מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS: הריביות הנמוכות הביאו את מחירי הדירות בת"א להערכת יתר

לפי דוח של הבנק, הקורונה תרמה לגידול בסיכון להיווצרות בועת נדל"ן עולמית, והפוטנציאל לירידת מחירים עלה משמעותית • פרנקפורט, טורונטו והונג קונג ברמות הסיכון הגבוהות ביותר מבין 25 ערים גדולות בעולם שבדק הבנק

תל אביב / צילום: Shutterstock, Aleksandar Todorovic
תל אביב / צילום: Shutterstock, Aleksandar Todorovic

הקורונה תרמה לגידול בסיכון להיווצרות בועת נדל"ן עולמית, והפוטנציאל לירידת מחירים עלה משמעותית, כך מסכם המחקר השנתי של מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, את מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2021. מבין 25 ערים גדולות שנבדקו ברחבי העולם, תל אביב נמצאת אמנם בחלק התחתון של רמות הסיכון, ואולם היא כלולה בקטגוריה של תימחור יתר של דירות.

מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של הוא מדד שנתי, שבודק את מחירי הדירות ב-25 ערים ברחבי העולם, לפי מספר קריטריונים, ומשייך אותן ל-4 קטגוריות ברמזור הבועה שלו: בצבע אפור צבועות ערים, שלהערכת הבנק מחירי הדירות שלהן מוערכים בחסר; בירוק נצבעות ערים שבהן מחירי הדירות שלהן משקפים את שוויין; בצבע צהוב ערים שבהן מחירי הדירות מוערכים ביתר ואילו באדום מסומנות ערים עם חשש לבועה.

המדד מבוסס על שילוב בין 2 מדדים עיקריים: הראשון - היחס בין מחירי הדירות להכנסה הממוצעת (Price to income - PI) והיחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות (Price to Rent - PR). הנתונים מסתמכים על הרבעון השני של השנה.

בעקרון מצאו כלכלני UBS, כי ב-2021 העלייה הממוצעת במחירי הדיור בערים הואצה לשיעור של כ-6% בארבעת הרבעונים האחרונים - השיעור הגבוה ביותר מאז 2014. בפעם הראשונה מאז תחילת שנות ה-90, עלו מחירי הדיור באזורים לא-עירוניים מהר יותר מאשר בתוך הערים עצמן, עדות לפופולריות הרבה שהקורונה הביאה לצמודי קרקע ולנכסים באזורים פחות צפופים.

פרנקפורט, טורונטו והונג קונג תופסות את המקומות העליונים במדד של השנה הנוכחי, והן צבועות באדום, כלומר חשש לבועה. רמת הסיכון גדלה גם במינכן, ציריך,ונקובר, שטוקהולם, אמסטרדם ופריז.

על תל אביב נכתב כי "עלייה בהוצאות הפיננסיות הביאה לתיקון מחירים (כלומר ירידה - א.מ) של כמעט 10% בין 2017 ל-2019. ואולם עם ירידת שערי המשכנתאות, ההלוואות ועליות המחירים עלו שוב. הביקושים היו גבוהים במיוחד בחציון הראשון של 2021. במצב של מחסור בהיצע, עליות המחירים היו התוצאה ההגיונית. המחירים כיום גבוהים ב-6% לעומת שנה שעברה והם ניצבים ברמתם הגבוהה מאז ומעולם".

ב-UBS מציינים את הגידול הגדול באוכלוסיה בישראל, ואת הירידה בהתחלות הבנייה, לא מנבאים הקלה במצב הנוכחי. עוד מזכירים את הודעת בנק ישראל באחרונה, כי לא יאשר למשקיעים לקחת הלוואות לרכישת דירה נוספת, על חשבון הדירה הראשונה שלהם, אך קובעים כי "זה לא יעצור את הבום".

צרו איתנו קשר *5988