תוספת של 23 אלף שקל בממוצע, בחודש: המרוץ של המשקיעים הקפיץ את מחירי הדירות

מדד מחירי הדירות באוקטובר-נובמבר זינק ב-1.4% - השיעור השלישי בגובהו בעשור האחרון • מאחורי העליות נמצאת החלטת הממשלה להעלות את מס הרכישה למשקיעים, שדחפה אותם לבצע עסקאות מהירות • והמרוץ עוד לא נגמר

המרוץ של המשקיעים הקפיץ את מחירי הדירות / צילום: Shutterstock
המרוץ של המשקיעים הקפיץ את מחירי הדירות / צילום: Shutterstock

בתוך חודש עלה מחיר הדירות בישראל ב-23 אלף שקל בממוצע, וזה עוד לא סוף הסיפור. מדד מחירי הדירות החודשי (לאוקטובר-נובמבר), שהתפרסם ביום שישי, הגיע לרמה של 1.4%. מדובר במדד החודשי השלישי בגובהו שנרשם בעשור האחרון, והוא הראשון יציר כפיה של הממשלה הנוכחית - ובמודע. לכולם היה ברור כי ההחלטה להעלות את מס הרכישה למשקיעים תדרבן אותם לבצע עסקאות בהולות כדי להקדים את מועד אישור המס (שחל ב-28 בנובמבר), דבר שילחץ את המחירים מעלה - מה שאכן קרה.

באופן כללי ניתן לציין כי חודשיים לפני פרסום מדד מחירי הדירות האחרון של השנה החולפת (מדדי מחירי הדירות מפגרים בחודשיים אחרי המדדים הרגילים), נראה כי 2021 מתייצבת בטווח עליות שנתיות של 11-11.5% במחירי הדירות, אלא אם יירשמו עליות חריגות במדדים הבאים, כמו זו שנרשמה ביום שישי. הסיכוי לכך אינו זניח כלל.

שיעור ההשקעות זינק ב-32% בשבוע אחד

המרוץ של המשקיעים לרכישת דירות בטרם יוטל עליהם מס הרכישה החדש, החל בערך ב-20 באוקטובר. אז פרסמו כלי התקשורת, שהממשלה תציג בקרוב את תוכניות הדיור שלה, וכי העלאת מס הרכישה תיכלל בה. הכתבות הללו היוו את יריית הפתיחה למרוץ.

התוכנית הוצגה אמנם ב-31 לאוקטובר, אולם המשקיעים כבר היו עמוק בתוך השוק. לפי הכלכלנית הראשית באוצר, בשבוע האחרון של אוקטובר גדל מספר העסקאות היומי הממוצע שביצעו משקיעי הנדל"ן ב-32%, לעומת השבועות הקודמים. ביום ההכרזה על המדיניות, ב-31 באוקטובר רכשו המשקיעים 1,186 דירות, רבע מכלל הדירות שרכשו באותו חודש.

זה לא היה סוף המרוץ, כי נוצר פער בלוחות הזמנים בין ההכרזה על המדיניות, לבין האישור בכנסת של העלאת המס. זו אושרה בכנסת בסופו של דבר רק ב-28 בנובמבר, מה שנתן למשקיעים כמעט חודש להמשיך עם בליץ של עסקאות בהיקפים גדולים ביותר.

טרם פורסמו הנתונים המלאים של הכלכלנית הראשית לחודש נובמבר. ואולם נתוני מכירת דירות חדשות, שפורסמו בשבוע שעבר ע"י הלמ"ס, נותנים אינדיקציה טובה לכך, שייתכן מאוד שנובמבר 2021 יהיה חודש השיא של עסקאות נדל"ן בשנה שעברה, ואולי אף בכלל.

בחודש זה נרכשו 6,155 דירות חדשות, שיא של כל הזמנים. ובהינתן שהמשקיעים התנפלו באותו חודש גם על דירות יד שנייה, ייתכן מאוד שגם בפלח הזה של השוק יישבר שיא.

מחוז תל אביב גרר את המדד מעלה

לאור הנסיבות הללו, אין פלא שהמדד היה כל כך גבוה. יותר מזה: סביר שגם המדד הבא יהיה גבוה, עקב שיטת מדידת הדירות ב-15 בכל חודש. לכן המדד האחרון כלל עסקאות שבוצעו בין ה-15 באוקטובר ל-15 בנובמבר. ברור, שגם המדד הבא שיימדד בין ה-15 בנובמבר ל-15 בדצמבר, יכלול את הסתערות המשקיעים על שוק הדירות, ויגיב בהתאם.

שלא במפתיע, מחוז תל אביב גרר אחריו את כל המדד למעלה. מחוז זה אהוד על משקיעי נדל"ן אמידים, והעלייה החודשית של 2.8% במחירי הדירות במדד האחרון מעידה על האינטנסיביות הרבה שלהם ברכישות.

"הרוצח השקט" שמייקר את הדירות החדשות

גם מדד מחירי הדירות החדשות עלה בשיעור גבוה של 2.4% (ושל 2%, לאחר ניכוי הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן); בשנה האחרונה השיעור עמד על 11.5% - קצב מהיר יותר מזה של המדד הכולל. עניין זה מקורו בהתנפלות הגדולה של הציבור על דירות חדשות שלוחצת את המדד כלפי מעלה.

גם למדד תשומות הבנייה, שעלה בשנה האחרונה ב-5.6%, יש השפעה. מדד זה הוא "הרוצח השקט" של תוכניות ותקוות רוכשי הדירות החדשות, מכיוון שעוד הם שמים לב למחיר שננקב בחוזה הרכישה, הם פחות ערים לעובדה שהמחיר צמוד למדד הזה, שתורם להתייקרות הדירות החדשות בעשרות אלפי שקלים לפחות. באחרונה הממשלה החליטה לשנות את שיטת ההצמדה של מדד תשומות הבנייה, ואולם טרם הוצגה הנוסחה לשינוי הזה, ועד אז הוא ממשיך לתרום לעליות המחירים.

כאמור, המדד הגבוה היה צפוי, גם על ידי הממשלה. שם מקווים, כי בעזרת המיסוי שהועלה על משקיעים, וצעדי מיסוי נוספים שנמצאים בצנרת - קצב עליית המחירים יואט. ייתכן, אך מה שבטוח, שהדבר נעשה במחיר ראשוני של הקפצת מחירים.

צרו איתנו קשר *5988