ממשלת ארה"ב תספק רשת ביטחון למשכנתאות מעל מיליון דולר באזורים יקרים

הממשלה הפדרלית מתכוונת לספק בפעם הראשונה רשת ביטחון למשכנתאות של יותר ממיליון דולר בשווקים יקרים, כמו חלקים מקליפורניה וניו יורק.

הגדלת הסכום משקפת את העלייה המהירה במחירי בתים בשנים האחרונות, אפילו בזמן ששוק המשכנתאות הצטנן מעט לאחרונה.

● נתונים חדשים: אלו 10 השכונות הטובות ביותר למגורים בישראל
● תיקון או קריסה? שוקי הנדל"ן באירופה רושמים ירידות מחירים חדות
● בכמה עלו מחירי השכירות? החישוב שהטעה את ועדת הכספים ואותנו

הגודל המקסימלי של הלוואות למשכנתה שזכאיות לגיבוי על ידי חברות המשכנתאות הפדרלית פאני מיי ופרדי מאק יעלה ל־1,089,300 דולר בשנה הבאה בכמה משווקי הדיור היקרים, לעומת 970,880 דולר השנה, כך נמסר מסוכנות מימון הדיור הפדרלית ביום שלישי.

ברוב חלקי המדינה, המגבלה על הלוואות תעלה ל־726,200 דולר לעומת מקסימום של 647,200 דולר ב־2022, כך נמסר מ־FHFA, המפקחת על ענקיות מימון המשכנתאות. על פי חוק, המגבלות על הלוואות מחושבות באופן שנתי על ידי שימוש בנוסחה הלוקחת בחשבון את מחירי הבתים הממוצעים.

בסך הכל, כ־100 מחוזות ואזורים המקבילים למחוזות מתוך יותר מ־3,000 ברחבי ארה"ב נחשבים לשווקים בעלות גבוהה, כולל חלקים מניו ג'רזי, ווירג'יניה ויוטה, על פי FHFA.

הגדלת הגיבוי עשויה להקל על רוכשים הקונים בית יחיד, בייחוד במחירים הקרובים לרף העליון שנקבע. העלאת הרף צפויה גם להצית מחדש דיון בשאלה כמה גדולה צריכה להיות משכנתה כדי להיות גדולה מדי כדי להיות זכאית לגיבוי ממשלתי.

משכנתאות הנמצאות מתחת לרף נקראות הלוואות בהתאמה (conforming loans) ולרוב עלויות הסגירה שלהן נמוכות יותר וצריך לשלם תשלום ראשוני נמוך יותר עבורן בהשוואה למשכנתאות הנמצאות מעל הרף, המכונות משכנתאות ג'אמבו.

מכירות הבתים בירידה של תשעה חודשים רצופים

כל הקלה שתינתן על ידי הגדלת רף הגיבוי להלוואה לרוכשי בתים כנראה יותר ממתאפסת בגלל הריביות הגבוהות ומחירי הדיור, שגרמו לשוק המגורים להתקרר. מכירות בתים קיימים נמצאות בירידה כבר תשעה חודשים רצופים נכון לאוקטובר, על פי איגוד מתווכי הנדל"ן הלאומי.

שיעורי הריבית על משכנתאות עלו השנה במהירות, והגיעו לרמה של 7% בפעם הראשונה בשני עשורים. הרבה רוכשי בתים פוטנציאליים לא היו מסוגלים לעמוד בתנאים להלוואה או היו צריכים לקצץ את תקציבי הרכישה שלהם לאחר שהריביות הגבוהות יותר העלו את המחיר החודשי שהם צפויים לשלם במאות דולרים.

מחיר המכירה החציוני של בית קיים למשפחה בודדת עלה ב־8.6% ברבעון השלישי לעומת שנה קודם לכן, כך נמסר מאיגוד המתווכים. המחירים עלו בקצב מהיר יותר בשנים האחרונות, כשהביקוש לבתים עלה בזמן המגיפה.

פאני מיי ופרדי מאק

פאני ופרדי לא נותנים הלוואות. במקום זה החברות האלה, הנמצאות בשליטת הממשלה מאז 2008, קונות משכנתאות ממלווים והופכות אותן לניירות ערך הנמכרים למשקיעים. שינויי מדיניות בחברות הם חשובים בגלל התפקיד שלהם בתמיכה בבערך מחצית משוק משכנתאות בשווי של 13 טריליון דולר והמדיניות עוזרת לקבוע מי מקבל גישה לאשראי למשכנתאות ובאיזה תנאים.

כשהלוואות עומדות בתנאים לרכישה על ידי פאני ופרדי, זה מאפשר להם להיות מאוגחות בשוק המושך משקיעים מכל העולם, וזה מאפשר להלוואות לשאת שיעורי ריבית נמוכים ממה שהיו נושאות במצב אחר. עם זאת, במשך חלק גדול מהתקופה שאחרי המשבר, הלוואות ג'מבו תומחרו טוב יותר מהלוואות בהתאמה בין היתר בגלל שבנקים רואים אותן כבעלות ערך כמושכות לקוחות עשירים איתם הם יכולים לעשות עסקים, כך אמרו פקידים בכירים בתעשייה.

בנקאי משכנתאות וסוכני מקרקעין אומרים שהמגבלות החדשות נחוצות כדי לשקף את מחירי הבתים הגבוהים יותר. מגבלות ההלוואה של פאני ופרדי "צריכות לשמור על הקצב של מחירי הבתים כדי לדאוג לכך שיהיו בני השגה", אמר אנתוני למקיה, ברוקר ובעלי חברת מקרקעין סמוך לבוסטון.

בשווקים יקרים, אפילו בתים התחלתיים יכולים להשיג סכומים של שבע ספרות. בסקר דיור מ־2022, איגוד המתווכים של קליפורניה גילה שכמעט רבע מהבתים שנמכרו תמורת סכומים שבין 1.25 מיליון דולר ל‏־2 מיליון דולר נרכשו על ידי רוכשים שקונים דירה ראשונה. הנתונים היו מעט יותר גבוהים באזור סן פרנציסקו ובדרום קליפורניה, כך נמסר מהקבוצה.

ישנם מומחי מדיניות דיור שאומרים שהעלאת מגבלות ההלוואה מעלה את השאלה אם משלמי המיסים צריכים להיות מי שתומכים במחירי הדיור הגבוהים. נתח השוק של פאני ופרדי עלה משמעותית בזמן המגיפה ליותר מ־‏60% מההלוואות החדשות, על פי Urban Institute, מכון מחקר מוושינגטון המנהל מחקר על מדיניות כלכלית וחברתית.

"אולי מגבלת הלוואה שלמעשה גבוהה ממיליון דולר תעורר תשומת לב ולפחות תגרום לדיון מדיניות מאוד נחוץ לגבי תביעת הרגל של הממשלה בשוק המשכנתאות", אמר אד דמרקו, פקיד בכיר ב־FHFA לשעבר וכיום נשיא מועצת מדיניות הדיור, קבוצת מסחר של תעשיית הדיור שלרוב מעדיפה לחזק את תפקיד ההון הפרטי בשוק המשכנתאות.

לא יהיה טיפול ממשי בבעיה של בתים שאינם בני השגה עד שמחסור ארוך טווח בהיצע של בתים חדשים יטופל, הוא אמר.

אנשים המותחים ביקורת על התפקיד הגדול של פאני ופרדי אומרים שלווים שיכולים להרשות לעצמם משכנתאות של מיליון דולר צריכים להיות מסוגלים לממן רכישת בית בלי מימון בגיבוי הממשלה.