חניון המריבה: הושלמה חוות הדעת שקובעת כמה באמת שווה החניון בכיכר אתרים בתל אביב

ממסמכי הבדיקה השמאית החיצונית שהזמינה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, עולה כי שוויו של חניון כיכר אתרים הוא 534.6 מיליון שקל. הבדיקה, אשר הגיעה לידי גלובס, הוזמנה במטרה לבחון את חלוקת הזכויות במקום ולפתור את המחלוקת הגדולה סביב אחד המתחמים היוקרתיים ביותר בתל אביב.

● "הרכבת הקלה לא תפעל בשבת, צריך לאחד את גוש דן לעיר אחת": ראש עיריית תל אביב רון חולדאי בראיון
● 150 מיליון שקל עבור חניון בתל אביב: עמוס לוזון ועובדיה קוקו יבנו דירות יוקרה מול הים | בלעדי
● מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל: "מכרזים, בעיקר עם אופי מיוחד, מתחילים להיכשל ולחזור ללא הצעות"

מי בעל השליטה במתחם היוקרתי? 

תוכנית כיכר אתרים, הנמצאת בקצה המערבי של שדרות בן גוריון בתל אביב, כוללת בין היתר הקמת שני מגדלים בני 25 קומות על חורבות הכיכר הקיימת. התוכנית הוחלטה להפקדה (שלב ביניים בו הציבור יכול להתנגד) בינואר האחרון ונראה היה כי הדבר יאפשר סוף־סוף את קידומה, המתעכב שנים. אלא שאז הוגשה עתירה נגד ההפקדה מצד בעלי החניון - שעיכבה את התהליך שוב.

 הדמיית כיכר אתרים / הדמיה: ישר אדריכלים ו-foster and partners

ספי צביאלי, המחזיק בחניון לצד חברת איירפורט סיטי (בעלת השליטה בחברת נצבא), רכש את החניון בסוף השנה שעברה, תמורת 341 מיליון שקל. בעתירה שהגיש נגד הפקדת התוכנית הוא טען כי שווי החניון כפי שנקבע על ידי שמאי התוכנית, משה פרידמן ממשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', נמוך משמעותית משוויו האמיתי: בעוד שבתוכנית נקבע כי החניון מהווה 15.7% מהזכויות במתחם, המשקפים שווי של כ־345 מיליון שקל (שכן המתחם מוערך ב־2.2 מיליארד שקל), צביאלי טען כי חלקו הוא 62% מסך הזכויות, ולכן שוויו הוא כ־1.3 מיליארד שקל.

כדי לנסות ולפתור את המחלוקת שנוצרה הזמינה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חוות־דעת שמאית מגורם חיצוני - השמאים יונתן לוי ויוחאי חן ממשרד לוי אברהם ויונתן שמאות מקרקעין.

חוות־דעתם של השמאים מתפרסת על פני 31 עמודים, אך השורה התחתונה בה מאוד ברורה: הם קובעים כי חלקו של החניון במתחם כיכר אתרים הוא 23.4% - גבוה מחלקו על פי שמאי התוכנית פרידמן, אך נמוך משמעותית מהחלק שייחסו לו בעלי החניון עצמם. במספרים מדובר, כאמור, על שווי של 534.6 מיליון שקל - גבוה בכמעט 200 מיליון שקל מהסכום ששילמו צביאלי ואיירפורט סיטי כשקנו את החניון בסוף השנה שעברה.

סוגיית חלקו של החניון מתוך כלל הזכויות במתחם כיכר אתרים נוגעת לא רק לענייני העלויות, אלא גם - ואולי בעיקר - לשאלת השליטה על המתחם היוקרתי כולו, ובמילים אחרות: למאבק בין בעלי JTLV, בהם איש העסקים מתיו ברונפמן, לבין בעלי החניון.

כפי שמצוין בחוות־הדעת החיצונית עצמה, בעלי החניון, נצבא וצביאלי, טענו כי יש לתקן את טבלת האיחוד והחלוקה הקובעת את חלוקת הזכויות במתחם, כך ש"חלקה היחסי הנכנס של תת־חלקה 7 (החניון עצמו) יעמוד על סך של 62% מהיקף הזכויות החדש המוקנה לפרויקט". זאת, בין היתר, משום שלטענתם יש לחניון חשיבות גדולה הרבה יותר מאשר שימושו כחניון ותו לא.

הקביעה כי חלקו של החניון הוא 23.4% "בלבד" למעשה גם קובעת באופן חד משמעי כי השליטה של קרן JTLV בכיכר אתרים כולה תישאר הגדולה יותר.

כדי להמחיש את הבדלי הגרסאות והערכות השווי בין הצדדים, נציין כי בעלי החניון קבעו בחוות־הדעת השמאית מטעמם כי שוויו של מקום חניה בודד בחניון עומד על יותר ממיליון שקל. מנגד, עמדת שמאי התוכנית קבעה את שוויו של מקום חניה בודד על 275 אלף שקל. כעת, השמאים החיצוניים קבעו את שווי מקום החניה בחניון על 300 אלף שקל, ועל בסיס קביעה זו הם חישבו את חלקו מכלל הזכויות במתחם הכיכר - המשקפות את השווי שצויין.

"למען הסר ספק", מציינים השמאים בחוות־דעתם, "האחוז הנקבע דלעיל אינו מבטא בהכרח את התוצאה הסופית שתתקבלנה, לאחר הטמעתם של מקדמים אקוויוולנטים (יחידת מדידה שמאית אשר משמשת כדי לאמוד את התועלת הפוטנציאלית של נכס, י.נ) מתאימים לתתי החלקות השונות. קביעות אלו ייעשו על ידי שמאי התוכנית בלבד".

הכיכר ממתינה לשינוי כבר יותר מעשור

כיכר אתרים נחנכה בשנת 1975, ובשנת 2010 נהגתה תוכנית ראשונה לשיקום ולשיפוץ המתחם, אשר לא יצאה לפועל. בשנת 2012 החלה לקדם קרן JTLV תוכנית משלה, אשר צומצמה בעקבות מחאה ציבורית, ובסופו של דבר אושרה להפקדה בתחילת השנה עם שני מגדלים בני 25 קומות ובניין נוסף בן 6.5 קומות. במסגרת התוכנית תיהרס הכיכר ותיבנה מחדש, ויבוטל שיקוע הכביש הקיים כיום תחתיה.

חוות־הדעת החיצונית שהתקבלה כעת אמורה, על פניו, לאפשר לה לצלוח עוד שלב חשוב ולהתקדם אל עבר המימוש המיוחל, שכן כעת ניתן לכאורה להמשיך בקידומה התכנוני.

עם זאת, כל אחד מהצדדים לעניין עשוי לערער או לנקוט כל מהלך אחר סביב חוות־הדעת החדשה שהתקבלה - כפי שכבר קרה לא מעט בעבר בשלבים שונים - כך שעוד מוקדם לדעת אם ובאיזה קצב תתקדם התוכנית מעתה.