עסקאות נדל"ן | פרשנות

ההנהלה של בנק לאומי ישבה בנכס מדהים במרכז תל אביב. אבל האם הוא באמת שווה למעלה מ-600 מיליון שקל?

שוק הנדל"ן הרותח של תל אביב שובר שיאים, ועסקת קומפלקס ההנהלה של בנק לאומי היא עוד עסקה שהיקפה לא נצפה מראש • בניגוד לאנשי הנדל"ן הסקפטיים שעימם שוחחנו לפני כחודשיים, בקרן סלע סבורים שיגיעו לדמי שכירות של כ-180 שקל למ"ר,  כשבמקומות שונים כבר חצה המחיר את רף ה-200 שקל למ"ר

בניין הנהלת בנק לאומי בתל אביב / צילום: איל יצהר
בניין הנהלת בנק לאומי בתל אביב / צילום: איל יצהר

בנק לאומי הודיע כי הוא מוכר את "בית מאני" בתל אביב, שמהווה חלק ממתחם הכולל את בנייני ההנהלה הראשית של הבנק, תמורת סכום של 623 מיליון שקל לחברת סלע נדל"ן של שמואל סלבין. מדובר בסכום שגבוה כמעט פי שניים מהערכות מוקדמות שבוצעו לנכס. 

שוק הנדל"ן הרותח של תל אביב שובר שיאים, ועסקת קומפלקס ההנהלה של בנק לאומי היא עוד עסקה שהיקפה לא נצפה מראש. לפני חודשיים וחצי, כשדיווחנו בלעדית בגלובס על מכירת הנכס, העריכו אנשי נדל"ן את שוויו ב-350 מיליון שקל, אם כי דאגו לסייג ש"כל מחיר אפשרי", במיוחד לאור היכללות "בית מאני" ההיסטורי בעסקה. מבנה לשימור יכול להיות נכס ויכול להיות גם נטל, שכן בעליו עלולים שלא למצוא לו ייעוד.

הנכס עצמו הוא בשטח של כ-13 אלף מ"ר על פני 13 קומות, במגדל בן כ-20 שנה, שאליו מצורפים כ-200 מקומות חניה תת קרקעיים. מדובר בנכס נדיר יחסית, שכן הוא ממוקם בלב הסיטי של תל אביב. השטח שלו גדול משמעותית מהשטחים שנמכרים באזור זה, שאין בו כמעט בנייה חדשה, ומכאן ייחודו. עם זאת, מבחינת מפרט טכני ואיכויות בנייה מדובר במגדל מיושן, שלא ניתן להשוותו למגדלים החדשים שהוקמו באזור שרונה ומגדלי עזריאלי, או מתחם חסן עראפה בעיר. אנשי נדל"ן ציינו אף את ריחוקו היחסי  מאותו מרכז מגדלים חדיש, והעריכו כי המיקום עלול שלא לקסום לחברות רבות.

מכאן ועד להערכה כי הנכס לא יוכל להגיע לרמות מחירי השכירות הנהוגות כיום במגדלים החדשים (150 שקל למ"ר ומעלה) - הדרך היתה קצרה.

"לב אזור הביקוש, ואלו התשואות בו"

אבל מתברר שהחברות שהשתתפו במכרז ראו דברים בצורה שונה: מחירו החל ב-550 מיליון שקל, והסתיים כאמור בזכייה של סלע תמורת 623 מיליון שקל, 3 מיליון שקל מעל להצעה הבאה אחריה. יו"ר קרן סלע, שמואל סלבין, דוחה את הניתוחים הסקפטיים ורואה בנכס הנרכש מקום עם עתיד, אותו הוא משווה למהפך שעבר רחוב יפו בירושלים, כשהחלה לפעול הרכבת הקלה שם.

"הנכס ממוקם בלב הביקוש המרכזי של אזור הסיטי בת"א, המאופיין ברמת פיתוח תחבורתי ותשתיתי גבוהה. סמוך לו מגדל שלום, מגדל פסגות, מגדל דיסקונט, ובצמוד לו תפעל תחנה של הרכבת הקלה בת"א. מדובר בסביבה המאופיינת בשוכרים איכותיים ואיתנים, בעיקר חברות הייטק ושוק ההון (בשיעורי תפוסה של 95%-100%)", מסבירים בקרן. לדברי סלבין, על מנת להפוך את המבנה לכזה שחברת הייטק תרצה לשכור, תשקיע סלע עוד כ-35 מיליון שקל.

בניגוד לאנשי הנדל"ן הסקפטיים שעימם שוחחנו לפני כחודשיים, בקרן סבורים שיגיעו לדמי שכירות של כ-180 שקל למ"ר, לאור עליות המחירים המהירות, כשבמקומות שונים כבר חצה המחיר את רף ה-200 שקל למ"ר. בקרן מעריכים, כי יגיעו ל-NOI (הכנסות משכירות בניכוי ההוצאות) של 32 מיליון שקל בשנה. 

"היום תשואות של 6% כל נכס מניב בלב תל אביב זה אגדות אורבניות"

"רכישת בית מאני ע"י סלע נדל"ן היא מסוג העסקאות שאחד מהשניים: או שבחברה יודעים משהו שאנחנו לא יודעים, או שהיא נעשתה מסיבות פנימיות של הקרן. כך או אחרת העיסקה הזו העלתה את הנדל"ן התל אביבי לרמות היסטריות". הדובר ג'קי מוקמל, שכיהן עד לפני מספר חודשים כמנכ"ל השלוחה הישראלית של חברת הניהול והתיווך הגלובלית CBRE. מוקמל אולי תקיף מאנשי נדל"ן אחרים, אבל הוא מבטה נאמנה את הדעה הרווחת בקרב אנשי נדל"ן לעסקת מכירת בית אני ע"י לאומי לקרן הריט סלע נדל"ן ב-623 מיליון שקל.

ואולם יו"ר סלע נדל"ן שמואל סלבין סבור שהראייה הזו מוטעית. הוא מסתכל על רחוב יהודה הלוי, שבו נמצא הנכס, שבשנים האחרונות עובדים בו לצורך תוואי הרק"ל, וכירושלמי הוא רואה אותו בדיוק כמו רחוב יפו לפני 15 שנים, כשנחפר לצורך הקמת תוואי הרכבת הקלה שם. הוא סבור, שהמהפך שעבר רחוב יפו, עתיד להגיע גם ליהודה הלוי, דבר שיקפיץ את ערכי הנכסים במקום, כולל את המבנה שרכשה סלע.

יתכן שהירושלמיות היתה היתרון הגדול של סלבין, שכן המתמודדים האחרים במכרז שערך לאומי בדרך למכירת בית ההנהלה - לא הגיעו לרמת המחיר שלו. אמנם החברה שהגיעה למקום השני הציעה רק 3 מיליון שקל פחות, ואולם היו כאלה שעצרו כבר ברף של חצי מיליארד שקל ואף בפחות. איש נדל"ן שבקיא במכרז אמר, כי לדעתו המחיר שהתקבל גבוה בכ-150 מיליון שקל מערכו הריאלי של הנכס.

מהפרטים שפרסמה סלע נדל"ן, סך ההכנסה הנקייה הצפויה עבור הנכס (NOI) צפוי להגיע ל-32 מיליון שקל; ואולם המגדל הוא מגדל בן כ-20 שנה ואינו עומד בסטנדרטים של מבני משרדים חדשים. לפיכך תצטרך החברה להשקיע כספים רבים בשיפוץ הנכס. סלבין מעריך שמדובר ב-2,500-2,800 שקל למ"ר ובסך הכלב כ-35 מיליון שקל; איש הנדל"ן הגיב על כך באומרו, כי "בשיפוצים אתה יודע היכן אתה מתחיל - אבל לא היכן אתה גומר, וה-35 מיליון שקל יכולים בקלות להיות מוכפלים".

התשואה שהעיסקה אמורה להניב לסלע מגיעה ל-5.1%. כשהערנו לסלבין, כי מדובר בתשואה נמוכה משמעותית מהמקובל, הוא צחק. "היום תשואות של 6% במקומות כאלה זה אגדות אורבניות", אמר. "נכון. אנחנו קונים נכסים גם לפי 6.5% תשואה, אבל הם לא באזורי ביקוש. במקום הזה 5% זו תשואה יפה".

זה לא משכנע את אנשי הנדל"ן. אם מוסיפים את עלויות השיפוץ, התשואה יורדת מה-5%, ואם גם מוסיפים את עלויות המיסוי לחישוב התשואה (וזה צעד שאינו מקובל בשיטת חישוב התשואה בישראל), התשואה תרד ל-4.6%.

אחד ממרכיבי התשואה הוא דמי השכירות, שבסלע מעריכים שינועו בין 175 ל-185 שקל למ"ר. גם אלה מספרים שנראים גבוהים לרחוב יהודה הלוי סלבין מזכיר, כי החברה משכירה שטחים שבבעלותה במגדל פלטינום שברחוב הארבעה ב-220 שקל למ"ר." אחרי מה שנשקיע בבניין הזה, נוכל להגיע ל-180 שקל למ"ר", הוא אומר. "היום משולמים מחירים כאלה במקומות הרבה פחות טובים".

בסלע בונים על הרעיון של השכרת הבניין במלואו לחברת היי טק. האם ניתן להביא את המגדל המיושן למצב שבו חברת היי טק תרצה לשכור בו שטחים? סלבין משוכנע שכן. "אנחנו מנוסים בעבודות מול חברות היי טק", הוא אומר.

אחרים, כאמור, פחות מקבלים את הגישה. "אני לא אומר שזו עיסקה תמוהה. אני אומר שזה הימור", אומר מוקמל. "באופן כללי קשה לי לקבל את ההסבר, מדוע מחירי שכירות במשרדים בתל אביב מגיעים ל-200 שקל, ושטחים שנמצאים בשכנות כמו בני ברק, חולון ומתחם האלף בראשון לציון, מקבלים שליש מחיר. יכול להיות שהחלופות הללו עדיין לא מפותחות מספיק, כי אני לא רואה את העסקאות הגדולות שנעשות שם. אבל אם נוצר לך מצב של הפרשי מחירים כל כך גדולים במרחקים כל כך קטנים - משהו לא בסדר, והדברים עלולים להתפוצץ בעתיד כלשהו, כשהערים השכנות יתחילו לפתח את אזורי התעסוקה שלהם בצורה שתדבר טוב יותר אל עובדי ההיי טק".

עוד תזות שמעלים אנשי נדל"ן ושמאים הן, שסלע הגיעה להסדר כלשהו עם עיריית תל אביב באשר לשימושים במבנה לשימור, או להגדלה עתידית של זכויות הבנייה, ומכל מקום החברה תצטרך להמתין לסוף השנה הבאה, שאז יסתיים פינוי הנהלת הבנק והיא תוכל להתחיל במלאכת השיפוצים, שאף היא תארך תקופה ארוכה.

מה יקרה לנדל"ן המניב התל אביבי ולענף ההיי טק במהלך שנות ההמתנה והעבודות על הבניין? זה סיכון נוסף שסלע לקחה על עצמה בעיסקה הזו.

מדובר בתשואה שנתית של 5.1% שהיא מהנמוכות בענף, וגם כאן סלבין רואה את הדברים אחרת: "זהו לב אזור הביקוש של תל אביב, ואלו התשואות הנהוגות באזור", הוא אומר. 

צרו איתנו קשר *5988