ישראל בצמרת תשואות הנדל"ן המניב העולמית, אבל תלויה בעיקר בענף אחד

התשואה הכוללת הממוצעת על נדל"ן מניב בישראל הגיעה לאחת מהרמות הגבוהות בעולם, בשנת 2021. כך עולה מניתוח שערך פורום IVS בלשכת השמאים, שלראשונה ערך סקירה שמאית-כלכלית שעומדת בסטנדרטים בינלאומיים. הענף המניב שהתבלט ביותר בסקירה הוא הלוגיסטיקה והתעשייה שרשם תשואה כוללת של כ-18%. ועם זאת המדד מראה, שישראל נותרה מאחור בכל הקשור לפיתוח ענפים חדשים בנדל"ן המניב, שבמדינות המערב מצויים כבר שנים.

התשואה המופיעה במדד IVS היא תשואה כוללת שנובעת מעליית שווי הנכסים בצירוף התשואה שנובעת מההכנסות השנתיות. זאת בשונה ממדדים אחרים, כגון זה שעורך השמאי הממשלתי, שכוללים רק תשואה מהכנסות.

התשואה הממוצעת השנתית של נכסים מניבים בישראל הגיעה ב-2021 לרמה של 13.8%, וזאת לעומת תשואה כוללת של 3.8% שנרשמה ב-2020. הפער האדיר בין השנתיים הללו מוסבר במידה רבה בקורונה - בשנת 2020 ענף הנדל"ן המניב היה משותק במידה רבה ואילו ב-2021 הוא תיקן את עצמו כלפי מעלה והראה זינוק, במקביל לענף הנדלן למגורים והנדל"ן העולמי.

  

שלא במפתיע, ענף הנדל"ן המניב שגרף את התשואה השנתית הגבוהה ביותר היה ענף המשרדים והלוגיסטיקה שהתשואה על הנכסים שבו הגיעה לממוצע של 18.3%; אחריו הגיע ענף המשרדים שרשם תשואה כוללת של 14.7%. לבסוף הגיע המסחר, שגם בו התשואה הגיעה לרמה דו ספרתית, של 12.1%.

השימוש במתודה הבינלאומית איפשר לראשונה, להשוות את התשואות שהתקבלו מהמדד הישראלי לתשואות שהתקבלו בעולם מענפי הנדל"ן המניב, וגם להשוות בין מאפיינים אחרים של התחום.

התשואה השנתית בישראל נכללת בצמרת העולמית. בראש נמצאות ארה"ב שבה התשואה הכוללת השנתית ב-2021 הגיעה ל-16.8% ובריטניה שבה התשואה השנתית הגיעה ל-15.5%, ואולם ישראל מקדימה בתשואות שלה מדינות כמו שוודיה, צרפת, קנדה, ואוסטרליה.

הרכב המדד בישראל שונה דרמטית מבעולם

בפורום מסבירים, כי הגם שבשנה שעברה שוק הנדל"ן המניב בישראל השיג תשואות גבוהות ברמה עולמית - הנסיבות שהביאו למספרים הללו היו שונות מאלה שהביאו את ארה"ב ובריטניה לעמוד בראש טבלת התשואות, ונבעו מאירועים ייחודיים שקרו בארץ.
הרכב המדד בישראל הוא ייחודי לעומת ארה"ב ואירופה מבחינת משקל ענף הלוגיסטיקה. בעוד שבארה"ב משקל הלוגיסטיקה במדד מהווה כרבע ובאירופה כחמישית, בישראל הוא הגיע בסך הכל לשמינית מכלל המדד, מה שמעיד על כך שענף זה בישראל נמצא עדיין מאחור, יחסית לעולם המערבי; התשואות של הלוגיסטיקה בישראל היו, כאמור, גבוהות מאוד, ואולם בארה"ב ובבריטניה הן היו כפולות והגיעו לעד 40%.

עוד מעירים בפורום, כי מהרכב המדד ניכר ששוק הנדל"ן המניב בישראל עדיין מאוד מסורתי, שכן הוא מורכב בעיקר ממשרדים ומסחר. הענפים המכונים "אלטרנטיביים", כמו מגורים להשכרה ארוכת טווח, מגורי סטודנטים, דיור מוגן וכו' עדיין בחיתוליהם, והמשקל שלהם בישראל זניח.

מה שתרם הכי הרבה לתשואה הגבוהה היו גיוסי ההייטק, שהובילו לביקושים גבוהים לשטחי משרדים (שמהווים 39% במשקל מהמדד) - תופעה שנמצאה כייחודית לישראל. מבחינה זו, ביצועי המשרדים בישראל נמצאו גבוהים בהשוואה בינלאומית.

התקינה שיכולה לעודד השקעות מחו"ל

פורום IVS (International Valuation Standards) הוא פורום בינלאומי שפועל לתקינה שמאית אחידה בכל העולם, בנוגע להערכות שווי מצד שמאים, ופיתוח מדד נדל"ן משווה, על סמך קריטריונים זהים בכל העולם. בישראל הוא הוקם לפני כשנה, בעקבות תלונות רבות על העדר שקיפות, מידע ומדדים כלכליים בענפי הנדל"ן המניב בארץ, בניגוד לנעשה בעולם. המידע היחיד שהיה קיים עד כה על הנדל"ן המניב בישראל, הגיע מסקירות של גופים פרטיים שפועלים בתחום, דוגמת החברות CBRE וקושמן אנד ווייקפילד ונת"ם, ומדד תשואות חצי שנתי שמפרסם השמאי הממשלתי, שאינו עומד בתקינה בינלאומית.

כל זה תרם לכך, שגופים בינלאומיים נרתעים מלהשקיע בנדל"ן הישראלי, על אף התעניינות רבה שהשוק המקומי מעורר. לאור זאת החליטה לשכת השמאים להקים את הפורום הישראלי, שגם ישנה שיטות ונורמות שמאיות קיימות, כדי שיעמדו בסטנדרטים בינלאומיים. נשיא הפורום בישראל הוא יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי, ומנהלו הוא השמאי רון כהן. הוועדה המייעצת לפורום הישראלי היא בינלאומית, שכוללת גם אנשי אקדמיה, רואי חשבון ובכירים בחברות.

בחודשים האחרונים עמלו ראשי הפורום בישראל להצטרפות לקבוצת המדינות שכבר עובדות לפי הסטנדרטים הללו מזה עשרות שנים - רובן במערב אירופה ובמזרח אסיה. המדד שבנו עוקב אחר הביצועים של 1,190 נכסי נדל"ן להשקעה, שמחוזקים ע"י 9 קרנות וחברות נדל"ן מניב מובילות בראשות עזריאלי, מליסרון ואמות, לגביהן קיימים נתונים מפורטים בדוחות תקופתיים ו/או העבירו מידע נוסף שאיפשר למטב את הנתונים בדוחות. שווי שוק הנכסים שנכללים במדד הוא 99.6 מיליארד שקל נכון לדצמבר 2021.