הסיבה ל"בום" מחירי הנדל"ן היא לא מחסור בדירות

לא המחסור בהיצע הוא הגורם העיקרי לעליית המחירים עכשיו, אלא כוחות ספקולטיביים שמורכבים מכמה רבדים

בנייה באשקלון / צילום: איל יצהר
בנייה באשקלון / צילום: איל יצהר

שוק הדיור מתחמם. המשכנתאות מזנקות והמחירים במגמת עלייה ברורה. הממשלה מפתחת בבהילות תוכניות להגדלת בנייה. אולם, הגדלת בנייה לא תוכל לעצור עלייה במחירי הדירות, כי המחסור בדירות הוא לא הסיבה העיקרית שגורמת לעליית מחירים.

יש לכך כמה הסברים: ראשית, האינדיקאטור המוביל לבחינת מחסור בדירות מהווים לא מחירי הדירות בבעלות, אלא מחירי השכירות. חלק גדול מרוכשי הדירות, לעיתים עד 25%-30%, הם המשקיעים שיכולים להטיס מחירים, אך אין לכך עדות למחסור בדירות.

לעומת זאת, בשוק השכירות נפגשים כוחות ביקוש והיצע האמיתיים. אף אחד לא שוכר דירה מטעמים ספקולטיביים. אם יש מחסור בדירות, מחירי השכירות יגיבו מאוד מהר, למעשה מחירי השכירות בישראל עלו בעשור האחרון בכ-2.2% בשנה בממוצע, הרבה פחות מהעלייה בשכר הממוצע.

סיבה משותפת

הסיבה השנייה שמרמזת שעלייה במחירי הדירות בישראל לא קשורה במחסור לדירות נובעת מכך שמחירי הדירות עולים בכל העולם ובשיעורים יותר חדים מישראל. בארה"ב מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בכ-20%, בבריטניה וקנדה כ-12%, באוסטרליה כ-16%. לא נראה שבכל העולם התעורר פתאום מחסור בדירות, ובכל זאת יש כנראה סיבה משותפת לזינוק.

לבסוף, אם בוחנים נתוני הלמ"ס, לא מוצאים מחסור בדירות. בסוף שנת 2019 היו בישראל 2.679 אלף דירות לעומת 2.667 אלף של משקי בית. בהתחשב בעובדה שחלק ממשקי בית גרים יחד בדירה, יש אף עודף דירות קטן.

זה לא אומר שלא צריכים לבנות, אך עד שהממשלה תצליח להגדיל משמעותית כמות התחלות בנייה יעברו לפחות שנתיים, ובזמן זה המחירים יברחו בעוד 15%-20%. לראיה - מחירי הדירות בארה"ב הכפילו את עצמם בין השנים 2000 ל-2005 למרות גידול של 40% בהתחלות הבנייה.

אז אם לא המחסור אשם בעליית מחירי הדירות, מה כן?

התשובה היא - כוחות ספקולטיביים שמורכבים מכמה רובדים. ראשית, היעדר אלטרנטיבות השקעה בסביבה ריבית אפסית למעט שוק המניות שולחת משקיעים לחפש אפיקי השקעה אחרים והנדל"ן הוא אחד העיקריים. הורדת ריבית של הבנקים המרכזיים תמיד הייתה טריגר לעליית מחירי הנדל"ן. ניתן למצוא המון דוגמאות במדינות שונות לאורך ההיסטוריה. שנית, עליית מחירי הדירות בעצמה מזינה ביקושים. אנשים שלא תכננו לקנות דירה, מזדרזים לעשות זאת מתוך ההערכה שהמחירים יהיו עוד יותר גבוהים כאשר הם באמת יזדקקו לדירה.

מתאם לאינפלציה

שלישית, צריכים לזכור שמתחילת המגפה במדינות רבות הממשלות חילקו כסף לאזרחים בשעה שהאפשרויות להוציא כספים היו מוגבלות. לכן, קנו את מה שאפשר, בעיקר המוצרים והנכסים והעלו את המחירים שלהם. העדות לכך שמחירי הנדל"ן היו חלק ממגמת עליית מחירים כללית היא שמתחילת המגפה לשינויים במחירי הנדל"ן היה מתאם מאוד גבוה לאינפלציה במדינות רבות.

חשוב לציין שעליית מחירי הדירות היא תופעה שיש לה בעיקר השלכות שליליות. היא מאלצת משפחות רבות להוציא הרבה יותר כסף בגין החזר משכנתה, או אף מונעת אפשרות לקנות דירה בכלל. רוב הדירות הנרכשות הן דירות יד שנייה שלרכישה שלהן אין שום תרומה ליצירת ערך כלכלי ולצמיחה כאשר אותו נכס מועבר מידי ליד במחיר שהולך ועולה. שלישית, עליית מחירי הנדל"ן מעלה סיכון פיננסי. כבר היום רוב האשראי למשקי בית של הבנקים הולך לרכישת דירות ורוב האשראי העסקי מופנה לחברות בענף הנדל"ן. ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן עלולה לסכן יציבות הבנקים. כמו כן, עליית ערך הדירות, להבדיל מעלייה בערך המניות לדוגמה, כמעוט לא נותנת למשפחה תועלת כלכלית כלשהי.

כדאי לבנות יותר דירות, אבל כדאי גם להתמודד עם הגל הספקולטיבי של עליית מחירי הדירות ע"י ייקור רכישת דירה, במיוחד למשקיעים, באמצעות מסים גבוהים יותר וריביות גבוהות יותר. התועלת למשק ולמשקי בית נוכחיים ועתידיים מעצירת דהירת מחירי הדירות עולה על העלות של ייקור מימון לרוכשי הדירות בשוק הנדל"ן.

הכותב הוא כלכלן ראשי, מיטב דש השקעות

צרו איתנו קשר *5988