מחירי הנדל"ן בנווה צדק מזנקים ומגדירים מחדש את המושג "שווי שוק"

השמאי שמוליק כהן מנתח שלוש עסקאות נדל"ן עם מחירים גבוהים שבוצעו לאחרונה בנווה צדק • העסקה שבה מכר פטריק דרהי את מתחם הרב קוק בנווה צדק בתל אביב מגלמת, למשל, שווי של כ־115 אלף שקל למ"ר בנוי • ניתוח עסקה

שכונת נווה צדק ת''א / צילום: איל יצהר
שכונת נווה צדק ת''א / צילום: איל יצהר

השיעורים הראשונים של כל סטודנט מתחיל בלימודי שמאות המקרקעין מוקדשים בעיקר למושג "שווי שוק" של נכסי נדל"ן.

שווי שוק (Market Value), הגם שאינו השווי היחיד להערכת נדל"ן אלא קיים לצד שווי בשימוש (Value-in-Use), שווי מיוחד (Special Value) ועוד, הוא הבסיס המקובל להערכת השווי. הוא מוגדר כך: "שווי שוק הוא הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפייה".

ברם, מניתוח עסקאות מכר למגורים שבוצעו לאחרונה בשכונת נווה צדק עולה שמחירי הנדל"ן בשכונה פרצו כל התפלגות סבירה של מחירים אשר ניתן להסביר אותם ברמה השמאית/כלכלית/רציונלית (ראו ערך "מושכלת וזהירה"); המחירים רובם ככולם הופכים, מה שהיה בעבר נחלת נכסים נדירים במיוחד, לנכסים ללא תג מחיר המכונים נכסי priceless - נכסים נדירים בעלי היצע מוגבל הכולל רכיבים פסיכולוגיים ורגשיים, שניתן לשווק ללא תקרת גג מבחינת השווי.

עסקאות לדוגמה: איש העסקים פטריק דרהי מכר את מתחם הרב קוק בנווה צדק בתל אביב לחברות גוב נדל"ן ואלמוגים, תמורת 200 מיליון שקל בתוספת מע"מ. המתחם מיועד לחמישה בנינים הכוללים 26 יחידות דיור וכ־700 מ"ר מסחר. העסקה מגלמת שווי מ"ר מבונה (שווי מ"ר קרקע הכולל זכויות בנייה) למגורים של כ־40 אלף שקל למ"ר קרקע ושווי מ"ר דירה בנויה צפוי להגיע בסוף הפרויקט לכ־120 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ.

שווי השוק הרציונלי: בערך חצי

לאחרונה פורסמה עסקת מכר נוספת שמביאה את המושג "שווי שוק" לשיאים חדשים. מגרש בשטח של כ-1.1 דונם הכולל וילה ושני בתים נוספים בשטח בנוי כולל של כ־900 מ"ר ובריכה לצד כ-600 מ"ר זכויות בנייה עיליות בלתי מנוצלות נמכר במחיר שיא של 105 מיליון שקל לאסי טוכמאייר, מבעלי חברת ישראל קנדה.

העסקה מגלמת במצבה שווי של כ־115 אלף שקל למ"ר בנוי, שווי בלתי נתפס לשטח בנוי של כ-900 מ"ר (שוו של יותר מ-100 אלף שקל נפוץ לרוב במיקום הנ"ל ליחידות דיור בשטחי פלדלת של כ-150 מ"ר ומעל זה קיימת שוליות פוחתת קיצונית אשר מביאה את השווי הממוצע בשטח של כ-900 מ"ר כזה לכ־70 אלף שקל למ"ר בממוצע). גם אם נביא בחשבון שווי של כ-40 אלף שקל למ"ר זכויות עיליות בלתי מנוצלות הרי שמבחינה שמאית ניתן לעמוד אחרי שווי של כ־80 מיליון שקל, 25% פחות ממחיר הרכישה.

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית
 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

אבל נכס שמוצע למכירה ומרסק טוטאלית את המושג שווי שוק הוא נכס בבעלות מייסד צ’ק פוינט, מריוס נכט, אשר מציע למכירה את "בית שלוש" אשר בבעלותו בנווה צדק בסכום של כ-100 מיליון דולר. בית שלוש, הממוקם ברחוב שלוש 32, הוקם על ידי אהרון שלוש, שעלה ב-1840 מאלג’יר עם משפחתו. לאחר שנתיים רכש קרקעות מחוץ לחומות יפו, ועל חלקן הוקמה השכונה היהודית הראשונה מחוץ ליפו: נווה צדק. המגרש בשטח 2.6 דונם כולל 550 מ"ר בנויים לצד יתרת זכויות בנייה בשטח של כ־2,500 מ"ר והמגלמים יחדיו שווי שוק שמאי רציונלי שניתן לעמוד מאחוריו של כ־150 מיליון שקל, כמחצית מהמחיר המבוקש.

שמאי המקרקעין שמוליק כהן ממשרד SK שמאות מקרקעין המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על מיזמי נדל"ן

צרו איתנו קשר *5988