בכמה בנייה של דירה חדשה יקרה יותר מדירה בהתחדשות עירונית?

דירה חדשה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, עולה 320 אלף שקל פחות מדירה בבנייה חדשה בשולי העיר, כך עולה ממחקר שביצע בנק ישראל, וממצאיו פורסמו היום (ד').

● גני תקווה הפכה לעיר. מה זה ישנה בחיי התושבים? 
● תוכניות שאפתניות: בקריית גת חולמים על 6.5 מיליון מ"ר של תעשייה ומשרדים 
● מגדל של 40 קומות ודירות בשכירות מפוקחת: לקראת היתר הבנייה הראשון בשדה דב 

המאמר בנושא "בחינת התועלת המקרו-כלכלית הגלומות בהתחדשות עירונית", שעוסק בשיקולי כדאיות הבנייה המאסיבית של יחידות דיור במסגרת ההתחדשות העירונית במרכז המטרופולין לעומת שיקולי הקמת שכונות חדשות בשולי הערים של "הטבעת התיכונה/החיצונית", "פרבּור" גוש דן, בחן את מרכיב העלויות הטמונות בפרויקטים משני הסוגים וממנו עולה כי סה"כ הכל העלויות הגלומות בפרויקט התחדשות עירונית במסגרתו יתווספו עוד 40 יחידות דיור יעמוד על 5.7 מיליארד שקל, לעומתו עלות פרויקט דומה בשולי העיר נאמדת ביותר מ-18.2 מיליארד שקל. ההפרש שנוצר הוא 12.8 מיליארד שקל , או 320 אלף שקל לדירה חדשה.

"הניתוח מתבסס על מגוון רחב של מחקרים בתחומים הרלוונטיים. התועלת המשמעותית ביותר היא אפקט ה'אגלומרציה', כלומר, ההשפעה החיובית של הציפוף על השכר והפריון, כתוצאה מהתכווצות של הכלכלה תהיה עלייה בפריון וכתוצאה בשכר, כאשר הנהנים העיקריים מהשפעה זאת הם המועסקים והמעסיקים (בעלי הפירמות), במרכז המטרופולין"

"תועלות הציפוף גבוהות מעלויותיו"

מנסחי המחקר מדגישים כי בישראל - בייחוד באזור תל אביב, האפשרות העיקרית להגדלת היצע הדיור במרכז המטרופולין היא באמצעות התחדשות עירונית וזאת בשל המחסור בשטחים פתוחים, בתוך כך נאמר כי פרויקטים בממדים גדולים במרכז גוש דן יצריכו שינוי מאסיבי במרקם העירוני הקיים ויהיו כרוכים בצִיפוף ובעלויות בתקופת המעבר, אולם על אף הצורך בהתאמת התשתיות הקיימות לממדים החדשים, התועלות עולות על החסרונות:

"עלויות ישירות כגון עלות הקמת התשתיות והתאמת התשתיות הקיימות לציפוף, לצד עלויות עקיפות, הנובעות מעבודות בנייה מתמשכות, כגון פגיעה בדיירים ובעסקים, האטה בתנועת כלי הרכב וירידה זמנית במלאי הדירות למגורים. על אף העלויות הגבוהות שבהן כרוך הציפוף במרכז המטרופולין, המסקנה במחקר זה היא שתועלות הציפוף גבוהות מעלויותיו"

בכל מה שקשור לשאלת מי הם הנהנים העיקריים מהתועלות הטמונות בפרויקטים של התחדשות עירונית, המחקר עונה כי מלבד בעלי הנכסים והיזמים, גם המועסקים והמעסיקים במרכז המטרופולין שנהנים מהשפעת הציפוף על השכר והפריון מרוויחים.

"מעבר לכך, כלל הפרטים במשק צפויים ליהנות מרווחי האגלומרציה, היות שעל תוספת השׂכר ישׁולם מס הכנסה, ואילו על הרווחים הנוספים ישולם מס חברוֹת. בעלי הדירות בפרויקטים של "פינוי - בינוי" (תושבי מרכז המטרופולין), נהנים מעליית ערך הדירות, כאשר המשׁק נושא בעלות של הקצאת גורמי ייצור לצורך בנייתן. לצד התועלות, ישנן העלויות, כאשר על פי החלופה של ההתחדשות העירונית במרכז המטרופולין, תושבי האזור, בעלי עסקים והמועסקים במרכז המטרופולין יישאו ברוב העלויות".