הקבלנים והרוכשים כבר מתחממים על הקווים

לאחר 600 יום של העלאות ריבית והותרתן ברמה מצמצמת, שוק הנדל"ן המקומי ממשיך לצפות להקלה. על פי הערכות בנק מזרחי טפחות, מספר הדירות הנדרש בשנה בישראל עומד על קרוב ל-60 אלף. היסטורית, רכישת דירות מקבלנים אחראית על אספקת כשני שליש מהביקוש הזה; בנייה ביוזמת הרוכש, במסגרת 'בנה ביתך' או קבוצות רכישה אחראית על השליש הנותר. לפחות בעבור הקבוצה השנייה, קצב התחלות הבנייה נותר לאחרונה סביר יחסית למרות העלאות הריבית - קרוב לקצב שנתי של 20 אלף יחידות בשנה. מכירת הדירות החדשות מהקבלנים, מאידך, עברו מהר מאוד לקצב שנתי נמוך יותר של קרוב ל-30 אלף יחידות לשנה - ככל שהעלאות הריבית בישראל ובעולם התבררו כמהותיות יותר. המחסור בשנה האחרונה של כ-10 אלף דירות, ממצה את עצמו בשוק השכירות או בשוק היד השנייה.

 היצע וביקוש של דירות / אינפוגרפיקה: באדיבות בנק מזרחי טפחות

בשלב זה, תופעת המחסור בדירות מאוכלסות מביאה לעלייה ניכרת במחירי השכירות, ותרומתן של אלה מהווה כעת יותר משליש מהאינפלציה הכללית במדינה בשנה האחרונה. מי שלא מעוניין לשכור במחיר הגבוה משמעותית מזה של השנה שעברה, ומוותר על הרצון לרכוש מקבלן או ליזום בנייה, מגיע כמובן לשוק היד השנייה. פה כבר היה ניתן לצפות שימצא כמות נכבדת של מוכרים, בשל השפעת הריביות העולות על תשלומי המשכנתא. למרות זאת, ניכר כי בשלב הזה שני הזרמים הללו - הביקוש וההיצע בשוק הדירות - בעיקר מקזזים זה את זה. הם מביאים את מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, לדוגמה, לירידה שנתית זניחה יחסית של 0.2% בלבד - לא משהו שינטרל את עליית מחירי הדיור של השנים האחרונות.

משנים כיוון?

ערב פתיחת מלחמת 'חרבות ברזל', הציפיות בשוק הבין בנקאי תימחרו, בהסתברות נמוכה אך קיימת, את האפשרות שנראה עוד העלאת ריבית בהחלטה של אוקטובר, קרי נגיע ל-5%. אמנם האינפלציה המקומית לא היוותה בעיה גדולה, אבל בזמנו גם השוק האמריקאי תמחר הסתברות מסוימת להעלאה נוספת על ידי הפד - ועלתה כמובן השאלה איזה פער ריביות מארה"ב הוא בר קיימא עבור הכלכלה הישראלית של אז.

ובמעבר חד, בשלהי אוקטובר, זמן לא רב לאחר פתיחת המלחמה, הייתה ציפייה כי הריבית בישראל תרד. ככלל, האנליסטים שתמכו ברעיון זה נטו יותר לכיוון אלה הפועלים מחו"ל. יתכן ומדובר בהערכת חסר של היכולת של עם ישראל לשוב לשגרה לאחר הסלמות ביטחוניות, אבל הטיעון הרווח גרס כי נדרשת כעת הרחבה מוניטרית לאור ההשפעה השלילית של המלחמה על הסנטימנט הצרכני.

 ציפיות לריבית בנק ישראל בשוק הבין בנקאי / אינפוגרפיקה: באדיבות בנק מזרחי טפחות

בנקודה הזאת ראוי לציין כי על אף הרציונל הקיים לעידוד הפעילות במשק, הורדת ריבית לא התרחשה באוקטובר וגם לא בהחלטה העוקבת, בנובמבר. יתרה מזאת, להודעות הריבית עצמן אף נוספה התייחסות לעובדה החשובה לפיה המדיניות הנוכחית "מתמקדת בייצוב השווקים והפחתת אי הוודאות". בדיעבד, אין זו הפתעה אם זוכרים ש"שמירה על יציבות מחירים" הוגדרה בתור המטרה המרכזית של בנק ישראל, בחוק להקמתו.

למעשה, זהו לרוב המצב אצל בנקים מרכזיים - יציבות היא תנאי בסיס לקיום פעילות כלכלית. עם זאת, למרות שתי החלטות אלה, הציפייה שהנה, 'כל רגע זה מגיע' - נותרה מעוגנת היטב בשוק. במסחר בין הבנקים, מחירי השוק נוטים כעת לבטא את האמונה כי ההורדה המיוחלת אכן תתרחש בהחלטה המיועדת לתחילת 2024. ואם לא במועד זה, אז בהסתברות גבוהה מאוד בזו של שלהי פברואר. בתוך כך נציין כי ההיסטוריה, וגם ציפיות השוק מעידות כי הורדת ריבית לאחר סדרת העלאות נוטה להיות מלווה בהורדות נוספות, בסמוך לכך.

"זמן טוב לבדוק את השטח"

אם נחזור לשוק הנדל"ן, נוכל לאתר לא מעט השפעות מצרפיות של המדיניות המצמצמת של השנה וחצי האחרונות. נפח המשכנתאות אשר ניתנו באוקטובר, כ-4.5 מיליארד שקל, בפרט סימן שפל של ארבע שנים בשוק. המלחמה היא כמובן גורם מעודד למיתון הפעילות בשוק במהלך החודש. אבל ההשפעות ארוכות הטווח של קשיי המימון ניכרות גם בצד ההיצע של השוק; מספר הדירות אשר נותרו כעת למכירה עומד על כ-60 אלף - סדר גודל של 15 אלף דירות יותר מהערכים 'האופייניים' של המספר הזה.

אולם בבחינת הפעילות הכלכלית הכוללת, נתוני קצה כגון הפעילות בכרטיסי אשראי כבר מצביעים על חזרה כמעט מלאה לפעילות במהלך נובמבר עם שובו של העורף לשגרה וחזרה לרמות 'טיפוסיות ממש' בתחילת דצמבר. ובישראל, כמו בישראל - הרצון לתזמון עסקי מוצלח לא פוסח על שוק הדיור. החלטת הריבית הבאה אינה חקוקה בסלע, גם לא זו של פברואר, המתומחרת בשוק כהורדה בסבירות גבוהה מאוד. מצד שני, ההשפעה הכוללת של חזרת המשק לפעילות, יחד עם הצפי להקלה רוחבית בריבית, בהחלט יוצרים פוטנציאל ניכר למפגש בין קונים מתעניינים לקבלנים. לשניהם היה לא מעט זמן להתחמם על הקווים לאחרונה. לא ננסה לענות על השאלה מתי הכי כדאי לרכוש נדל"ן. אבל העת הנוכחית נראית כמו זמן טוב לבקר במשרד המכירות של הקבלן המקומי, לפחות כדי לבדוק את השטח.

*האמור לעיל מהווה את הערכת הכותב, הנו למידע כללי בלבד, אינו בא להחליף יעוץ מותאם אישית מגורמי מקצוע, ואין לבצע פעולות בהסתמך עליו. בנוסף מובהר כי מתן כל סוג אשראי כפוף לשיקול דעת הבנק.