עליית מחירי הדירות מזכירה את 2009 וגם הדיבורים הממשלתיים. הבעיה היא שהשוק השתנה

מדד מחירי הדירות שפורסם אמש, הגבוה מזה 11 שנה, הוא מדד שכולו הצבעת אי אמון בממשלה ובמדיניות הדיור שלה • היום, בדיוק כמו אז, הטרמינולוגיה הממשלתית כמעט שלא השתנתה, והמוטו "צריך להגדיל את היצע הדירות" ממשיך להישמע למרות שמזמן הגדילו את ההיצע - רק שזה לא עוזר

מחירי הדירות מזנקים / צילום: Shutterstock
מחירי הדירות מזנקים / צילום: Shutterstock

פעמים רבות הפליגו השנה טורי הפרשנויות בתקשורת בסופרלטיבים על שוק הדירות בתקופה האחרונה. ואולם המדד המסכם של 2021 שהגיע לרמה חודשית של 2.1% נראה כשיא האולטימטיבי, שכן דבר כזה לא נראה במקומותינו זה 11 שנה. ומה שהיה ב-2009-2010 הוא מה שקורה עכשיו: מדד שכולו הצבעת אי אמון בממשלה ובמדיניות הדיור שלה.

בהסתכלות רחבה יותר, המדד הזה, שמסכם את 2021, חותם עליית מחירים שנתית של 13%, שגם היא לא זכורה במדינה מאז 2010. ואולם למעט אותה הבעת אי אמון מאז ומהיום - אין הרבה משותף בין שוק הנדל"ן הישראלי של עכשיו, למה שהיה כאן לפני 11-12 שנה.

להיפך - אם נזכיר נשכחות, באותן שנים רחוקות שהובילו למחאה החברתית של 2011, לא הכירו פטנטים של מכירת דירות במחיר מסובסד לזוגות צעירים וגם לא הגבילו את השתתפות המשקיעים בשוק, אלא נתנו לשוק לפעול באופן חופשי יחסית. זה שהיום הגענו לממדי עלייה דומים על אף ההתערבות הממשלתית הבוטה, הופך את העליות של היום למשמעותיות בהרבה מאלה של פעם.

מעט נתונים משווים, אולי ישפכו אור בוהק יותר, עד כמה התבגר השוק מאז שנות השיא של העשור הראשון של המילניום, לאלה של פתיחת העשור השלישי: מספר העסקאות החודשי כיום גבוה בכ-50% בממוצע ממה שהיה אז; שיעור המשקיעים בדירות כיום נמוך בכשני שלישים ממה שהיה לפני 11-12 שנה; התחלות הבנייה השנתיות גבוהות בכמעט 30% ממה שהיה אז; גובה המשכנתאות זינק ביותר מ-60% מאז; מספר הזוגות הצעירים שרוכשים דירות גבוה היום בשליש לעומת מה שהיה אז. נשמע מפתיע כמה מצד אחד הפלגנו הרחק מאותם ימים, וכמה מצד שני נשארנו באותה ביצה? כי כנראה שיש משהו שלא השתנה, והוא ההתייחסות הממשלתית לענף.

הגדילו את היצע הדירות - וזה לא עזר

היום, בדיוק כמו אז, הטרמינולוגיה הממשלתית כמעט שלא השתנתה, והמוטו "צריך להגדיל את היצע הדירות", ממשיך להישמע, למרות שמזמן הגדילו את ההיצע - רק שזה לא עזר. השוק של אז זינק משום שהציבור לא יכול היה לשאת את העובדה שהממשלה דאז לא עשתה דבר כדי לעצור את המחירים. השוק של היום, לעומת זאת, עושה רושם כמי שמעלה מחירים בין היתר בגלל ההתערבות הממשלתית.

הנה המחשה קטנה: בורסת הימורים צנועה שהתקיימה בין אנשי נדל"ן שעות ספורות לפני פרסום המדד העלתה, שכולם סברו שמדד מחירי הדירות האחרון של 2021 יהיה רגוע יותר משני קודמיו, שהגיעו לכאחוז וחצי. הסיבה: שני המדדים ההם נוצרו בגלל ריבוי המשקיעים שהסתערו על השוק, בטרם יועלה להם מס הרכישה.

מובן שכולם החטיאו. המשקיעים סולקו ומכשליש מהשוק ירד משקלם לכ-10%. מי שהסתער על הדירות והביא לעליות המחירים היו הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. זו דוגמה נהדרת לגישה הפשטנית שנוהגת הממשלה בתחום המורכב הזה של דיור. פקידים ממשלתיים כבר הפנימו, שהבעיה של מחירי הדירות בישראל לא נובעת ממחסור בהיצע, אלא מדפוסי ביקושים.

אם הממשלה הנוכחית רוצה לנקוט בדרכים שכשלו בעבר, מדוע שהציבור יאמין לה?

כבר דיברנו לא אחת על ההתנפלות הגדולה על דירות חדשות, שהחלה בשנים האחרונות ושהגיעה לשיאה מאז פרוץ הקורונה. זה הביא לעליות מחירים של 18% במחירי הדירות החדשות (בניכוי דירות שנמכרו במחיר למשתכן) לעומת 13% עלייה כוללת. המשמעות: מחירי הדירות יד שנייה עלו בקצב שקרוב יותר ל-10%, כלומר הרבה יותר איטי מאשר מחירי הדירות החדשות.

זו המחשה נהדרת לבחירה של ציבור הרוכשים להתעקש על רכישת דירות חדשות, על אף שמחיריהן עולים בקצב מהיר בהרבה מזה של דירות יד שנייה, ואף צמודים למדד תשומות הבנייה שעלה ב-6.5% בשנה האחרונה.

עמדנו לא אחת על שינוי הטעמים בקרב רוכשי הדירות, שכיום דורשים מהדירות שלהם לתפקד גם כמקומות עבודה ולימוד מרחוק, ולהעניק להם חוויית מגורים טובה ומרווחת בהרבה ממה שדירות ישנות יכולות לספק. הדבר בא לידי ביטוי ברור במדד מחירי הדירות החדשות, שקרטע ואף ירד עד לתקופת הקורונה, ומאז החל בטיפוס התלול שלו. במשך כל אותה תקופה לא נוצר שום מחסור בדירות חדשות. רק ביקושים שגברו והלכו.

אי האמון הציבורי במדיניות הדיור הממשלתית לא נובעת רק מ-12 שנות "היצע דירות" שלא הביאו לשום דבר, אלא גם מהצעדים של הממשלה הנוכחית, שנראים כחזרה עייפה על מה שמשה כחלון עשה כשר אוצר - החל ממיסוי מוגבר על משקיעים וכלה בהגרלה הגדולה של דירות מחיר למשתכן שתוכרז בימים הקרובים. אז אם הממשלה הנוכחית רוצה לנקוט בדרכים שכשלו בעבר, מדוע שהציבור יאמין לה?

צרו איתנו קשר *5988