מאזור נטוש לפדיונות חודשיים של עשרות מיליונים: סוד ההצלחה של העיר התחתית בחיפה

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף, ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

העיר התחתית בחיפה הפכה בשנים האחרונות לרובע משודרג ותוסס, הכולל היצע גדול של עסקי הסעדה, בילוי ופנאי, שאליו מגיעים גם מכל הארץ. באזור התפתחו מגורי צעירים לסוגיהם, וכן מוסדות השכלה.

● האתגר של חריש: שליש מכוח הקנייה דולף החוצה לערים אחרות 
● הכנסות של 200 מיליון שקל בחודש: כך הפכו ירכא ושפרעם לבירות המסחר של הצפון 
● למשוך עסקים ולסגור את הפער: ערים צריכות להתנהל כעסק תחרותי והישרדותי 

במקביל, בתכנון ומימוש מותאם, העיר התחתית יכולה להפוך גם ל"מרחב הקורקינט", שיכיל סטארט־אפים, שטחי משרדים עם מגורים לצעירים (מיקרו יוניט, ודירות להשכרה ארוכת טווח) שיגיעו ויסתובבו בה ברגל ו/או בקורקינט.

כיום, עסקי המסחר בעיר התחתית (רחובות הנמל, עצמאות, נתנזון ושביניהם) מייבאים 25-35 מיליון שקל בחודש שמגיעים מחוץ לחיפה. משנת 2018 ועד היום גדל נתח היצע שטחי ההסעדה והברים בכ־35%, בין היתר בעזרת השקעה כספית של עיריית חיפה. שטחי המסחר הרגילים וההסעדה מחוללים פדיונות חודשיים של 55־65 מיליון שקל, לעומת סכום הקרוב לאפס לפני פחות מעשור, כשהעיר התחתית הייתה נטושה.

התוכנית למשיכת עסקים

בעבר הרחוק הייתה העיר התחתית אחת משלושת המע"רים (מרכז עסקים ראשי) של חיפה, יחד עם מרכז הכרמל שהפך למרכז מסחרי שכונתי ברמת תפקוד כלכלי נמוכה, והדר הכרמל שנזנח וננטש.

העיר הייתה אז מוקד לפעילות כלכלית מבוססת נמל (משרדי עמילות מכס, אניות, מסחר, משרדי חברות אם, כולל צים וכל הנהלות חברות הדלק), והיוותה את המע"ר הראשון והמרכזי של חיפה עד שנות ה־70. פעילות זו קטנה עם הקמתם של שכונות חדשות ואזורי תעסוקה חדשים בעיר ובסביבתה, והזנחה עירונית - עד לנטישת האזור, והפיכתו למקום שאליו מבקרים לא ששו להגיע.

ראש העירייה הקודם, יונה יהב, ביקש להחיות את העיר התחתית, ויצר את התנאים הראשוניים ביבוא מכללות ומעונות סטודנטים אליה, במקביל ליצירת התנאים ליבוא עסקי מסחר, בילוי, פנאי ומשרדים.

יהב הקים את מינהלת העיר התחתית, שניהלה את תהליך ההעצמה ושדרוג האזור, ואנו יצרנו עבורם תוכנית אסטרטגית כלכלית ושיווקית וכן תוכנית פעולה למימוש תהליך השדרוג של האזור. כמו כן, ליווינו את המינהלת בתהליך המימוש שנמשך מספר שנים.

כיצד שודרגה קומת המסחר? בעיר התחתית היו ישנם מעט עסקי הסעדה מיתולוגיים, וביניהם קלמנ'ס, העוגן, מעיין הבירה וחומוס אבו־שאקר. ברחוב הנמל ובשוק התורכי לא פעלו עסקי הסעדה ובילוי. במטרה להכניס עסקים חדשים, בחרה המינהלת כעשרה חללים ריקים ברחובות הנמל והעצמאות, השקיעה בכל חלל 200-400 אלף שקל, והשכירה אותם לעסקים באפס דמי שכירות חודשיים, לתקופה של חמש שנים, שבמהלכה העסקים שילמו ארנונה חודשית בלבד.

לאחר חמש שנים, העסקים התבקשו לשלם דמי שכירות חודשיים במחירי השוק. העסקים נבחרו על פי קריטריונים של קיום מוצר קולינרי מיוחד, תוכנית עסקית מבוססת וניסיון קולינרי מוכח. ועדת ההיגוי שבחרה את העסקים כללה את מנכ"ל מט"י חיפה, אשת הקולינריה הילה אלפרט ואנוכי. פתיחתם והצלחתם של העסקים אלו שתלו את הזרעים הראשונים, שהביאו לפתיחתם של עשרות עסקי הסעדה, מזון ובילוי אחרים.

במקביל, מימוש האסטרטגיה החדשה הביאה לפתיחתן של מכללות, ובהן שלוחת קריה אקדמית אונו, מחלקות מאוניברסיטת חיפה (קמפוס הנמל והעיר) ומהטכניון, מכללת תמורות, בית הספר אנקורי והאוניברסיטה הפתוחה, שהצטרפו למכללת תלתן, אשר זיהתה עוד קודם את הפוטנציאל, וכן משרדי WeWork ואחרים.

  

מבחינה תיירותית, ב־2019 היו בעיר התחתית כ־300 חדרי אירוח ב־12 בתי מלון ואכסניות. מאז נבנו שני בתי מלון במושבה הגרמנית, עם כ־400 חדרי מלון נוספים.

מקום 2 בשטחי מסחר

בחיפה יש כ־730 אלף מ"ר של שטחי מסחר, שמתוכם כ־430 אלף מ"ר נמצאים ברחובות. מדובר בנתון גבוה מאוד: העיר ממוקמת שנייה בין ערי ישראל ביחס בין שטחי מסחר למשק בית, שעומד על 6.2 מ"ר.

בעיר התחתית קיימים כ־80 אלף מ"ר של שטחי מסחר, כולל המצוי במושבה הגרמנית. פעילות כלכלית רצויה ונדרשת מתקיימת בחיפה בעיר התחתית, ברחוב סירקין בשוק תלפיות, באזור מרכז חורב, ובוואדי ניסנאס. רחובות אחרים שהיו פעילים ננטשו על ידי הקהל ועל ידי הדיירים שפעלו בהם.

בסקר שביצענו לפני הקורונה מצאנו שכוח קנייה מצומצם נכנס לחיפה מ"עיר הקריות", ורובו בתחום הבילוי וההסעדה. החיפאים הצהירו כי קניות מוצרי מזון ולא־מזון מבוצעות ברשתות הגדולות וגם במרכזי המסחר מחוץ לחיפה. כ־40% מהחיפאים רכשו מוצרי הסעדה וכ־30% מוצרי לא־מזון גם אצל הערים השכנות, ופרנסו אותן גם בארנונה.

כיום חיפה מצליחה לייבא כוח קנייה חודשי שהולך וגדל ואל העיר התחתית, לשוק תלפיות המשתדרג ואף אל המושבה הגרמנית, אזור שאליו מגיעים תיירי פנים וחוץ, ובעיקר תושבי החברה הערבית בכל השנה וב"חג של החגים" בפרט.

 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

בתחום ההסעדה, בשנת 2019 נכנסו 20 מיליון שקל בחודש אל שטחי ההסעדה בחיפה. כיום מוערך שהסכום הוא יותר מכפול, 40-50 מיליון שקל, לאור ההיצע החדש שנפתח בעיר התחתית ובשוק תלפיות.

בתחום הלא־מזון, ב־2019 נכנסו 70 מיליון שקל בעיקר למרכזים הממוקמים בשטח השיפוט של חיפה, אך קרובים יותר לערי הקריות - בצומת קריית אתא, בחוף שמן ובחוצות המפרץ. למרכזי המסחר האחרים בחיפה כמעט שלא נכנס כוח קנייה חודשי בתת־שוק זה (מלבד לקניונים של עזריאלי ועופר שבחיפה).

על בסיס בדיקה שערכנו, בשנים 2007 ו־2013 פעלו בעיר התחתית כ־160 עסקים שקטנו ל־90 עסקים בשנת 2018, ואילו כיום פועלים בה כ־250 עסקים.

תוכניות העתיד

חיפה סבלה ועדיין סובלת מעודף היצע של שטחי מסחר, ועדיין מאבדת כוח קנייה ומבקרים לערי הקריות, לנשר ולטירת הכרמל. בין הגורמים לכך נמצאת העובדה שהמרכזים בעיר (מלבד שוק תלפיות, המושבה הגרמנית והעיר התחתית) אינם מיוחדים ואינם מייצרים סיבה להגעה.

 שוק תלפיות בחיפה / צילום: Shutterstock

בעיר התחתית, כוחות השוק ממשיכים את תהליך שדרוגה, ומייבאים אליה כוח קנייה חדש. כעת נדרש לממש את תוכנית חזית הים, באופן שיביא גם להמשך תהליך שדרוגה של העיר התחתית. במקביל, מסילת הרכבת ה"מפריעה" תועבר אל ובמקביל למנהרות הכרמל, ולא "תחתוך" את חיפה. בכך יתאפשר חיבור העיר לים להולכי רגל.

במקביל יפותחו בעיר התחתית עוד אלפי יחידות דיור, והרחובות יוארו להגברת תחושת הביטחון, עם הימצאות משטרה מקומית, ועם שבילי דו־גלגליים ופינות ישיבה יצירתיות.