הנחה על ארנונה: מי זכאי ומה הופך דירה לאינה ראויה לשימוש?

נכסים רבים עומדים ריקים או הרוסים, חלקם לתקופות ארוכות וחלקם לזמן קצר, אולם בעליהם עדיין נדרשים לשלם ארנונה לרשות המקומית. מתי ניתן לקבל פטור או הנחה מתשלום ארנונה -גלובס עושה סדר.

האם רשות מקומית יכולה לחייב בארנונה נכס שלא נעשה בו כל שימוש?
עו"ד מוטי איצקוביץ, שותף מייסד במשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) המתמחה במיסוי מוניציפלי, מסביר כי צריך להבדיל בין שני סוגי נכסים ריקים: אלו שראויים לשימוש ואלו שאינם ראויים.

בנוגע לנכס ריק אך, ראוי לשימוש אומר איצקוביץ כי "הארנונה היא מס, ולכן שאלת השימוש או ההנאה מפירותיו של נכס לא קשורה לחובה לשלם ארנונה. לכן, גם נכס או חלק מנכס שלא נעשה בו כל שימוש, ימשיך להיות מחויב בארנונה. אבל המחוקק איפשר לרשויות המקומיות לתת פטור לנכס ריק לתקופה מוגבלת. רוב הרשויות מאשרות הנחה של עד חצי שנה, פעם אחת בתקופת בעלות על הנכס. כאשר מתחלפת הבעלות מתאפסת הזכות".

 עו''ד מוטי איצקוביץ / צילום: שני נחמיאס

עו"ד איצקוביץ מציין כי יש רשויות מקומיות אשר כלל אינן מאשרות את ההנחה, ויש רשויות אשר נותנות תקופת הנחה גדולה יותר.

מכל מקום, "בכדי שנכס ריק יקבל פטור מארנונה, הוא צריך להיות נקי מכל חפץ ואדם. לפעמים, גם כיסא באולם של 1,000 מ"ר עלול להיחשב כנכס שאינו ריק. לטעמי זה אבסורד".

לגבי נכס ריק שאינו ראוי לשימוש אומר עו"ד איצקוביץ כי "בשנת 2013 נכנס לתוקפו תיקון (131) לפקודת העיריות, אשר צמצם את הפטור שניתן עד אז לנכסים שאינם ראויים לשימוש, וקבע כי גם בניין הרוס יחויב בארנונה החל מהשנה הרביעית שבה הוא נמצא במצבו ההרוס, ולמשך חמש שנים. עד לתיקון, הנכסים נהנו מפטור מארנונה לתקופה שאינה מוגבלת. בתיקון ביקש המחוקק לעודד (על דרך התשלום) בעלי נכסים להשמיש את נכסיהם ובכך למנוע היווצרות 'פילים לבנים'. לאחרונה מתוכנן תיקון לקיצור תקופת הפטור המלא לשנתיים במקום שלוש שנים".

מה הסיבה לכך שמשלמים ארנונה לנכס ריק? הרי נכס שלא משתמשים בו אינו דורש שירותים מהעירייה.
"העיריות גורסות כמעט תמיד כי חיובם של מבנים שנאטמו או שנהרסו, בתשלום ארנונה - הוא מוצדק, הואיל ויש בכך לעודד את בעלי הנכסים להשמיש אותם ולהפוך אותם לראויים. להבדיל ממקרים של השמשת נכסים שניזוקו ושעלות תיקונם סבירה, במקרים שבהם המבנה 'הופשט' מכל התשתיות ולא ניתן לאכלסו, העלות של סיום עבודות הבנייה תהיה גבוהה פי כמה וכמה מהארנונה שישלם הבעלים.

"לפעמים המניעה לסיום העבודות נובעת מקשיים שאינם תלויים בבעל הנכס, כגון מלחמות ירושה, קשיים תקציביים או עיכוב מצד גופי התכנון. לכן, לטעמנו פרשנות לפיה המבנה מהווה 'בניין' החייב בארנונה, הינה במקרים רבים ענישה פסולה".

מהי גובה ההנחה לנכס ריק ולאיזו תקופה מקסימלית ניתן לקבלה?
עו"ד איצקוביץ מסביר כי ההנחה לנכס ריק היא בשיעור של עד 100% לתקופה של חצי שנה ובמקטעים של חודש ימים בכל פעם. יש רשויות אשר נותנות הנחה נוספת, חלקית, גם לתקופות המשך, וזה משתנה בין רשות מקומית לאחרת. החוק מאפשר לרשויות שיקול דעת לקבוע הנחה כדלקמן: (1) עד 6 חודשים - עד 100%; (2) מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 - עד 66.66%; (3) מהחודש ה-13 עד החודש ה-36 - עד 50%.

כיצד ניתן לקבל את ההנחה לנכס ריק?
יש למלא טופס בקשה למתן פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק. ההנחה תיעשה ממועד מסירת ההודעה בכתב לעירייה. עו"ד איצקוביץ מציין כי לעמדת הרשויות, לא ניתן לקבל הנחה רטרואקטיבית. על מנת לאמת את טענת מבקש ההנחה, תשלח הרשות המקומית פקח מטעמה שיבדוק את מצב הנכס ויוודא כי הוא אכן ריק לגמרי או לא ראוי לשימוש. לכן, חשוב מאוד כי בנכס לא יהיה כל חפץ. אם יאוחסנו בו חפצים, הרשות יכולה לסרב להעניק את ההנחה.

"ישנן רשויות מקומיות שמעניקות את ההנחה בדיעבד, לאחר שפקח מטעמן מגיע אחת לתקופה לנכס, כדי לוודא שלא חל בו שינוי במהלך התקופה המבוקשת. כלומר, הרשות מוודאת שהנכס לא אוכלס בתקופת ההנחה או לא אוחסנו בו חפצים. מי שמעוניין לקבל פטור מארנונה על נכס, לא מומלץ לו להתעכב בהגשת הבקשה, שכן הרשות המקומיות כלל לא תתייחס לבקשה להנחה לגבי תקופה שקדמה למועד הגשתה".

האם נכס שעובר שיפוצים יכול לקבל את הפטור ?
"אין בחוק פטור לנכס בשיפוצים. הפטור לנכס בשיפוצים מקורו בפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש, כפי שתואר קודם. היקף השיפוץ המקנה פטור נתון לשיקול דעתה של הרשות המקומית, וזאת לאחר שפקח מטעמה ביקר במקום. עם זאת, יש להביא בחשבון שהרשות המקומית תתעקש לתת את הפטור רק ממועד התחלת השיפוצים ולא בתקופת ההכנה לשיפוץ, אשר לעתים אורכת זמן. הפטור יינתן רק לאחר הודעה מסודרת. ניצול הפטור גוזל מתקופת הפטור לנכס לא ראוי לשימוש. בעלי נכסים המעבירים חזקה לדיירים צריכים לדעת שהם עלולים לנצל להם את הפטורים ויש לתת את הדעת לעניין הזה בחוזה".

מהו הסיווג שלפיו משלמים ארנונה על נכס הרוס?
"זו סוגיה נוספת שבה העיריות נוקטות מדיניות בעייתית. בהתאם לתיקון, החיוב שיושת יהיה בתעריף המזערי ועל פי השימוש האחרון שנעשה בנכס, אלא שהעיריות מעדיפות לחסוך מעצמן את הבדיקות הקונקרטיות הנדרשות, וברוב המקרים הן מחייבות בתעריף המזערי הגבוה לעסקים".

עו"ד איצקוביץ ממליץ לבחון היטב את החיוב שהעיריות משיתות על מבנים הרוסים ולא לוותר על מיצוי האפשרויות להפחתתו.

האם יש אפשרות לקבל הנחות אחרות?
"ללא קשר למצבו של הנכס, הנחה נוספת יכולה להינתן גם בגין מצבו הבריאותי או רמת ההכנסה של בעל הנכס. מדובר בהנחות סוציאליות, דוגמת הנחה לעיוורים, לניצולי שואה, לנכים בתנאים מסוימים, למעוטי הכנסה וחיילים, לעולים חדשים, למקבלי קצבת זיקנה או הבטחת הכנסה וכו'. מרבית ההנחות הללו מיועדות למגזר המגורים".

האם איטום של נכס יכול להקנות פטור מתשלום ארנונה?
"פסיקת בתי המשפט בעניין זה אינה חד משמעית. כדי לפטור נכס מתשלום ארנונה יש להוכיח שהאיטום הוא בלתי הפיך או כזה שיקשה להפוך אותו מחדש לנכס שמיש. בכל מקרה, ההוכחה שנכס נאטם ואינו שמיש היא בהתאם לנסיבות העניין ונתונה לשיקול דעת הרשות המקומית".