מס שכר דירה, וכלה במס שבח שמוטל עליו בעת מכירתה. התוצאה: התבטאויות פופוליסטיות בגנות המשקיעים, אך היעדר בדיקת עומק של התחום הרחב והמורכב הזה. 

צרו איתנו קשר *5988