כספי החסכונות, חברת הייעוץ הפיננסי והשקעת הנדל"ן שהסתבכה

ישראל שחל מחיפה היה משוכנע ב-2018 שמצא את הנתיב הנכון להשקיע בו כסף רב שצבר בעמל של שנים רבות. באותם הימים הוא יצא לגמלאות, וזמן קצר לאחר מכן פנתה אליו עובדת של חברת "נטו תכנון פיננסי".

"היה לי כסף מפיצויי פיטורים ועוד כל מיני סכומים שחסכתי מקרנות השתלמות. חיפשתי השקעה שלא רק תהיה קשורה בשוק ההון, שתהיה יותר סולידית. ולא חייבת תשואה גבוהה אבל שתהיה בטוחה", סיפר לגלובס בפרק של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

הפגישה הראשונית עם נציגת החברה התקיימה בסלון ביתו, ובהמשך לה השקיע סכום של 800 אלף שקל במתווה שהוצע לו, שלפיו הכסף ניתן כהלוואה ליזמי התחדשות עירונית, כלומר פרויקטי תמ"א 38 או פינוי-בינוי, באמצעות שותפות בשם וולת’סטון.

"היא נראתה חברה שזה התחום שלה - התעסקות בכספי פורשים - ושכנעה אותי שזו השקעה טובה ובטוחה. שמתי את הכסף ושכחתי מזה", מסביר שחל.

"הייתה לי הרגשה שאני חותם מול נטו"

ב-28 באוקטובר 2018 חתם שחל במשרדי "נטו תכנון פיננסי" שבחיפה על ההתקשרות. למעשה מדובר בשני הסכמי השקעה בשתי שותפויות שמלוות כסף ליזמי התחדשות עירונית. שותפות אחת נקראת "וולת’סטון נדל"ן 60 פי", ובמסגרתה הוא השקיע 400 אלף שקל. והשנייה "וולת’סטון נדל"ן 64", שבמסגרתה הושקע סכום זהה. האחת הלוותה כסף לשלושה מיזמי נדל"ן ברמת גן, בירושלים ובחולון, והשנייה למיזמים בתל אביב ובחולון.

לפי ההסכם תקופת ההתקשרות היא לשנתיים וחצי (30 חודשים), והוא צפוי בשותפות אחת לקבל כ-5% תשואה לשנה ובשנייה כ-7% תשואה לשנה.

שחל מסביר כי לא ידע מאומה על וולת’סטון. "אני הייתי במשרדים של נטו פיננסים, בחיפה (בזמן חתימת ההסכם, ג"ל), והייתה שם עוד נציגה שהיא כנראה נציגה של וולת’סטון".

מה ידעת אז על וולת’סטון?
"לא ידעתי עליהם כלום. רק אחר כך הסתכלתי מי זאת. הייתה לי הרגשה שאני חותם מול נטו, ושנטו היא הגוף האחראי. בדיעבד, פשוט לא בדקתי", הוא מודה ומוסיף: "הנציגה של וולת’סטון שהייתה שם אמרה שעכשיו חתם אדם שהוא שופט בדימוס, משהו כזה, ואמר שהוא השקיע המון בניתוח החוזה ואמר שזה בסדר".

כחלק מבקשת התגובה לכתבה, ושאלותינו באשר לקשר בין שתי החברות, התקבלה תשובתן כי "זרוע ההשקעות האלטרנטיביות של נטו היא קרן וולת’סטון", וכי "הדבר גלוי וידוע ושלא הוסתר מאיש ומפורט בצורה ברורה כגילוי נאות במצגת המשקיעים שהוצגה למר שחל".

בבדיקה עצמאית שלנו באתרי שתי החברות לא מצאנו אזכור לכך, וכאמור גם שחל עצמו לא הכיר זאת.

כיום, כשלוש שנים וארבעה חודשים לאחר החתימה על ההסכם, שחל קיבל בחזרה 94% מכספי הקרן בשותפות הראשונה, וכ-5% מכספי הקרן בשותפות השנייה, וזאת לאור קשיים בהתקדמות הפרויקטים. בחוזה ההתקשרות שעליו חתם אמנם נכתב כי מדובר בהשקעה שעשויה שלא להניב תשואה, ושאף כספי הקרן עשויים להיות בסיכון, אך שחל טוען כי הוא הוטעה לחשוב שמדובר בהלוואה שתניב תשואה יציבה ובטוחה.

לפני כמה שבועות העבירה נטו לשחל הצעה שלפיה הם מוכנים להיכנס בנעליו בשותפות הראשונה ועד סוף 2022 להעביר לו את יתרת כספי הקרן, ובמתווה מסוים להשלים לו גם את כספי הקרן בשותפות השנייה עד 2025.

"נטו היא בשבילי היועץ הפיננסי. טענתי היא כלפיהם. לא התיימרתי לשבת במשרד ובתוך 10 דקות לעבור על 23 עמודים כשאין לי ניסיון בקריאת חוזים. זו טעותי. אני מודה בה. הפרסום אולי יעזור לאנשים כמוני לא להיות פזיזים".

תגובה: "הסיכון הוא חלק בלתי נפרד מהרווח"

מנטו תכנון פיננסי ומוולת'סטון נמסר בתגובה: "כידוע, שוק ההתחדשות העירונית בכלל, ותחום התמ"א 38 בפרט, היה הבטחה גדולה. אולם בשנים האחרונות ענף תמ"א 38/1, נקלע לקשיים רבים ברמה התכנונית (הארצית והמוניציפלית) וברמת הביצוע וניהול הסיכונים של הקבלנים והיזמים. שינויי מדיניות תכופים מצד המדינה והרשויות המקומיות, הקשחת התנאים לביצוע תמ"א והתמודדות עם דיירים סרבנים הקשו על תכנון וביצוע של פרויקטים. קשיים אלה אינם ייחודיים לפרויקטים המדוברים והשפיעו על כלל יזמי וקבלני התמ"א בישראל. פרויקטים רבים בכל רחבי הארץ, חוו עיכובים - והתוצאה היא איחורים במקרה הטוב, והפסדים כספיים במקרה הרע. גם היזמים בפרויקטים בהם השקיעו שתי השותפויות - שישראל שחל היה שותף בהן - נקלעו לקשיים עקב איחורים בבנייה ולא יכלו לעמוד בהחזר ההלוואות.

במטרה לשמור על כספי ההשקעה, במהלך תקופת ההלוואה נעשו מאמצים רבים לנסות ולסייע ליזמים לקדם את הפרויקט ואף להחלפת חלקם. בכל התקופה הזו עמדו בפנינו שתי ברירות: האחת, לפתוח מיד בהליך משפטי למימוש הבטוחות; והשנייה, לנסות ולהגיע עם היזמים להסדר שיניח את דעת השותפים. בהתחשב בעובדה שהליכים משפטיים נוטים להתארך מאוד, לגזול משאבים משמעותיים וסופם לא ידוע, הדרך המהירה והנכונה ביותר הייתה במקרה זה לנסות ולהגיע לפתרונות שיכללו שיתוף פעולה של היזמים, ורק כמוצא אחרון לפנות להליך משפטי. לכן מדובר בהשקעה שאמנם מתעכבת אך היא השקעה שצפויה להרוויח. השקעה סולידית אין משמעה שהיא נטולת סיכון. הסיכון הוא תמיד חלק בלתי נפרד מהסיכוי לרווח. סולידיות של השקעה זה עניין יחסי אשר תלוי במכשיר ההשקעה עצמו, לרבות ביחס למכשירים קודמים בהם השקיע הפונה. סולידיות יכולה להיות מושפעת גם משאלת הביטחונות שיש להשקעה עצמה".

בתשובה לשאלתנו כיצד יצא שישראל השקיע לבסוף בוולת'סטון - חברה שקשורה לנטו, נענינו ש"כמו להרבה סוכנויות גדולות בשוק ו- family offices גדולים, גם אנחנו מחזיקים זרוע השקעות אלטרנטיביות על מנת לשלוט ולפקח ביעילות על השקעות. זרוע ההשקעות האלטרנטיביות של נטו היא קרן וולת'סטון. הדבר גלוי וידוע לכל ובוודאי שלא הוסתר מאיש ומפורט בצורה ברורה כגילוי נאות במצגת המשקיעים שהוצגה למר שחל ואנחנו מתגאים בכך שיש לנו זרוע חזקה בתחום ההשקעות האלטרנטיביות".

לשאלתנו כמה אנשים שהשקיעו בשותפויות שהוזכרו נמצאים במצב של ישראל. בחברה מסרו בעניין זה - " לא נתייחס למשקיעים נוספים אך נציין רק שלצידו של מר שחל יש עוד מספר משקיעים לרבות השקעות אישיות של בעלי המניות בחברת האם. כולנו מאמינים בשתי ההשקעות המדוברות ואנו מצפים לסיים אותן עם רווחים בעוד כשנתיים-שלוש.

"הצפי של פירעון שתי השותפויות הוא עד 2022 ועד 2025. בנסיבות שנוצרו, על אף העיכובים, המשקיעים צפויים לקבל את הקרן לצד רווחים. לפיכך, למרות האיחור, מדובר בוודאי בהשקעות ראויות וטובות. ולכן, לאחר שהבנו את מצוקתו האישית של מר שחל, החלטנו באופן חריג, חד פעמי ולפנים משורת הדין, שאם ההשקעה בשותפות המדוברת לא תחזור במועד הצפוי עד סוף השנה, אז נבצע המחאת זכויות בסך 5% להשלמת מלוא הקרן בה כבר קיבל 95% אחוז, וזאת על מנת לסייע לו לקבל את כספו עד סוף השנה לפי צפי השותפות".

כן שאלנו באופן כללי האם לאור ההתפתחויות תחום ההשקעות במיזמי התחדשות עירונית הינו ברמת סיכון גבוהה מאוד עבור משקיעים, ונענינו כי, "מתוך עשרות אלפי לקוחות, והשקעות בהיקף של כ-20 מיליארד, עלולים להיות כמה מקרים בודדים של השקעות שנקלעות לקשיים, עיכובים ואכן ייתכן אף שהשקעות מסוימות לא תצלחנה בדיוק כפי שהיה מצופה. אין השקעות ללא סיכון ועיתון כלכלי מוביל כגלובס הרי ודאי יודע זאת.

"תחום תמ"א 38/1 היה הבטחה גדולה בתחילת הדרך והווה אפיק השקעה אלטרנטיבי מבטיח, ואילו כיום, לאור השינויים שהענף חווה, זהו איננו אפיק מומלץ על ידינו בהשוואה לאפיקים טובים ורווחיים יותר בהתחדשות עירונית כמו פינוי-בינוי, הריסה בינוי (תמ"א 38\2) ומחיר למשתכן".

לשיחה המלאה עם ישראל שחל - האזינו לפודקאסט.

good.guy953@gmail.com

הגילוי המלא צריך להיות מקסימלי | עו"ד אלעד מן, פרשנות

בסיטואציה כמו זו, שמערבת השקעה פרטית של כספי פנסיה או השקעה של אדם שבא לקבל ייעוץ, האינטרס הציבורי הוא להגן כמה שיותר על המשקיע. הגילוי צריך להיות מקסימלי וההחלטה צריכה להיות כמה שיותר מודעת. משום כך, צריך להקפיד על הצמתים שבהם יכול להיות ניגוד עניינים או שבהם עלולה להתעורר בעיה.
בכל הקשור לשירותי ייעוץ אנחנו מצפים שהיועץ יגלה את כל המידע הרלוונטי לעצה שהוא נותן. למשל, אם יש לו אינטרס נוסף - שיהיה "על השולחן". המשקיע צריך כלים כדי להחליט באופן מודע האם הוא רוצה להיכנס להשקעה שליועץ שלו יש אינטרס בה.
זה מקרה קלאסי של הגנה על הצרכן. כשאתה קונה מוצר צריכים לספר לך מה המאפיינים של המוצר ומה ההשלכות שיכולות להיות לשימוש באותו מוצר. אם יש ליועץ אינטרס או ממשק נוסף להשקעה, הייתי מצפה שהדברים יופיעו בכתב ויגובו בכתב הסכמה מפורש בחוזה ההשקעה או במכתב נלווה.

הכותב הוא היועץ המשפטי של עמותת הצלחה

רחוק מהשקעה סולידית | אריק מירובסקי, פרשנות

ישראל מספר בריאיון שהוא חיפש "השקעה סולידית". אלא שהשקעה בחברת מימון שעוסקת בתמ"א 38 אינה סולידית. הוא טוען שדיברו איתו על תשואות של 5% ו-7% לשנה. אנחנו יודעים היום שבשוק הנדל"ן כמעט בלתי אפשרי להשיג תשואות כאלה על דירות מגורים. 7% נחשבת לתשואה לחלוטין לא סולידית.

החברות שעוסקות במימון חוץ בנקאי מתעסקות במימון של הפרויקטים היותר מסוכנים. לעתים מדובר ביזמים שלא השיגו מימון בדרך אחרת ובכל מקרה מדובר באשראי זול יותר. לכן, כשמישהו בא ומבטיח לך השקעה סולידית עם תשואה של 7% - זה לא הולך ביחד.

ישראל שחל

אישי: בן 71, נשוי + 3 ילדים + 5 נכדים, מתגורר בחיפה
מקצועי: גמלאי
עוד משהו: פסל חובב, אוהב לשוטט באינטרנט