לא ריאלי לתכנן, לאשר ולבנות פרויקט בישראל בתוך 3 שנים

שר האוצר הציג לאחרונה תוכנית "מהפכנית" לשוק הנדל"ן שבפועל היא לא בת-ביצוע ולהערכתי גם לא תאושר במתכונתה הנוכחית • כשליברמן אומר "סיום פרויקט" - למה הוא מתכוון?

פרויקט בנייה / צילום: שלומי יוסף
פרויקט בנייה / צילום: שלומי יוסף

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה

שר האוצר אביגדור ליברמן הציג לאחרונה תוכנית חדשה לשוק הנדל"ן הישראלי, שאותה הוא הגדיר כ"מהפכנית" ועוד כהנה וכהנה סופרלטיבים. אם להתחיל מהסוף, אני סבור כי התוכנית היא בגדר עוד אמירה יפה של שר שרוצה כותרות. היא טובה ליחסי הציבור, לא לציבור. היא לא בת-ביצוע ולהערכתי גם לא תאושר במתכונתה הנוכחית.

התוכנית של ליברמן מורכבת משלושה מרכיבים מרכזיים: המדינה תקבע את מחיר המקסימום של הקרקע לפי אזורים בארץ; הקבלנים שיציעו את מחיר הדירה הנמוך ביותר הם אלה שיזכו במכרז; והם יהיו מחויבים לסיים את הפרויקט בתוך שלוש שנים. במאמר זה אני מבקש להתמקד במרכיב האחרון של התוכנית, שלתפיסתי הופך את התוכנית כולה ללא ריאלית ולא ישימה במציאות הנוכחית של שוק הנדל"ן הישראלי.

שר האוצר מדבר על סיום הפרויקט בתוך שלוש שנים, אני קורא לזה מימוש של תוכנית. המימוש כולל גם את הבנייה בפועל, וגם את משך הזמן להליכי התכנון, הרישוי וקבלת היתר הבנייה. לבנות פרויקט בישראל לוקח כשנתיים-שלוש, קבלנים מיומנים ומנוסים יכולים אף לקצר את משך הזמן הזה אם מתאפשר להם, כי הרי בנייה עולה כסף בתשומות, בכוח-אדם ובעלויות נוספות, שככל שזמן הבנייה מתארך, הן עולות בהתאם. כל קבלן היה רוצה לסיים בנייה בתוך 3 שנים לו היו לו התנאים ההולמים.

לצד הבנייה בפועל, המימוש כולל כאמור גם את זמן התכנון של הפרויקט, שלוקח לרוב כארבעה חודשים ועד חצי שנה, אך התהליך שלוקח הכי הרבה זמן במימוש הוא הליך הרישוי בדרך לקבלת היתר הבנייה - כיום לוקח שנתיים-שלוש רק לקבל היתר אחרי מסע מייגע במוסדות התכנון.

קורסים תחת העומס

הוועדות המקומיות עמוסות מעל הראש בתוכניות בנייה שמונחות על שולחנן, ובודקים אותן פקידים שנמצאים ב-150%-200% קיבולת. הוועדות המקומיות לא פנויות ולא ערוכות לטפל בכל האישורים האלה, בטח לא בזמן מזורז שאליו מכוון ליברמן. אני ממש לא טוען לחוסר תפקוד של הפקידות בוועדות, אני פשוט מכיר בזאת שכוח-האדם שיש כיום ברשויות לא מאפשר טיפול הולם בתוכניות בזמן. כל פקיד מטפל במקביל בבדיקה ואישור של עשרות תוכניות בנייה, שרובן הגדול אף לא תואמות תב"ע.

נסביר, כי אם הבקשות להיתרי בנייה היו כולן תואמות את מה שהתב"ע מאפשרת, ללא בקשות לחריגות, הקלות או שימושים חורגים, אולי אפשר היה לעמוד בלו"ז של ליברמן. אולי. אבל בפועל, הרשויות נאלצות להתמודד עם בקשות ש-95% מהן לא תואמות תב"ע וכן כוללות הקלות, ולאשר תוכניות כאלה לוקח פי 3 מהזמן שלוקח לאשר תוכניות תואמת תב"ע.

הפער שבין הפנטזיה של ליברמן למציאות בשטח

בנוסף, תהליך הרישוי עד לקבלת ההיתר כולל גם המון נעלמים שאינם תלויים ביזם או בקבלן, למרות שהאחריות על סיום הפרויקט בתוך 3 שנים מוטלת עליו. גורמים כמו תוכניות חשמל, מים, ביוב, אינסטלציה קונסטרוקציה, תנועה ונגישות, ועוד. לאחר סיום הבנייה צריך לעבור תהליכים לקבלת טופס 4 או תעודת גמר, שלכשעצמם יכולים לקחת מספר חודשים; יש גם שינויי דיירים שצריך לקחת בחשבון, אישור כיבוי אש, הג"א ומחלקות אחרות ברשויות המקומיות שליזם אין שליטה עליהן. לעתים קרובות אנחנו נדרשים גם להיתרי שינויים לקראת סיום הבנייה משום שדברים משתנים לאורך שנות הבנייה שדורשים היתר נפרד. לזאת נוסף גם החובה של חלק מהרשויות בארץ לאשר תוכנית עיצוב כתנאי לקבלת היתר בנייה, ורק הן יכולות לקחת כשנה.

ולכן, במציאות הזו שבה פועל שוק הנדל"ן הישראלי, זה יומרני להציג תוכנית דיור הכוללת מרכיב המחייב לסיים פרויקט בתוך 3 שנים, לא ישים בעליל. אני מעריך שאם תאושר התוכנית ללא שינויים, מה שלא סביר בכלל, אנחנו נגלה בעוד מספר שנים שהיזמים שניגשו למכרזים כאלה לא עמדו בהגבלת הזמן של 3 שנים, או שהקבלנים פשוט לא ירצו לקחת חלק בתוכנית שכזו - בגלל שהם יידרשו לשים בטחונות וערבויות בפרויקט שהם לא יוכלו לעמוד בו מבחינת הזמנים או שלא משתלם להם כלכלית.

הצעד העיקרי שהמדינה כן יכולה לעשות כדי לגרום לתוכנית כזו לקרות, הוא לשחרר את פקק הבירוקרטיה בהיתרי הבנייה כדי להגדיל את ההיצע של הדירות בשוק, זה הדבר היחיד שתקוע. וזאת על ידי הרחבת הסמכויות לוועדות המקומיות, לשחרר אותן מעיסוק באישורי חריגות בנייה בעזרת אכיפה הדוקה, לקדם ולהעדיף תכנון תואם תב"ע ללא הקלות או שימושים חורגים, ולהגדיל את הפטורים של עבודות מסוימות מהצורך לקבל היתר בנייה. אין טעם לנסות ולעבוד על צד הביקוש, הוכח בעבר שזה לא עובד. צריך רק להגדיל את ההיצע.

צרו איתנו קשר *5988