פרויקט תמ"א 38 אושר על אף חוסר השוויון בדירות התמורה

בעלי הדירות באגף אחד בבניין קיבלו תמורה של 25 מ"ר, ובעלי הדירות באגף אחר יסתפקו בממ"ד • ועדת הערר: "אין באילוצים תכנוניים כדי לפגוע באישור הבקשה"

תמ''א 38 / אילוסטרציה: Shutterstock, Protasov AN
תמ''א 38 / אילוסטרציה: Shutterstock, Protasov AN

פרויקטים רבים מסוג תמ"א 38 נתקלים בהתנגדויות מבית ומחוץ. על פי רוב התנגדויות "מבחוץ", מטעם בעלי נכסים שכנים מתמקדות בהסתרת נוף, פגיעה בזרימת האוויר והאור, פגיעה ברמת שירות התחבורה וכיוצ"ב. לעומת זאת, התנגדויות מבית מעלות לא אחת טענות בדבר העדר שוויון בתמורות הדירות הקיימות.

לאחרונה הובא בפני ועדת הערר לתכנון ובנייה ירושלים מקרה הקשור בטענת אי שוויון בתמורות הדיירים. מדובר במבנה מגורים בן ארבע קומות ובו 12 יחידות דיור, בשדרות הרצל 48 בירושלים, שבו ביקשו הדיירים לקדם פרויקט לחיזוק הבניין ותוספת בנייה.

במסגרת הבקשה להיתר שהוגשה לוועדה המקומית בירושלים התבקשו תוספות בנייה לדירות הקיימות, אך תוספות אלו לא היו זהות לכל הדירות בבניין. אילוצי התכנון במקרה זה הובילו לכך שבעלי הדירות באגף אחד בבניין קיבלו תמורה מקסימלית של כ-25 מ"ר תוספת ומרפסת, ואילו בעלי הדירות באגף אחר של הבניין, נאלצו להסתפק בתוספת של ממ"ד בלבד.

הטענות: בעקבות חוסר השוויון בין האגפים, הגיש אחד מבעלי הדירות התנגדות לפרויקט, בטענה כי האגף בו הוא מתגורר מופלה לרעה ביחס לאגף השני, המקבל את מלוא התמורה האפשרית מכוח התמ"א. משנדחתה התנגדותו, הוגש ערר לוועדת הערר. במסגרת הערר נטען כנגד חוסר השוויון בין האגפים, וכן טענות נוספות, וביניהן כי נבחנת היתכנות של פינוי בינוי חלף פרויקט חיזוק.

ההחלטה: ועדת הערר דחתה את הערר ואישרה את הפרויקט. בהחלטתה כתבה: "בינוי לצד הבניין ובנוסף לכיוון בניין קיים, בין אם במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ובין אם במסגרת תוכניות להרחבות בינוי, מביא לאילוצים תכנוניים, אשר לעתים אינם מאפשרים ‘הנאה שוויונית’ מתוכנית הרחבות, ואין בכך כדי לפגוע בהצדקה התכנונית לאישור הבקשה בכללותה".

באשר לטענה כי נבחן ביצוע פרויקט פינוי בינוי, ציינה ועדת הערר כי הגם שקיימת עדיפות לפרויקט הריסה ובנייה מחדש, מאחר שלא הוצג תכנון בשלב מתקדם, יש להעדיף את התכנון המוצע, שגם לו קיימת חשיבות הן בהיבט חיזוק המבנה והן ככלי התחדשות עירונית.

פרשנות: נציין כי לסוגיה ישנם שני היבטים - תכנוניים וקנייניים. ועדת הערר דנה בהיבט התכנוני בלבד, וקבעה כי היעדר השוויון בין האגפים מוצדק בהיבט התכנוני, בשל האילוצים התכנוניים הקיימים בפרויקט חיזוק. עם זאת, הדיון בסוגיית התמורות והשוויון בתמורות יכול להיעשות במקביל גם בערכאות משפטיות ובעיקר בפני המפקח על המקרקעין, אשר על פי הסמכות הנתונה לו מכוח החוק, רשאי להתערב בשיקול דעת דייר המסרב לפרויקט. סוגיית השוויון בין הדיירים, וההוגנות בדירות התמורה, היא סוגיה מרכזית הנבחנת על ידי המפקח על המקרקעין בתביעות מסוג זה.

(י-ם) 1102/21 ערר (י-ם) 1102-07-21

הכותב שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובניה

צרו איתנו קשר *5988