בונים יותר וזה לא עוזר: מחירי הדירות בת"א מזנקים, ואלה ההסברים

בתחילת 2017 הגיע מחיר ממוצע של דירה שנרכשה בתל אביב, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), ל-2.8 מיליון שקל; בחודשים האחרונים הוא עלה על 3.5 מיליון. דירות 4 חדרים שנרכשו לפני ארבע שנים ב-3.2 מיליון שקל בממוצע, הוסיפו מאז יותר ממיליון שקל לשוויין.

  

"אם לפני שנה, בשיא הקורונה, ראינו עצירת מחירים בתל אביב וקיפאון מסוים בשוק, בשנה האחרונה כבר לא נותר לקיפאון הזה זכר", אומר טל קופל, מנכ"ל madlan. "מדינת ישראל יצאה מהטראומה של הקורונה לתוך קדחת נדל"נית, עם ביקושים גואים בכל רמות המחירים, ובתל אביב אנחנו רואים את הקצה של זה - בגלל שההיצע בעיר יחסית מוגבל ויש בה לא מעט בעלי אמצעים, בין אם הם מתעשרי הייטק או כאלה שנהנים מהעליות בשוק ההון, התוצאה היא עליית מחירים ממוצעת של 6%-8% בחצי השנה האחרונה", הוא מציין. madlan ביצעה במיוחד עבור גלובס בדיקה שכונתית של מחירי הדירות בשנתיים האחרונות. נזכיר כי לפי נתוני הלמ"ס, המחיר הממוצע בארץ עלה ב-5% בתקופה שנבדקה.

 טל קופל, מנכ''ל madlan / צילום: שרון אדלר

על פי הבדיקה שערכה madlan, מחירי הדירות בתל אביב - במיוחד בפרויקטים חדשים בחלק מהשכונות - עולים בקצב מסחרר.

בשכונת בבלי הם עלו ב-26%, ובלב העיר ב-25% בשנה האחרונה. במספרים מדובר על מחירים של 57 אלף שקל למ"ר לדירות חדשות בשכונת בבלי, וב-67.5 אלף בלב העיר, ול-53 אלף שקל כשמדובר על דירות יד שנייה בבבלי ו-56 אלף שקל למ"ר בלב העיר.
מדובר אמנם בערכי השיא, אבל גם במקומות אחרים שיעורי העלייה גבוהים. עם זאת, בכמה שכונות נרשמו ירידות במחירי הדירות, ככל הנראה מסיבות ספציפיות-מקומיות שקשורות לפרויקטים ולדירות שנרכשו.

  

"יש כמה שכונות בהן זיהינו חריגות כתוצאה מתמהיל העסקאות", אומר קופל. "בשיכון בבלי, שם הוקמו מגדלים חדשים בדרום השכונה, ובלב תל אביב, שם יש לא מעט התחדשות עירונית, למשל, בוצעו השנה הרבה עסקאות של דירות יוקרה, מה שדחף את המחיר הממוצע בשתיהן למעלה בצורה משמעותית. בקריית שלום, לעומת זאת, יש שונות גדולה במחירים בין החלק המערבי - שצמוד לפארק החורשות ונחשב לטוב יותר - ובין החלק המזרחי, שצמוד לנתיבי איילון. לכן בסופו של דבר אנחנו מקבלים ממוצע מחירים נמוך יחסית בשכונה, למרות שהשוואת מחירים בין נכסים זהים במיקום ובטיפוס הדירה מראה גם היא על עליות מחירים".

השמאי אריה קמיל, שעובד בין היתר עם יזמים רבים, מספר ש"כל שבוע הם משנים את מחירון הדירות שלהם. אני צריך לעשות שומה ויש לי בעיה, כי המספרים משתנים כל הזמן. לא תגיד כל חודש - כל שבוע. אנחנו השמאים חיים בעולם שאנחנו לא יכולים להגיד ללקוח משהו בתל אביב, כי כל הדיווחים הם מלפני שלושה חודשים".

 אריה קמיל / צילום: שלומי יוסף

תופעה מדווחת מהתקופה האחרונה היא יזמים שמאטים את קצב המכירות שלהם במכוון ומשהים אותן באמצעות קביעת שלביות לפרויקטים, משום שהם בטוחים שבעתיד יקבלו מחירים גבוהים יותר על הדירות.

המשקיעים: "הרבה קונים דירה שנייה לעצמם או לילדים"

גם המשקיעים בתל אביב הם סיפור שונה לגמרי מזה של יתר חלקי המדינה. "הם לא מגיעים לתל אביב בגלל התשואה מהשכרה, שהיא מאוד נמוכה", אומר שמוליק כהן. "הם רוכשים כאן דירות, מסיבות שונות לגמרי, שהפן הכלכלי שלהן הוא עליית ערך. חלק גדול מהם בכלל לא טורחים להשכיר אותן, ולכן הם לא משקיעים שגרתיים. פעמים רבות אנשים רוכשים דירה בתל אביב כדירה שנייה עבורם, או לילדים שלהם. זה לא המשקיע שהולך לבאר שבע, כדי לקנות דירה ולחיות על התשואה".

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

ההיצע: יותר מ־30 אלף דירות נבנו בעיר בעשור

מספר התחלות הבנייה בעיר אמנם ירד בתקופת הקורונה, כמו בכל הארץ, אולם לעיר תל אביב נוספו בעשור האחרון יחידות דיור ממשיות שיכלו להגשים את כל מאוויי הפריפריה הממשלתיים ולהותיר עודף ליישובים נוספים.

 בנייה באזור הרחובות הרצל וסלמה. 2,600 דירות בעשור האחרון / צילום: כדיה לוי

בעשור האחרון נוספו לעיר למעלה מ-30 אלף דירות, מה שהגדיל את מספרן בכמעט 20%. הכול נובע מעירוב ייחודי בנוף הישראלי של בנייה חדשה, בצוותא עם פינוי-בינוי ותמ"א 38. כ-7% מהבנייה בישראל היא בתל אביב, והביקוש לדיור בעיר גבוה.

לא פלא שאדם ששב לבקר בעיר אחרי כמה שנים, נדהם ממראה עיניו לנוכח הבנייה המואצת. בין כזו שמיועדת בעיקר למשרדים - ציר יגאל אלון, חסן עראפה, רחוב הארבעה, בין כזו שכוללת בנייה מעורבת במע"ר החדש צפונית למגדלי עזריאלי, וגם כזו שמיועדת כמעט כולה למגורים, באזורי הקריה ושרונה, בבלי, השוק הסיטונאי, ולה גווארדיה, וכוכב הבנייה הנוכחי - מתחם סומייל. שלא לדבר על הפרויקטים הרבים של תמ"א 38 שהציפו את הצפון הוותיק של העיר.

מהם המקומות הנבנים ביותר בעיר? בעשור האחרון האזור שצמח במידה הרבה ביותר היה אזור הגוש הגדול, רמת אביב החדשה וכוכב הצפון. בסך הכול נרשמו באזור זה כ-5,400 התחלות בנייה, שרובן נבעו מהפיתוח של הגוש הגדול והיתר מפרויקטים בודדים שהוקמו בשכונות האחרות, רבים מהם על ידי קבוצות רכישה.

 בנייה בגוש הגדול. 5,400 דירות בעשור האחרון / צילום: איל יצהר

לאחר מכן בפער גדול מגיע אזור הדרום שבין נווה צדק לגבול תל אביב-יפו - אזור דרך סלמה, דרך אילת והסביבה. באזור זה, ששימש בעבר בעיקר לבתי מלאכה קטנים ולמגורים ישנים, הוקמו פרויקטים של מגדלים יוקרתיים לצד פרויקטים צנועים יותר והתחדשות עירונית. בסך הכול נרשמו באזור זה 2,600 התחלות בנייה.

האזור השלישי שהצטיין בבנייה למגורים בעשור האחרון הוא אזור שרונה-השוק הסיטונאי, שפעם היה בו מתחם רשות השידור והשוק הסיטונאי ומאז הפך לאזור מגורים מבוקש. באזור זה לבדו נבנו 2,600 דירות בעשור האחרון.

 פרויקט גינדי TLV. שיא בהיתרי בנייה במחצית הראשונה של השנה / צילום: Shutterstock

ואולם הדינמיקה המהירה שעוברת על הבנייה בעיר באה לידי ביטוי בהשתנות מפת הבנייה; אזור הקריה הוא האזור הנבנה ביותר בארבע השנים האחרונות ואחריו מגיע האזור הדרום-מזרחי של העיר, לה גווארדיה והטייסים. את מקומם של שיכוני הרכבת הישנים תופסים בהדרגה מגדלי מגורים, כחלק מהפרויקטים הגדולים של התחדשות עירונית שמבוצעים במקום. 1,800 התחלות בנייה נרשמו בשלוש השנים האחרונות במקום.

התחדשות עירונית: רובע 4 הוא הפעיל ביותר - כמעט 200 פרויקטים

מחוז תל אביב רשם השנה שיא בהתחדשות עירונית: 54% מהתחלות הבנייה שנרשמו במחוז מקורן בהתחדשות עירונית, ומהן הרוב בתמ"א 38, כך עולה מנתוני הלמ"ס.
היכן מתבצע עיקר הפעילות בתחום הזה, מבחינת בקשות של יזמים, היתרי בנייה ופרויקטים שהסתיימו?

Madlan ערכה בדיקה במיוחד לפניית גלובס, והעלתה כי המלבן שבין נחל הירקון בצפון, שדרות אבן גבירול במערב, דרך נמיר במזרח ושדרות שאול המלך בדרום, המהווה חלק מרובע 4, הוא המקום הפעיל ביותר בהתחדשות עירונית - עם כמעט 200 פרויקטים ו-4,000 דירות שנבנו ומקודמות בו בשלבים שונים.

המשבצת הלוהטת ביותר באזור זה היא סביבת כיכר המדינה, שבו הוגשו רק בשלוש השנים האחרונות בקשות להיתרי בנייה ל-1,300 דירות ב-84 פרויקטים. ברובע 3 הגובל, שנמצא מציר אבן גבירול מערבה - המספרים נמוכים בהרבה, ומסתכמים במאות.
השמאי אריה קמיל מסביר: "ברובע 4 היזמים מקבלים הרבה יותר זכויות בנייה - ואתה מקבל בנייה של שש קומות מלאות ושל שתיים חלקיות, פעמים רבות בתמ"א 38/2, בעוד שברובע 3 תלוי היכן אתה נופל. אם אתה דרומית לרחוב ארלוזורוב, ב’אזור ההכרזה’ (של אונסקו על העיר הלבנה, א"מ) אתה מקבל עד 5.5 קומות ובמקומות אחרים יותר, בדרך כלל באמצעות תמ"א 38/1. לכן ברובע 4 אנחנו רואים הרבה יותר התחלות בנייה".

ואולם, הוא מוסיף, מבחינת מחירים המצב הוא הפוך. רובע 3 זוכה לביקושים רבים מאוד יחסית להיצע הצנוע יותר שהוא מספק, והתוצאה היא מחירים שעולים ועולים. "הצעירים פחות אוהבים לגור ברובע 4. הם רוצים לגור סמוך לנמל תל אביב, שם יש להם מקומות עבודה ב-WIX למשל, ומוכנים לשלם מחירים גבוהים. גם הקירבה לים, למועדוני הכושר, פעילות הבילוי והפאבים בדיזנגוף-ירמיהו ובנמל עושות את שלהן.

"מספיק שיש לך 200 איש שקיבלו עכשיו איזשהו אקזיט או שזכו בכסף גדול - והמחירים קופצים. כל התחלות הבנייה ברובע 3 זוכות לביקושים קשיחים. התוצאה היא שברובע 3 מדברים על רמות של 65 אלף שקל למ"ר ויותר, בעוד שברובע 4 אתה עומד על 55-60 אלף שקל למ"ר, והביקושים בו גבוהים מאוד".

"אתה לא צריך הרבה, כדי להקפיץ את המחיר. זה לא מתחם חדש שבונים בגוש הגדול עם היצע של מאות דירות. די שיש לך עשרות רוכשים כאלה, שהמחירים יעלו. אני גם רוצה להדגיש, שבגלל עיכובים והערמת קשיים מצד העירייה, התחלות הבנייה שאתה רואה היום הן תוצאות של יזמויות מ-2018-2019".

עוד אזור זה יכול להיחשב לטבעי, האזור השני המצטיין בהתחדשות עירונית בעיר (בעיקר בתמ"א 38) הוא שכונת נווה שאנן, שנראה כי ממש נזקקה להריסה ולשיקום אזור התחנה המרכזית הישנה, כדי להתחיל לעלות על המפה. 61 פרויקטים של 1,200 אלף יחידות דיור קודמו בחמש השנים האחרונות באזור זה.

היתרי הבנייה: פוטנציאל לשיא עד סוף השנה

תל אביב ממשיכה קדימה. מספר היתרי הבנייה שהוצאו במחצית הראשונה של השנה הגיע ל-3,147 במספר. זה מספר עצום, שגבוה מכמה שנים מלאות בעשור האחרון, והוא מעיד על כך שלשנה הקרובה יש בעיר פוטנציאל לקביעת שיא בהתחלות בנייה.

 שכונת שרונה. 2,600 דירות בעשור האחרון / צילום: Shutterstock

בעוד כמה שנים הפרויקטים שייבנו בשדה דב יכבשו את השוק המקומי, ומי יודע מה יקרה למחירי הדירות הצפויים בהם. היזמים העריכו בעת מכרזי רמ"י, שלא פחות ממוצע של 4.5-5 מיליון שקל לדירה. באם הקצב הנוכחי של העליות יישמר - מה שנראה לא סביר - גם המחירים הללו ייראו בעתיד נמוכים.

והשאלה האם זה טוב למישהו, למעט ליזמים - בוודאי תועלה שוב ושוב לאוויר.

"רוב האורות בהרברט סמואל כבויים בלילה"

 לעליות המחירים בדירות הרגילות, שוק הנדל"ן המגה-יוקרתי בעיר משתולל. לפני כשבוע וחצי ביצעו האחים שי וערן אליוף מקבוצת אליוף גרופ עסקת מכירה של חצי קומה במגדל "בראשית" בבבלי של משפחת כוזהינוף. הדירה שנמכרה נמצא בקומה 28 מתוך 44 קומות שיכלול המגדל, והיא הסתכמה ב-34 מיליון שקל, כמעט 100 אלף שקל למ"ר. השניים יצגו את שני הצדדים לעסקה.

עסקה זו, כמו רבות אחרות שבוצעו בחודש וחצי האחרון - טרם דווחו לרשות המסים. עד כה מופיעות באתר רשות המסים 88 עסקאות שבוצעו בתשעת החודשים הראשונים של השנה ב-10 מיליון שקל ומעלה, לעומת 107 עסקאות כאלה שבוצעו בכל 2020, 100 ב-2019 ו-82 בשנת 2018.

 פארק בבלי. חצי קומה נמכרה ב־34 מיליון שקל / צילום: איל יצהר

בשוק אומרים שלא יופתעו באם בתום השנה יחצה מספר העסקאות המגה יוקרתיות את השיא שנקבע ב-2015, שבה בוצעו 120 עסקאות כאלה בתל אביב.

פרויקט מגה-יוקרתי לא גדול בתל אביב עבר באחרונה שומה מחדש, אחרי שהתברר ששומה ראשונית שהעריכה את שווי הדירות שבו ב-90 אלף שקל למ"ר ומעקב של גורמים מלווים הביא להקפצתה ל-120 אלף שקל למ"ר, בתוך חודש.

זה כנראה לא נדיר בתל אביב של סוף 2021: דירת 127 מ"ר בקומה 33 במגדל בהקמה שעתיד להיות בן 50 קומות במתחם סומייל נמכרה בעת האחרונה ב־13.3 מיליון שקל - כ-105 אלף שקל למ"ר; דירות קטנות של 3 חדרים, 80 מ"ר, נמכרו שם לפי 110 אלף שקל למ"ר ואף יותר.

"שוק דירות היוקרה התל אביבי איבד אחיזה במציאות. דירות מגה-יוקרתיות מיועדות בעיקר לתושבי חוץ, וכאלה אנחנו רואים יותר בתקופה האחרונה", אומר השמאי שמוליק כהן. "סע בהרברט סמואל בלילה ותראה שרוב האורות במגדלים כבויים, כי רוב הבעלים לא גרים שם כלל".