המשרדים יהפכו לדירות? באוצר דוחפים, בעיריות מתנגדים וההכרעה מתקרבת

אדריכלים וראשי ערים מטילים ספק בתרומתו של המהלך להסבת שטחי התעסוקה למגורים לעצירת מחירי הדיור ומזהירים מכאוס תכנוני ומעלייה נוספת במחירים • "יש על הנייר מאות יחידות דיור מתוכננות שאי אפשר לבנות, ובמקום לדאוג לידיים עובדות, ממציאים פטנטים"

רמת החייל. לפי ההצעה, 30% מכל מגרש לתעסוקה יוסב למגורים / צילום: Shutterstock
רמת החייל. לפי ההצעה, 30% מכל מגרש לתעסוקה יוסב למגורים / צילום: Shutterstock

הצעת החוק להסבת שטחי תעסוקה לבנייה למבוגרים, שאושרה במסגרת חוק ההסדרים בקריאה ראשונה ונדונה בתחילת השבוע בוועדת הפנים של הכנסת, מעוררת התנגדות בקרב אנשי מקצוע וברשויות המקומיות. הצעד האופרטיבי שמציע משרד האוצר הוא הקמת ועדת משנה למועצה הארצית לתכנון ובנייה שתפקידה יהיה לאשר יוזמות לתוכניות מפורטות המסבות שטחי תעסוקה (30% בכל מגרש) לטובת שטחי מגורים. הצעד נועד להתמודד עם מה שנטען כעודף תכנוני בשטחי תעסוקה לעומת מחסור בשטחי מגורים.

ואולם המתנגדים טוענים כי היוזמה רק תיצור כאוס תכנוני ותעלה עוד יותר את מחירי הדיור. לדברי יו"ר איגוד מהנדסי הערים, מהנדס העיר מודיעין, האדריכל צחי כץ: "בא המחוקק ולמעשה, באמצעות החוק יוצר תכנון, לא כלי תכנון, מעל ראשה של הוועדה המקומית, שהיא המומחית בתוך העיר. קיימתי שיחות עם מהנדסי ערים מהמרכז והפריפריה, והקולות שעולים ונשמעים הם שאישורה של הצעת החוק זה זרע לפשיזם תכנוני. אם זה יאושר, אני לא יודע מה יבוא בהמשך".

המחיר התכנוני: איפה שטחי הציבור

כץ ואחרים קובלים גם על הפגיעה התכנונית. "בשנים האחרונות חווה עולם התכנון בישראל אינפלציה של חקיקה ורפורמות. תיקון 101 לחוק חוקק ב-2014, והיום יש כבר 128 תיקונים, ועוד היה נטויה. אני חושב שהעובדה הזאת מצביעה על כאוס בתחום התכנון. התיקון הזה לחוק הוא גיבוב של מילים שנכתבו ע"י כלכלנים ויועצים משפטיים, ללא שום מעורבות של אנשי מקצוע בתחום התכנון. כאילו שהכדאיות הכלכלית היא המרכיב היחיד בשיקולים התכנוניים. אף אחד לא מדבר על זה שתכנון המרחב הציבורי באזור תעסוקה שונה לחלוטין מאזור שתוכנן מראש לשימושים מעורבים (מגורים, מסחר ותעסוקה). איפה שטחי ציבור? איפה מקומות תרבות? חתך הרחוב, תחבורה, חשיבה על הולכי רגל, כל אלה שונים לחלוטין כשמדובר באזורי תעסוקה. בסופו של דבר נקבל תוצאה לא איכותית ולא ראויה ולכן אנחנו עומדים כרגע וצועקים געוואלד".

אדריכל צחי כץ / צילום: שיר נוימן
 אדריכל צחי כץ / צילום: שיר נוימן

לדברי אדריכל אודי כרמלי, מהנדס העיר ת"א-יפו: "הבעיה העיקרית היום בנושאי תכנון ובנייה במדינת ישראל, והסיבה העיקרית לכל הבירוקרטיה, זה הסיפור של הטלאים שחוק התכנון והבנייה ייצר דרך מסלול ההיתר. לעשות הסבה של תעסוקה למגורים זה נהדר, אבל צריך להיעשות בדרך של תכנון. אנחנו לא שוללים את הרעיון, אלא את הדרך. לא מתכננים בהיתר. עושים רישוי בהיתר. בדיון בוועדת הפנים בכנסת הייתי אני איש התכנון היחיד שדיבר על הנושא. אפילו מנהל התכנון לא היו שם. יש פה דגל אדום ואנחנו אומרים, עד כאן".

המחיר הכלכלי: "המחירים יעופו"

לדברי אבי גרובר, ראש העיר רמת השרון, "זה לא שהמציאו פה משהו מהפכני. העניין הוא איך עושים את זה. פתאום באים לאזור שתוכנן כתעסוקה, ואומרים שניתן יהיה להגיש טופס לאיזו ועדה ולהוסיף מגורים. מה יקרה עם זה? בדיוק מה שהיה עם תמ"א 38. זה יתקע לגמרי את שוק הנדל"ן, כי כולם יחכו לראות מה הזכויות שקיימות. בשנים האלה הביקוש ימשיך והמחירים יעופו".

 "הבעיה היום בשוק, ויעידו על זה כל הקבלנים", מוסיף כרמלי. "זה ודאות תכנונית. מה שקורה בארץ זה שקבלנים נכנסים לפרויקטים, קונים קרקע, ולא יודעים מה ישיגו. כל 'עולם האולי' הזה מתומחר ויש לו חלק ברור בעליית מחירי הדיור. זו הוראת שעה שבאה ואומרת שכרשות אני לא אוכל לסרב לבקשה, גם אם היא גרועה. זה אומר התכתשויות בוועדות ערר. החקיקה היא רק יריית הפתיחה. המחוקק לעולם לא יצליח לייצר ודאות תכנונית ע"י חקיקה. זה נדון לכישלון".

הכשל הלוגי: "התעסוקה מפוצצת"

כרמלי פוסל את נקודת המוצא של משרד האוצר, שלפיה יש עודף גדול של שטחי תעסוקה ולכן ניתן לערוך הסבה של חלק מהם למגורים: "עשו כאן סלט מוחלט. במנהל התכנון עשו עבודה הזויה שסופרת פוטנציאלי תעסוקה והגיעו למספרים מטורפים, רק שלא עשו את זה בדרך הנכונה. אין תכנון שאתה מממש במאה אחוז. הרבה יותר קשה להתניע בנייה לתעסוקה מאשר למגורים. אתה חייב שיהיה לך מלאי תכנוני גדול כדי שתוכל לממש אותו. האוצר מבין את זה, אבל מתעלם. כאילו שזה יהיה הקש האחרון שיציל אותם ממשבר הדיור. בתל אביב היום, התעסוקה מפוצצת. לא תצליח למצוא היום קומת משרדים פנויה בתל אביב. אז בזה משרד האוצר, שרוצה צמיחה כלכלית ושתעשיית ההייטק המקומית תשגשג, מבקש לפגוע?"

איתן אטיה, מנכ"ל פורום ה-15, פורום הערים העצמאיות, מבהיר שהטענה שחוזרת ועולה על המחסור ביחידות דיור בארץ אינה תקפה: "יש צוות במשרד האוצר שעדיין חושב שהדרך הנכונה להתמודד עם זה שלא בונים מספיק דירות במדינת ישראל היא לעשות מעקפים לעולם התכנון. אם אתה מסתכל על המספרים אתה רואה שבמדינת ישראל אישרו בשנה האחרונה מעל 140,000 יח"ד. בשנה שלפני זה אישור 130,000 יח"ד. כמה מהן נבנו? בקושי 50,000 בכל שנה. כלומר, יש על הנייר מאות אלפי יח"ד מאושרות, כשבפועל, אין יכולת לבנות. במקום לטפל בזה ולהביא לפה עוד עובדים ולייצר תפוקה יותר טובה, הם ממציאים פטנטים".

כל המרואיינים לכתבה זו הביאו תמיהה על גישת מנהל התכנון להצעת משרד האוצר. אטיה טוען שהשתיקה וההתעלמות שלהם הם לא מקריים: "נציגי מנהל התכנון נעדרו מהדיון בוועדת הפנים בכוונה. הם לא אוהבים את הדבר הזה. הם לא מזדהים עם האמירות הלא הגיוניות של משרד האוצר ביחס לעודף שטחי תעסוקה ומחסור ביח"ד. חד משמעית. הם שלחו את המשפטן עו"ד בני ארביב, כדי שיגיד אם זה חוקי או לא חוקי. למה יו"ר הוועדה המחוזית ת"א לא באה לדיון ואמרה שיש עודף שטחי תעסוקה? היא לא באה כי היא מתביישת להראות את האף שלה שם, מול הטענות ההזויות של משרד האוצר".

מטה התכנון הלאומי: "לייצר פתרונות מהירים"

עו"ד שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי, לא נשאר אדיש לטענות שמעלים אנשי השלטון המקומי: "שרת הפנים מנסה לקדם איזון עדין בין הצורך לחזק את הכוח של הרשויות המקומיות. זאת האג'נדה שלה, ומצד שני, שהמדינה לא תהיה תלויה בשיקולים לא ענייניים בקידום בנייה למגורים. יש הבנה עכשיו, שהמשבר הכי גדול שלנו זה הדיור והצורך לייצר פתרונות מהירים".

שלומי הייזלר / צילום: דוברות משרד המשפטים
 שלומי הייזלר / צילום: דוברות משרד המשפטים

הייזלר לא מתרגש מהנתונים שהביא לדיון בוועדת הפנים חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי, לפיהם אין מחסור ביחידות דיור מתוכננות: "יש מצוקה של יחידות דיור זמינות. בסופו של דבר, אם היו הרבה דירות המחירים היו יורדים. אנחנו מדברים על מלאי תכנוני מול מלאי זמין. אף אחד לא חושב שזה (הכוונה להסבת שטחי תעסוקה) היא הפתרון האולטימטיבי. אנחנו צריכים לשחרר כמה שיותר יח"ד זמינות, ולא רק מתוכננות. זה בדיוק אותו דיון האם נכון לעשות התחדשות עירונית, או ותמ"ל על קרקעות פתוחות. ברור שעדיף התחדשות איכותית, אבל ברור שזה לוקח שנים. לצד התהליכים הגדולים, אנחנו צריכים מלאי זמין. הפתרון של מבני תעסוקה למגורים, זה פתרון מהיר. מעכשיו לעכשיו".

הייזלר דוחה את הטענה שהצעת החוק של הסבת מבני תעסוקה למגורים סותרת את תפיסת מנהל התכנון: "זה לא קונפליקט בין מנהל התכנון למטה התכנון, אלא קונפליקט בין צד ימין וצד שמאל של מנהל התכנון. זה קונפליקט מובנה בין האידאל התכנוני לרצון לתת פתרון דחוף ולשחרר כמה שיותר יח"ד. מדובר בפתרונות זמניים שלפעמים חורגים מהשיטה. לפי הנתונים שלנו, יש עודף מטורף של שטחי תעסוקה וחוסר מטורף של דירות זמינות. זה לא דבר נורא להפוך את המינוס לפלוס. זה הסיפור שלנו. לא בכל רגע בחייה של אומה ניתן לתת תכנון הוליסטי ומיטבי".

מהאוצר לא נמסרה תגובה.

צרו איתנו קשר *5988