העתיד של העיר רחובות וכאב הראש של הרכבת הקלה: מה צפוי השבוע בנדל"ן

בשבוע שעבר הסתיימה סוף-סוף מלאכת הרכבת רוב הממשלה, ואולם הסתבר סופית כי בתחום הדיור אין לממשלה שום תוכנית סדורה. עיון בהסכמים הקואליציוניים הראה כי למרכיבי הקואליציה שעוסקים בדיור אין עדיין כל מודעות למצב הכלכלי החדש שאליו נקלעה המדינה, ובכלל זה גם שוק הדיור, שכולל ריבית גבוהה, פיטורים וקיצוצים וסכנה מוחשית לסטגפלציה (מיתון שמשולב עם אינפלציה).

האתגר העומד בפני הממשלה הקרובה לא יהיה להגדיל את היצע הדירות, אלא לעשות ככל יכולתה כדי לשמר את ההיצע הנוכחי. זאת משום שבמהלך 2023 צפויה להירשם ירידה בהיקף הבנייה, ויש כבר סימנים ראשונים לחברות יזמיות שנקלעו לקשיים.

בשבוע שעבר החלה גם ההגרלה הרביעית של הממשלה היוצאת במסגרת "דירה בהנחה". בנוגע לזה נעיר כי על-פי דיווחי בנק ישראל, רוכשי דירות במסגרת "מחיר למשתכן" לוקחים בחודשים האחרונים משכנתאות ממוצעות גדולות ביותר, כדי לשמר לעצמם את הדירות המוזלות שבהן זכו, ואשר שיעורי ההנחות שלהן מגיעים ל-40% ויותר. בנובמבר גובה משכנתה כזה הגיע ל-1.25 מיליון שקל. בטוח שלא לזה פילל שר האוצר לשעבר משה כחלון, שהמציא את השיטה.

יום ראשון (2.1)

1. מה יעלה בגורל החווה החקלאית ברמת גן?

ביום ראשון תדון הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב בהסדרת שטחים בחווה החקלאית ברמת גן. המטרה, להסדיר את שטחי החווה החקלאית, תוך מה שמוגדר "עיגון השימוש בשטח לטובת פעילות החווה ושמירה על אופיה, ומוסיפה שטח למבנים ומוסדות ציבור בצמוד... בנוסף, התוכנית מגדילה את השטח הציבורי הפתוח, במטרה לשמור על שטח הטבע העירוני ועל נחל כופר, על חשבון שטחים בייעוד חניון".

זה המקום להעיר כי נחל כופר הוא אחד מיובלי האיילון, שמוצאו בחירייה, ועיקר התוואי שלו נמצא ברמת גן.

הולקחש"פ היא הוועדה הארצית לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, ובה תלויות כל התוכניות החדשות, שמתעתדות להסב שטחים חקלאיים ופתוחים לבנייה.

ביום ראשון תדון הוועדה בתוכנית המתאר למושב שדה יעקב במערב עמק יזרעאל, שמתעתדת להגדיל את המושב מכ-300 יחידות דיור ל-346 יחידות דיור ועוד 87 דירות קטנות. הרחבת המושב צריכה לבוא על חשבון שטחים פתוחים, והולקחש"פ צפויה לדון בעניין זה.

ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תדון באישור מסמכי תוכנית החלק הצפוני של הקו הירוק של הרק"ל. קו זה יבוא לידי ביטוי בשתי זרועות: זו המזרחית תגיע מרחובות ש"י עגנון, אשכול ואינשטיין, ותחצה את נתיבי איילון בדרכה לרחובות בכור שטרית וראול ולנברג ברמת החי"ל; הזרוע הצפונית תגיע משדה דב דרך אזור מנדרין ומשם לרחובות ליבוביץ ואבא אבן בהרצליה.

יום שלישי (3.1)

2. כיצד תיראה העיר רחובות בעוד 10 שנים? 

העיר רחובות היא אחת מהערים הצומחות במדינה, ולאור זאת תדון הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה במסמך המדיניות שינחה את מדיניות התכנון העירונית ב-10 השנים הקרובות. המסמך מאפיין את שלד הרחובות העירוני ומציע חתכי רחוב הנותנים דגש להולך הרגל, לרוכב האופניים ולתחבורה הציבורית.

המסמך כולל המלצות לקביעת אזורים עירוניים שבהם תיקבע בנייה אינטנסיבית ושימושים מעורבים של מגורים, מסחר ותעסוקה, ואף כולל המלצות בענייני תשתית, מגבלות סביבתיות, ופיתוח נופי.

ולא רק זה: המסמך יקבע את כושר הנשיאה העתידי של תשתיות העיר, והכול על-מנת שתוכל להוסיף 60 אלף תושבים לאוכלוסייתה בעשור הקרוב.

לפי אומדני הלמ"ס בחודש נובמבר האחרון, מספר התושבים בעיר רחובות הגיע ל-150.4 אלף תושבים, כך שהמסמך מדבר על תוספת של למעלה משליש בתוך עשר שנים בלבד, מה שמהווה אתגר כבד. 

● התחדשות קריית משה ברחובות: נבחרו היזמים שיזכו לסבסוד 

יום רביעי (4.1)

3. כאב הראש של הרכבת הקלה: האם תביעת בעלי הנכסים תתקבל? 

קווי הרכבת הקלה יוצרים לא רק כאב ראש תכנוני, אלא גם בעיות חמורות לנושאי קניין, שכן השינויים שייגרמו ברחובות ישפיעו במישרין על תפקוד מבני המגורים, המסחר והמשרדים שלצידם. לא פלא שבתקופה האחרונה הוגשו לעיריית תל אביב תביעות רבות מצד בעלי נכסים לאורך צירי הרק"ל, אשר טוענים כי הרכבת הקלה תוריד במידה ניכרת את שווי הנכסים שלהם.

ביום רביעי תדון הוועדה המקומית בתביעה כזו שהוגשה מצד בעלי נכסים ברחוב לוינסקי 62 בתל אביב, שהגישו תביעה על סך 4.15 מיליון שקל. אלה טוענים כי הרק"ל שתעבור ברחוב תוריד את שווי הדירות, תגרע בפועל 5 מקומות חניה עקב חסימת הכניסה לקומת המרתף, וגם תוריד את שווי השטחים המסחריים בבניין עקב הפחתת תנועת המכוניות ברחוב.

על-פי החוק, במקרים כאלה נת"ע צריכה לשפות את הוועדה המקומית בסך של עד 709% מגובה התביעה, באם זו תתקבל בסופו של דבר. עקב עומס התביעות, הוועדה המקומית נוטה לדחות את התביעה, אך תדון בבקשה לקבל אורכה של שנה, כדי שתוכל לקיים דיון מפורט.