בתל אביב יש מלאי של דירות לשנתיים. מה יקרה למחירים?

האם היצע הדירות בתל אביב ובערים הסובבות אותה מגיע למצב של עודפים? נתונים חדשים שהוצגו השבוע על ידי אנשי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מורים כי הבנייה הרבה לעומת הירידות החדות בהיקפי רכישת הדירות במחוז תל אביב בכלל ובתל אביב העיר בפרט, הביאו למצב שבו כ־30% מהיצע הדירות החדשות שיש בכלל המדינה מרוכז במחוז זה. ייתכן שהדבר בא לידי ביטוי גם בירידות מחיר, ושהמלאי הגדול תרם לירידה שנרשמה במדדי מחירי הדירות של מחוז תל אביב.

● המדריך למשקיע בקרנות נדל"ן מעבר לים
● "קו ראשון לים עם נוף פנורמי": בכמה הושכר פנטהאוז בבת ים? 
● תנופת הבנייה בתל אביב הזניקה את דמי השכירות של חניות פרטיות 

על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2022 חלה ירידה של 42% ברכישת דירות חדשות במחוז תל אביב ושל 52% בעיר עצמה. מדובר בירידות חריגות לעומת הירידה הכוללת שנרשמה במדינה, שהגיעה ל־30%. בסך הכל נרכשו 7,462 דירות במחוז, מתוכן 1,914 בעיר תל אביב.

כשמדובר על התחלות בנייה המספרים גדולים בהרבה: בסך הכל במחוז תל אביב הוחל בהקמת 9,230 דירות בשנה שעברה, מתוכן כמחצית - 4,659 - בתל אביב. אלה אמנם מספרים נמוכים מאלה שנרשמו ב־2021, ואולם הירידות שנרשמו בהיקפים (כ־20% ברמת המחוז וכ־5% ברמת העיר) היו נמוכות בהרבה מאלה שנרשמו ברכישות.

מכאן שמלאי הדירות שנמצא בידי היזמים בתל אביב ובערים הסובבות גדל משמעותית בתקופה האחרונה.

שני המחוזות היקרים והמבוקשים ביותר

השבוע פרסמה הלמ"ס נתון ראשון מסוגו, ששופך אור על הדברים. במסגרת אותו נתון, פולח לראשונה מלאי הדירות הלא מכורות שמוחזקות בידי היזמים, שזה למעשה היצע הדירות, לפי מחוזות.

התברר כי נכון לסוף ינואר השנה, מחוז תל אביב מרכז אליו כ־28% מאותו מלאי של דירות לא מכורות, שמגיע ל־15 אלף דירות. אם נתרגם את המספר הזה לקצב מכירת הדירות החדשות בשנה שעברה נקבל מלאי שיספיק לשנתיים. גם מחוז המרכז כולל הרבה מאוד יחידות דיור בלתי מכורות (כמעט 13 אלף).

יש בעיה ששני המחוזות הללו, שמרכזים אליהם יותר ממחצית מהיצע הדירות - הם גם המבוקשים והיקרים ביותר. מלאי הדירות שהצטבר הוא תוצר של בנייה רבה שבוצעה במחוזות הללו בתקופת הפריחה של 2020-2021. כלומר בשנתיים הללו יזמים הגישו בקשות להיתרי בנייה, והם קיבלו אותם במהלך שנה שעברה, והחלו לבנות. רק שאז הרוכשים נעלמו, עקב העלאות הריבית והמשבר הכלכלי.

היזמים מחויבים להשלים חלק גדול מהפרויקטים הללו, עקב הליכי פרי סייל מוקדמים, אבל אם כשהחלו את התהליך, כאמור לפני שנתיים־שלוש, הם היו בטוחים שקצב המכירות יהיה מאוד מהיר, המציאות העכשווית מכה בהם, המכירות נעצרות, ומלאי הדירות גדל.

הנתון שנחשף בלמ"ס הוא ראשון מסוגו, ואין בנמצא נתונים בני השוואה משנים קודמות, אבל ברור שמדובר במספרים גדולים מאוד. כשבדקנו את הפערים בין התחלות הבנייה לרכישות בעיר תל אביב מצאנו, שבשנה שעברה החלו להקים 2,700 דירות יותר משמכרו.

זה לא אומר שלמלאי הדירות הלא מכורות נוספו 2,700 דירות, שכן חלק ניכר מהבנייה בתל אביב הוא בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולפיכך חלק מהדירות החדשות מוקצות לבעלי דירות; גם חלק מהדירות שהוחל בהקמתן בשנה שעברה נמכרו עוד קודם לכן. ואולם בהסתכלות על פני מספר שנים הפער בין המכירות לרכישות גדל והולך, מה גם שהמכירות ב־2022 בעיר פשוט צנחו במידה שלא היתה ניתנת לצפייה מראש.

כתבנו בגלובס כמה פעמים בתקופה האחרונה על הידלדלות משמעותית במספר העסקאות שמתבצעות בתל אביב. חלק ניכר מהירידות מיוחסות לקהילת ההייטק, שפרחה במהלך 2020־21 וספגה מכות קשות בשנה שעברה. המתווכים בעיר ידעו לספר כי כי עובדי ההייטק תפסו חלק ניכר מהשוק התל אביב, בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 ברובעים 3 ו־4.

תל אביב מושכת את המדד למטה

באחרונה פרסמה הכלכלנית הראשית באוצר סקירה על שוק היוקרה ב־2022, ממנו עלה כי גם שוק זה, שכולל דירות במחירים של מעל ל־10 מיליון שקל, ספג מכה קשה בתל אביב. בעיר בוצעו 183 עסקאות יוקרה בשנה שעברה, לעומת 352 עסקאות כאלה שבוצעו ב־2021.

הדברים מתחילים לבוא לידי ביטוי גם במחירים. אם עד לפני זמן תל אביב משכה את מדד מחירי הדירות כלפי מעלה, בחודשים האחרונים היא מושכת את המדד כלפי מטה. בחודשים נובמבר ודצמבר רשם המדד התל אביב ירידה כוללת של 0.8%, לעומת עלייה של 0.3% במדד הכלל ארצי (רק מחוז חיפה דמה לו בהתנהגות אך ירד ב־0.1% בלבד). יש להסתייג ולומר, כי הירידה הזו אינה מובהקת דיה, אך עצם זה, שההתנהגות של המחוז שונה מאשר התנהגויות יתר המחוזות, מעוררת את הסברה כי קיים קשר בין הדברים, וכי היצע הדירות גדול שהצטבר אצל היזמים - לוחץ אותם לערוך מבצעים של הורדות מחירים כדי להאיץ את קצב המכירות.