עד 80 קומות למגדל: תוכנית המתאר העתידית של תל אביב נחשפת

דרך נמיר תהפוך לשדרה אורבנית שוקקת, ברידינג יוקמו מגדלים עם 30 קומות וביפו יורחבו אזורי התעסוקה • אנשי הנדל"ן כבר לוטשים עיניים לזכויות הבנייה המעודכנות • גלובס מציג את המפה של טיוטת עדכון תוכנית המתאר שתהפוך את תל אביב יפו לגבוהה וצפופה יותר - גם בשכונות הפרבריות

תל אביב / צילום: Shutterstock
תל אביב / צילום: Shutterstock

בשבוע שעבר חשף גלובס את טיוטת העדכון לתוכנית המתאר של תל אביב, עדכון אשר זכה לשם תא/5500 (כממשיכה של תא/5000). כעת, אנו מציגים לכם כאן לראשונה את הפירוט של התכנון הכולל ואת התכנון הנקודתי בכל רחבי העיר, בהתאם לטיוטת עדכון זו. הצפי להשלמת ההליך ולאישור העדכון הוא סוף 2023.

את הצירים הראשיים יתפסו הרכבת הקלה והמטרו, וסביבם תהיה העצמת בנייה בממדים מרשימים; אל המגדלים הקיימים יצטרפו עוד עשרות מגדלים חדשים, החל ב-20 קומות ועד גורדי שחקים של ממש עם 80 קומות; והרחובות עצמם יהפכו "עירוניים" יותר וצפופים יותר עם הרבה יותר שטחי מסחר - גם בשכונות המרוחקות, בדרום העיר ובמזרחה.

העדכון הנוכחי, ותוכנית המתאר שתבוא אחריו (תא 6000) יידרשו לתת מענה לצמיחה המתמשכת בעיר, שעל פי התחזיות תגיע לכחצי מיליון איש כבר ב-2025. טיוטת עדכון תוכנית המתאר אכן מוסיפה זכויות בנייה לעשרות קומות בלא מעט מוקדים בעיר, אבל ייתכן שאפילו אלה לא יספיקו.

אחד המתחמים המסקרנים בתוכנית הוא רובע צפון מערב הנמצא צפונית לשדה דב. התוכנית מאפשרת להקים כמעט 13 אלף יחידות דיור חדשות באזור השומם כיום. בנקודות מסוימות, בצפון הרובע לדוגמה, ניתן יהיה להקים מגדלים בני 45 קומות, ונקודתית גם בני 80 קומות.

מתחם מעניין נוסף הוא אזור התחנה המרכזית החדשה, בין היתר בשל המורכבויות שבו ומאמצי הפינוי המתמשכים. כשהתחנה תפונה, מאפשרת תוכנית המתאר, בנייה של עד 40 קומות - לעומת 25 קומות "בלבד" בתוכנית המתאר תא 5000.

אולי זה לא מספיק

"הבנייה לגובה היא כורח המציאות", מסבירה האדריכלית אורית מילבאואר, בעלי משרד מילבאואר אדריכלים. "הרבה יותר ירוק לצופף. תכנון נכון ידאג להפוך את צירי התנועה הקיימים, כמו דרך נמיר, לרחוב אורבני.

"בנייה לגובה היא ניצול נכון של משאב הקרקע באזורים שבנויים בדלילות, כמו שכונת יד אליהו. אלו אזורים שהיום בנויים גם בבניינים איכותיים פחות, וגם אין להם אופי אורבני. העצמת הבנייה, עם עירוב השימושים, תהפוך אותם לאזורים שלא ירגישו פרבריים, אלא חלק בלתי נפרד מהעיר. לדעתי נכון לעשות זאת גם צפונה, ולא רק מזרחה - לכיוון כביש 2, עד גלילות".

עורכי הדין צבי שוב ואייל אוליקר ממשרד צבי שוב המתמחה בתכנון ובנייה, טוענים כי "יש להכפיל את זכויות הבנייה ביחס לתוכנית המתאר תא/5000". לדבריהם, "ברור כי תוכנית תא/5500 תכתיב את מגמות התכנון בעיר בשנים הקרובות. מגמות הציפוף והגדלת הזכויות באזורים מסוימים בעיר חשובות, אך, היקף הציפוף המוצע במסגרת הטיוטה אינו מספק, ואינו תואם למגמה של תמ"א 70, המציעה להגדיל את היקפי הבנייה באופן רחב ביותר בסמוך לתוואי קווי הרכבת הקלה והמטרו. על כן, על אף שהמתווה הנוכחי בכיוון הנכון זה אינו מקדם אותו באופן משמעותי מספיק על מנת להתמודד עם האתגרים הצפויים בעיר בשנים הקרובות".

 
  

צבי שוב עו''ד / צילום: איל יצהר
 צבי שוב עו''ד / צילום: איל יצהר

המטרה: אישור עד סוף 2023

תוכנית תא 5500, תובא ביום שלישי לדיון נוסף בפני וועדת התכנון והבנייה של תל אביב-יפו בעירייה סימנו את סוף 2023 כתאריך היעד לאישור הסופי של התוכנית.
אבל מהטיוטה המובאת כאן ועד האישור הסופי עשויים להיות עוד שינויים. תוכנית המתאר הקודמת של העיר קודמה משנת 2008, אבל אושרה בסופו של דבר רק בשנת 2016, וזאת בין היתר משום שהתמודדה עם מאות התנגדויות שהוגשו לה לאורך הדרך. כאמור, עדכון תוכנית המתאר עשוי להיתקל בקשיים בנפחים קטנים יותר, אך עדיין כאלו שעשויים לעכב את קצב התכנון.

עוד חשוב לציין כי הקו האדום, הקו הראשון של הרכבת הקלה, צפוי להתחיל לנסוע באופן מלא לכל המוקדם בסוף השנה, והמטרו מתוכנן להתחיל לפעול בסביבות שנת 2030 או 2031 - וזהו התחריש האופטימי למימוש התוכניות המגדליות המתוכננות בתל אביב של תוכנית המתאר 5500. בתרחישים הפסימיים יותר, יידרשו עוד שנים רבות לכך.

אגב, נציין כי עדכון תוכנית המתאר הנוכחי הוא רק עוד שלב בדרך: בשנת 2026 מתעתדת לקדם עיריית תל אביב את תוכנית המתאר החדשה שלה, תא/6000, שלא תהיה בגדר עדכון בלבד, אלא תוכנית מתאר שלמה וחדשה.

צרו איתנו קשר *5988