התושבים, העסקים ותשלומי המסים עוזבים: האם המשבר של סן פרנסיסקו יביא לשקיעתה הסופית?

מאז שנולדה בבהלה לזהב במאה ה־19, ידעה סן פרנסיסקו מחזורי גאות ושפל. עכשיו היא בשפל. על פי ניתוח של מידע משלטונות המס האמריקאי, מאז תחילת מגפת הקורונה ב־2020 עד לאמצע 2023, יותר מ־16 מיליארד דולר של הכנסות עזבו את העיר והיא איבדה כ־8% מאוכלוסייתה. העיר המובילה בארה"ב באובדן אוכלוסייה בתקופה.

● פרישות, מינויים פוליטיים והשתקות: מה עובר על המגזר הציבורי?
● הנעליים המכוערות ששוות מיליארדי דולרים
● פרופ' צבי אקשטיין: "נתניהו והממשלה איבדו את אמון השווקים" | הצוללת

מרכז העיר "אף פעם לא ישוב להיות כפי שהיה", אמר מארק בניוף, מייסד ומנכ"ל סיילספורס בראיון ל־AP לפני כשבועיים. חברת התוכנה היא המעסיקה הגדולה ביותר בעיר ובבעלותה גורד השחקים הגבוה ביותר בסן פרנסיסקו, שמתנשא לגובה של 61 קומות. כשנפתח רק לפני חמש שנים הוא היה ייצוג מוחשי למהפך שחוללה תעשיית הטק בעיר. בעשור הקודם גדלה אוכלוסיית העיר בכ-69 אלף תושבים, כמעט 10%. כמעט כל התוספת הזאת נעלמה בין 2020 ל־2022.

 מרכז סן פרנסיסקו. המשרדים ריקים / צילום: Reuters, CARLOS BARRIA

הקורונה והסגרים הארוכים הולידו את העבודה מרחוק, שהתאימה במיוחד לתעשיות המידע והטק שבעיר. הקונספט הלך וצבר פופולריות גם כשהמגפה הלכה ונחלשה. ואף שהחיים חזרו פחות או יותר למסלולם, עובדים רבים נשארו לעבוד מרחוק באופן מלא או חלקי. המודל החדש גם מצא חן בעיני חברות רבות אשר חישבו מסלול מחדש בכל הנוגע לניהול ומיקום העובדים, ועשרות מהן איפשרו ומאפשרות לעובדהן, כולם או רובם, לעבוד מרחוק. בין אלו, חברת ההשכרות לטווח קצר איירביאנבי, חברת התוכנה סאפ, חברת ההסעות השיתופיות ליפט, חברת המדיה רדיט, ורבות אחרות.

עם השינויים בתבנית העבודה והפופולריות של העבודה מרחוק, החלה גם עזיבה של תושבים. המשבר המתפתח בענף הטק בכלל, תוצאה של התייבשות הכסף הקל והמיתון המתקרב, גם הוא החל לתת את אותותיו. נכון למחצית 2023 כ־10,200 עובדי טק בעיר פוטרו בגלי הפיטורים של השנה האחרונה.

היקף המשרדים הפנויים במרכז סן פרנסיסקו עדיין עומד היום על יותר מ־30%, השיעור הגבוה בארה"ב, כך על פי חברת הנדל"ן JLL - פי חמישה מהמצב לפני הקורונה. היעדרם של מאות אלפי העובדים שמילאו יום-יום את מרכז העיר, השפיע קשות על חיי המסחר באזור. רשתות וחנויות פופולריות סגרו, ומרכז העיר הנוצץ ומלא החיים לשעבר, הפך מקום חצי נטוש, מלא בפשע רחוב. "דאון טאון נראה כמו אפוקליפסת זומבים", צייץ בעלי טוויטר אילון מאסק באפריל.

מפשיעה עד משבר נדל"ן

אך ההידרדרות הקשה והמהירה של אזור המרכז של העיר היא לא רק תוצאה של הקורונה והמעבר המסיבי של עובדי הטק לעבודה מהבית. היא גם תוצאה של ההידרדרות הקשה בתחושת הנוחות והביטחון באזור, אשר מרתיע עובדים, מקומיים, ותיירים כאחד. סקר שנערך על ידי אחד מגופי העירייה מצא כי התושבים דירגו את תחושת הביטחון האישי שלהם בעיר כמפוקפקת, דרגת C+, הדירוג הנמוך ביותר מאז 1996. כאשר האזורים בדאון טאון זכו בדירוגים הנמוכים ביותר.

 מחוסרי בית. תחושת ביטחון אישי מפוקפקת / צילום: Associated Press, Jeff Chiu

זו תוצאה של שילוב בין אוכלוסייה גדלה והולכת של חסרי בית, ואכיפה משטרתית לקויה. חסרי הבית אינם בעיה ייחודית לעיר. כאלו יש כמעט 600 אלף בארה"ב, רובם סובלים מקומבינציה של עוני קשה, בעיות נפשיות והתמכרות לסמים. אך לסן פרנסיסקו, המובילה הארצית ביחס שבין מספר חסרי הבית למספר התושבים, בעיה קשה במיוחד בתחום. סך אוכלוסיית חסרי הבית בעיר מוערכת ב־13,500 איש ואישה, מהם כמחצית החיים ברחובות ממש. אלו אינם תורמים לתחושת הביטחון או הנוחות באזורים שונים ובעיקר באזור מרכז העיר. לבעיית חסרי הבית הצטרפה בעיה של היעדר אכיפה משטרתית מסיבית, ומדיניות מקילה כאשר מדובר בגניבת רכוש בשווי שמתחת ל-950 דולר. לאלה נוספו מגבלות שונות שהוטלו על בעלי עסקים המנסים באופן פרטי לייצר סביבה בטוחה יותר ללקוחותיהם.

גורם נוסף התורם לגל העזיבה הוא עול המיסוי על החברות, שהוא גם גבוה במיוחד וגם משתנה חדשות לבקרים. מערכת המיסוי המסובכת והיקרה מעודדת ועודדה חברות לאמץ את מודל העבודה מרחוק ולהשאיר את המשרדים בעיר ריקים, גם משתמו הסגרים. על פי דוח של חשב העירייה, חברה גדולה בסן פרנסיסקו משלמת מסים מקומיים בשיעור הגבוה פי 20 ממה שהייתה משלמת בעיירת הטק מאונטן ויו שמדרום ופי 200 מאשר בעיר סן חוזה שבקצה הדרומי של עמק הסיליקון.

הסתמכות על הכנסות ממסים שמשלמים מספר קטן של עסקים גם הפכה את העיר לפגיעה במיוחד. בשנה שעברה חמשת העסקים הגדולים בעיר היו אחראים ל-24% מהכנסות העירייה ממסים עסקיים, ו-100 הגדולים ל-58%. זינוק חד מ־7% ו־34%, בהתאמה, ב-2012. 100 הגדולים מהווים רק 0.7% מסך העסקים משלמי המסים בעיר. לעזיבת העסקים הגדולים, בהם שמות כמו AT&T, נורדסטרום וגאפ, תהיה אפוא השפעה קשה על יכולתה של העירייה לקיים את תוכניותיה השונות לשיקום העיר ובמיוחד את אזור הדאון טאון, ממשבר הקורונה.

 חנויות להשכרה ביוניון סקוור. הקמעונאים נוטשים / צילום: Associated Press, Eric Risberg

לאור כל זאת, לא מפתיע כי סן פרנסיסקו היא המובילה הארצית במשבר הנדל"ן המסחרי המתפשט בארה"ב. במרכז רחוב מרקט, פעם הלב הפועם של העיר, עומד מרכז מסחרי רחב ידיים כ־40 אלף מ"ר שטחו. המרכז, ווסטפילד, היה במשך עשרות שנים בית לרשתות ידועות כמו נורדסטרום ומייסי'ס. לא עוד. לאחרונה הודיעה ההנהלה כי הקמעונאים עוזבים וכי בקרוב המרכז ייסגר. עוד הודיעה כי הפסיקה לשלם את ההלוואה שעל הנכס, בסך 558 מיליון דולר.

הסגירה המהדהדת הייתה תוצאה של ירידה של 43% במספר המבקרים, 5.6 מיליון בשנת 2022 לעומת 9.7 מיליון מבקרים בשנת 2019 - וצניחה דומה במכירות, מ־455 מיליון דולר ל־298 מיליון דולר, בהתאמה. עוד לפני ההודעה על הסגירה העריכה סוכנות הדירוג S&P כי שווי מרכז הקניות צנח ב־70% ביחס להערכה קודמת שנעשתה לו בשנת 2016. נחיתה כזו בשווי אינה יוצאת דופן לנכסים באזור. בניין משרדים בן 22 קומות על רחוב קליפורניה שהוערך בשווי של 300 מיליון דולר בשנת 2019, החליף ידיים לאחרונה במחיר של 60 מיליון דולר. מחיקת ערך של 75%.

 חנויות שנסגרו / צילום: Associated Press, Eric Risberg

לא רק בנייני משרדים ומרכזי קניות בסובלים. בתחילת יוני הודיעו גם שני מלונות גדולים, 2,925 חדרים במשותף ואשר הוערכו טרום הקורונה בשווי 1.56 מיליארד דולר, כי יפסיקו לבצע תשלומים על משכנתה פתוחה בסך 725 מיליון דולר שעל המלונות. מלון גדול ומפורסם אחר, הווסטין, בעל 1,195 חדרים, ביקש מהרשויות לבצע הערכת שווי מחודשת לצרכי מס רכוש, ולחתוך את שווי המלון מ-1.037 מיליארד דולר ל-101 מיליון דולר.

היסטוריה של עליות וירידות

אך למרות כל המשבר, אולי עדיין מוקדם להספיד את סן פרנסיסקו, עיר שמראשיתה מתאפיינת במחזוריות. בסוף שנת 1847 על הגבעות עליהן יושבת היום אחת הערים היפות בארה"ב, הייתה היאחזות קטנה בשם ירבה בואנה (Yerba Buena) ובה גרו 459 בני אדם. תוך שנתיים היא הפכה לעיר תוססת בשם סן פרנסיסקו ובה 25,000 תושבים. בין לבין התרחשו שני אירועים אשר לנצח ישנו את עתיד האזור כולו. בפברואר 1848 נחתם הסכם "גוודלופה-הידלגו" שסיים את ארבע שנות מלחמת ארה"ב־מקסיקו, ובמסגרתו הועברו לידי ארה"ב קליפורניה ושטחים נוספים. ממש באותו הזמן, בסוף ינואר, פועל במנסרה שמצפון מזרח לעיר, נתקל לפתע באבן נוצצת בנהר. האבן התבררה כזהב וכל הניסיונות לשמור בסוד את הגילוי המרעיש עלו בתוהו. הבהלה לזהב החלה.

עד 1849 השמועה על הזהב המתגלגל בנהרות מצפון לסן פרנסיסקו התפשטה בכל העולם ויותר מ‏־100 אלף מחפשי זהב והרפתקנים נהרו לאזור. חצי מהם הגיעו באוניות. הם נטשו את הסירות במפרץ שלמרגלות העיר, ורצו למצוא זהב בהרים ובנהרות מצפון מזרח. עד 1855 לפחות 300 אלף מחפשי זהב, סוחרים, והרפתקנים הגיעו לצפון קליפורניה. עשרות אלפים מהם ממדינות רחוקות כמו סין, אוסטרליה, פיליפינים וגרמניה. בין הבאים היו גם יהודים רבים שפרחו בעיר שלא היו בה אליטות וממסדים ותיקים. אלא שלא חלף עשור מנהירת ההמונים להרים מבטיחי הזהב והבהלה הסתיימה. הזהב הקל לגילוי בנהרות נגמר ומה שנותר היו מספר חברות כרייה גדולות וממומנות היטב, שעסקו בהקמה ותפעול של מכרות גדולים ומקצועיים. המחזור הראשון של "בום ובאסט" (גאות ושפל) שעתיד לאפיין את העיר הזו מכאן ואילך בא לעולם, אך סן פרנסיסקו שרדה והמשיכה לגדול ולפרוח.

לקראת סוף המאה הקודמת, באוקטובר 1989 היכה את האזור רעש אדמה חזק וגשר המפרץ המחבר בין סן פרנסיסקו ואוקלנד ניזוק באופן קשה. גם הנזק לרכוש וכלכלה היו משמעותיים למדי. הפגיעה המקומית התמזגה עם מיתון כללי שהחל בארה"ב בתחילת 1990. האבטלה עלתה לכמעט 8% והצמיחה נעצרה לחלוטין. בזמן המיתון של תחילת שנות ה-90 איבדה העיר את רוב החברות הגדולות הישנות אשר הנהלותיהן שכנו בה, ואת כל הבסיס התעשייתי שלה, וענן שחור כיסה את עתידה. אך כל זה השתנה באחת בתוך שנים בודדות עם התחלת האינטרנט המסחרי במחצית העשור.

ההתאוששות הפכה שוב לבום עם התפתחות בועת הדוט.קום. עם השקעות העתק שזרמו לתחום המרגש החדש ניעורה העיר, שעה שמאות חברות חדשות ועשרות אלפי עובדי טכנולוגיה נהרו אליה. שנת 1999 ראתה גאות היסטורית במספר ההנפקות של חברות מהאזור: 126 חברות, זינוק של 350% ביחס לשנה הקודמת, וכרבע מכל ההנפקות בארה"ב באותה שנה. אך כמו בהיסטוריה, השפל לא איחר להגיע לעיר.

התפוצצות בועת הדוט.קום בשנת 2001 הביאה על סן פרנסיסקו חורף ארוך ממנו היא החלימה רק עשור מאוחר יותר עם צמיחת הטלפונים החכמים והמדיה החברתית. וכך גאות חדשה הגיעה לעיר וצמחה לשיאה ב"בועת הקורונה", הגאות הפנומנלית של שנת 2021, תוצאה של ההרחבות וההדפסות המסיביות של כסף בעקבות משבר הקורונה. אך כאמור, לצד כמה שייצור הכסף המסיבי בעקבות הקורונה יצר גאות חסרת תקדים בתעשיית הטק, הוא והשלכות המשבר גם הביאו לעיר את השינויים הגדולים והתהפוכות הנוכחיות.

תקום שוב כעוף החול?

אבל בהיותה כה מרכזית בעולם ההייטק בארה"ב, וממילא נהנית מאוקיינוס הכספים המיוצר והמוזרם לסקטור זה, עדיין לא נאמרה בעניינה של סן פרנסיסקו המילה האחרונה. עם כל גל העוזבים, העיר היא עדיין מהמקומות היקרים בארה"ב. בשנת 2022 סן פרנסיסקו הייתה במקום השמיני מבין עשר הערים היקרות ביותר בעולם לפי דירוג האקונומיסט. קצת יותר יקרה מפריז ומקופנהגן, אך פחות יקרה מניו יורק וסינגפור (תיקו במקום הראשון) ותל אביב (מספר 3). מחירי הבתים בה לאורך השנים משקפים זאת היטב.

 מארק בניוף, מנכ''ל סיילספורס. המעסיקה הגדולה בעיר / צילום: Associated Press, Christie Hemm Klok

מדד מחירי הבתים שמפרסם הפדרל ריזרב, עלה יד ביד עם הפריחה בסקטור ההייטק בעשורים האחרונים. ב-1996 הוא עמד על 100 נקודות ועם התנפחות בועת הדוט.קום זינק ל־200. ההתאוששות האיטית בתחילת המאה נתנה אותותיה, ובשנת 2011 עמד מדד מחירי הבתים על 240 נקודות. אך עם ההתחדשות בסקטור הטק הוא שב וזינק ל-454 נקודות בשנת 2018, ולשיא של 508 בשנת 2022. ברבעון הראשון של 2023 המדד ירד מעט ל־471 נקודות. אך לאן הוא ימשיך מכאן? האם ההאטה בטק, העבודה מרחוק וההידרדרות בביטחון ובאיכות החיים בעיר מבשרות תקופה ארוכה של האטה ושפל, או שכבעבר העיר תתנער בקרוב, ותחזור להיות "בום־טאון" כפי שהייתה וכונתה שעה שנולדה בין לילה לפני 175 שנה?