שיחות המשקיעים הפילו את מניות הנדל"ן המניב בתל אביב. זו הסיבה

עליית הריבית המתמשכת בארה"ב, לנוכח האינפלציה הדוהרת, מתחילה לחלחל לדוחות כספיים של חברות נדל"ן הפועלות מעבר לים. חברת ההשקעות אלוני חץ  בראשותו של נתן חץ, פרסמה דוחות כספיים חלשים מהצפוי, ומנייתה נפלה בשיעור חד שהגיע ל־8% במהלך יום המסחר.

הירידה במניה הובילה למגמה שלילית בסקטור הנדל"ן המניב בבורסה בת"א וסחפה עמה גם את קבוצת עזריאלי ,  מליסרון  וחברות נוספות. אצל אלוני חץ, שנחשבת למניה החביבה על גופים מוסדיים בשל התשואות החיוביות שהיא מניבה לאורך זמן, איבדה כבר כ־33% מתחילת השנה ושוויה של החברה הצטמק לכ־7.3 מיליארד שקל.

החברה דיווחה על הכנסות של כ־302 מיליון שקל ברבעון השלישי, עלייה של 19% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אולם השורה התחתונה הצביעה על הפסד נקי של כ־102 מיליון שקל ברבעון לעומת רווח של כ־101 מיליון שקל ברבעון המקביל. זאת, על רקע הפסד של כ־233 מיליון שקל בסעיף "חלק הקבוצה ברווחי החברות הכלולות".

"החברות מתחילות לראות שינוי לרעה"

אותו הפסד נבע למעשה מרישום של ירידת ערך בשווי תיק הנכסים המניבים של שתי החברות שדרכן פועלת אלוני חץ בארה"ב: חברת קאר (Carr) וחברת AH Boston. חברות אלה מנהלות בנייני משרדים בבוסטון וובשינגטון הבירה, שמושכרים בחלקם לענקיות ההייטק דוגמת גוגל ומיקרוסופט. הירידה בשווי הנכסים בארה"ב, נובעת מהעלאת שיעורי ההיוון המתמשכת על ידי השמאים בעקבות עליית הריבית.

אלוני חץ, משקיעה בתחומי הנדל"ן המניב בישראל (אמות), ארה"ב, ובריטניה ובנוסף היא היא בעלת השליטה באנרג'יקס הפועלת בתחום האנרגיה הירוקה.

אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, נדב ברקוביץ, מסביר את הירידות החדות במניות הנדל"ן המניב אלוני חץ, עזריאלי ומליסרון. "בשיחות הוועידה של החברות, הנהלות החברות ציינו כי הן מתחילות לראות שינוי לרעה בחלקים מפעילותן ובעיקר בתחום המשרדים בחו"ל. אמירות אלו הרתיעו את המשקיעים ולכן חברות שחשופות יותר לחו"ל כמו אלוני חץ או נכסים ובניין נופלות".

"אי אפשר להתעלם מהשיערוך המשמעותי בארה"ב"

יואב בורגן, אנליסט בכיר בפסגות ברוקראז', אומר בשיחה עם גלובס כי הוא "יכול להבין את התגובה של המשקיעים לדוחות של אלוני חץ. ימים יגידו אם התגובה מוגזמת או לא, אבל אני יכול להבין את זה. היה שיערוך מאוד משמעותי למטה של הנכסים בארה"ב, ואי אפשר להתעלם מזה. החששות מהעלייה של מקדמי היוון מתחילים לבוא לידי ביטוי בדוחות ובהערכות של החברות. המשקיעים חוששים שנראה את המשך המגמה הזאת גם ב-2023".

מנגד, עזריאלי הציגה צמיחה של 76% ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון לכ-330 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-187 מיליון ש"ח אשתקד. ועדיין מניית עזריאלי צונחת בכ-6% במהלך המסחר. למה עזריאלי איבדה גובה? ברקוביץ מסביר זאת בפעילות הדאטה סנטרס של הקבוצה. "בעזריאלי פרסמו דוח המציג סטגנציה ב-FFO בשל ההשקעות הגדולות בתחום הדאטה סנטרס ובשוק חוששים שהתחום המסורתי של החברה, המשרדים והמסחר, יאט בהסתכלות שנה קדימה ובמקביל, הדאטה סנטר ימשיך להעיב את התוצאות. הנהלהת החברה אומנם ציינה כי התחום אמור להניב כבר ברבעונים הקרובים אולם ומדובר על מנוע הצמיחה של החברה, אבל בשוק עדיין חוששים ועל כן רואים את הירידה".

"נתוני המאקרו מכתיבים את הקצב"

גם בורגן מפסגות מחזיק באותה עמדה לגבי עזריאלי, ומסביר שאולי הפיטורים בהייטק גורמים לחלק מהמשקיעים לחשוש מהעתיד. "הדוחות של עזריאלי היו יחסית טובים, אבל גם שם רואים עלייה בהוצאות המימון שהביאה לפגיעה בתזרים התפעולי השוטף, FFO, ולמרות שרואים עלייה בהכנסה השוטפת יש פגיעה בתזרים. את זה אפשר לשלב בחששות מכך שגלי הפיטורים בהייטק יתחילו לפגוע בחברות הנדל"ן המניב שיש להן פעילות גבוהה בישראל. יש גם חששות של המשקיעים מפגיעה בצמיחה של תחום הדאטה סנטרס, למרות ששם עדיין אין אינדיקציה לפגיעה בפעילות. אז הכול ביחד, בנוסף לסנטימנט המשקיעים שלא טוב השנה, משפיע על השוק בכלל ועל מניות הנדל"ן המניב בפרט, היום".

למרות זאת, הדוחות שפורסמו היום הם בין האחרונים של החברות בענף ברבעון השלישי. בשורה התחתונה, רוב החברות הציגו תוצאות טובות מאוד עם שיעורי תפוסה גבוהים שקרובים לשיאי כל הזמנים. אז למה המניות נחתכות היום?

"יש שני וקטורים שמשפיעים על השוק כיום", אומר ברקוביץ מאי.בי.אי, ״מצד אחד התוצאות של החברות במצב טוב וקרוב לשיא כל הזמנים. מצד שני, נתוני המאקרו, הריבית והאינפלציה, מעיבים על השוק. נכון לעכשיו, המאקרו הוא זה שמכתיב את הקצב והחשש מירידה בשווי הנכסים, תפוסות ומחירים חזק יותר מתוצאות החברות".