מחיר מטרה: כשהכישלון הופך למדיניות סדורה

דומה כי תוכנית "מחיר מטרה" החדשה של משרד הבינוי והשיכון תצטרף לשורה ארוכה של תוכניות ממשלתיות לא רק שהסתיימו בכישלון צורם אלא אף הזניקו את מחירי הדיור

שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין / צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky
שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין / צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky

מעטים הם המקרים שבהם גוף ממשלתי יכול לשנות את כללי השוק, בשל הווקטורים והמשתנים הרבים שתלויים בתנודות השווקים המקומיים והעולמיים. בנוסף, לאורך השנים אנו עדים כיצד הבירוקרטיה רבת הזרועות הולכת ומסתעפת יותר ויותר. זאת ועוד, מעבר לפסיקות בתי המשפט המחזירות לא פעם פרויקטים לאחור, כמו הפסיקה בנושא הסכמי הפיתוח עם הרשויות המקומיות, חברי הכנסת מתחרים בחקיקות יתר פופוליסטיות, כי כך יפארו את שמם בטבלאות התקשורת כשיאני החקיקה.

כתוצאה מכך אנו עדים לעלייה מתמדת במספר הצעות ותיקוני חוק ותוספות סעיפים מבלי שפעמים רבות חברי הוועדות עצמם מסוגלים לבחון לעומק את השפעות הרוחב של החוקים השונים המגיעים לשולחנם, ועל הקשיים שכל חוק או חקיקה גורמים, ולא פעם אף סותרים חקיקה קיימת ומשיגים לאחור תוכניות בינוי שסוף-סוף הבשילו.

לאמור מתווספים רעיונות השרים המתחלפים חדשים לבקרים. לדוגמה, בשנת 2014 כשישב שר האוצר דאז יאיר לפיד על המדוכה והגה את הרעיון של תוכנית מע"מ אפס, נגרמו טלטלה וקיפאון בשוק הנדל"ן כשהצרכנים יושבים על הגדר וממתינים לביטולו. כפי שהתבטא אז פרופ' טרכטנברג, מע"מ אפס שווה כמו השם של התוכנית. כידוע התוכנית התמהמהה ולא יצאה אל הפועל, הציבור ישב על הגדר עד שאיבד את סבלנותו, ומשהשתחרר צוואר הבקבוק כתוצאה מהקיפאון המלאכותי שנוצר, נגרמה בבת אחת קפיצה דרמטית ברמת הביקושים אל מול רמות ההיצע הנמוכות, כשהתוצאה המיידית הייתה נסיקה במחירי הדירות.

גם תוכנית מחיר למשתכן שהחלה בשעתו בקול תרועה והסתיימה בקול ענות חלושה, הטיבה בעיקר עם המשפחות המבוססות במרכז הארץ שנהנו מהנחות של מאות אלפי שקלים ויותר, ומי שיכולתו הייתה לקנות רק בפריפריה, זכה להטבה זניחה של עשרות אלפי שקלים במקרה הטוב בשל העובדה שההנחה הייתה באחוזים ממחירי השוק. בהתחשב בעובדה החוזרת על עצמה שחלק מהפרויקטים סובלים מעיכובים ונמשכים חודשים ארוכים מעבר לזמן המובטח, חלק גדול מהזוכים נאלצו להמשיך ולשלם דמי שכירות גבוהים מעבר למתוכנן וללא פיצוי, ויצאו כששכרם בהפסדם.

גם במחיר מטרה במתכונתו הראשונית, ראשי משרד הבינוי והשיכון המתחלפים חדשים לבקרים התערבו בשוק, וקבעו כמה לפי השגתם יעלה לקבלן לבנות פרויקט זה או אחר. כוחות השוק חזקים ומשתנים, ורבים מהקבלנים שבכל זאת החליטו להיכנס לתוכנית, לא הצליחו לסיים פרויקטים. השיטה היוותה גם מגנט לקבלני שיפוצים, שכבודם במקומם מונח, אך אין הם מתאימים לפרויקטים של בינוי בסדרי גודל כאלה. במקרים קיצוניים יותר הדבר הביא לפשיטות רגל ואף להתאבדותו של קבלן, שמחד ביקש למלא את החברה שלו בצבר עבודות, כדי לא לאבד את פועליו, אך בשל הצעתו הנמוכה לא מסוגל היה לעמוד במחיר היעד.

על הממשלה להגדיל את ההיצע ולהקטין את המיסוי על דירה ראשונה

חדשה ישנה היא כי השוק פועל על פי כללי ברזל של היצע וביקוש מאז היו שני בני אדם על פני כדור הארץ וסחרו זה עם זה. הדברים נכונים שבעתיים כשמדובר בממשלות עם קדנציות קצרות, כאשר פעמים רבות היושבים על כס השרות מתחלפים חדשים לבקרים. למרות כל האמור, שני הדברים המשמעותיים שהממשלה כן יכולה לעשות הם: האחד, להגביר את ההיצע כי הרי למעלה מ-90% מקרקעות המדינה בבעלותה. אם כי פעולה זו עלולה לקחת זמן ממושך מעבר לקדנציית השר היוזם אותה, בגלל המערכת הבירוקרטית המסורבלת ובחלקה אף המאובנת, אך לטווח הבינוני היא ודאי תשפיע.

הדבר השני שהממשלה יכולה, רשאית, ומחויבת לעשות ושלו השפעה בטווח הזמן המיידי, הוא הורדה משמעותית של המיסוי על דירה ראשונה לזכאים, מה שיאפשר להוזיל את מחירי הדירות לזכאים עד כדי %60 בבחינת "לא מעוקצך ולא מדובשך" - אל תגבו ואל תחזירו, פשוט אל תיקחו.

אם תעלה טענה כי קשה לשנות ולסנכרן בהתאם את מערכות המחשוב של רשויות המס למיניהן וכי השינוי יקח זמן רב, הרי שהמדינה יכולה לתת לכל זכאי הלוואה בגובה המיסים שתהפוך למענק אחר שיעמוד בתנאים דוגמת אי מכירת הדירה אלא לאחר X שנים בלבד וכדומה. ניתן להגביל את גובה ההלוואה, כך שמי שקונה באזורי המרכז, בהן כידוע הביקוש גבוה, ייהנה מההטבה עד סכום מסוים ולא במלוא גובה המיסוי. בכך ניתן יהיה אף לכוון אוכלוסייה צעירה לאזורי הפיתוח בפריפריה. לחילופין, המדינה יכולה לתת ערבות למשכנתאות של הזכאים, ואילו תהיינה צמודות מדד הבנייה בלבד, יוזמה המצריכה שיתוף פעולה ואומץ מצד רה"מ, שרי האוצר והשיכון.

חזרה על אותה טעות מתוך ציפייה לקבלת תוצאה שונה לא תשפר במאומה את המצב הקיים. כל עוד המדיניות הממשלתית תמשיך לעסוק בפתרונות מעטפת קוסמטיים ולא תטפל בשורשי הבעיה, כל עוד הממשלה תמשיך לספסר באדמות המדינה במקום לשחרר קרקעות ולהמשיך להערים קשיים רגלטוריים ומיסים על היזמים וציבור הרוכשים הבעיה, משבר הנדל"ן רק יילך ויעמיק כשהאפשרות לרכישת דירה תהפוך לנחלתם של מתי מעט בחברה הישראלית.

הכותב הוא יו"ר חברת הנדל"ן ציפחה אינטרנשיונל

צרו איתנו קשר *5988