עיריית תל אביב או בעלי הדירות: מי ינצח במאבק ששווה מיליארדים

סאגת תשלומי היטלי ההשבחה בתל אביב: כיום ישנם 1,900 הליכי ערר על גביית היטלי השבחה בגין מכירת נכסים ברובעים 3 ו-4 בעיר - כך עולה מבקשת עיריית תל אביב שמנסה להילחם על גביית הכספים, בבקשת ערעור לבית המשפט העליון, בעקבות ההחלטה מינואר האחרון של השופט יעקב שקד בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, שהובילה הלכה למעשה להפחתה ואף ביטול תשלום היטלי השבחה בגין מכירת נכסים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב, בהיקף של מיליארד שקל לפחות. 

במקביל, לאחרונה הונחתה מכה נוספה על עיריית תל אביב, כאשר בשומה מכרעת של השמאי עו"ד שלומי יפה, הוא הכריע כי גם בהוצאת היתר בנייה בפרויקט שבחן ברובע 4 לא ייגבה היטל ההשבחה מהיזם. 

● בדיקת גלובס | קניתם דירה חדשה מקבלן? כנראה שלא תקבלו אותה בזמן
● השרים כבר חגגו, אבל רק 1,000 עובדים זרים הגיעו לישראל

תוכנית רובע 3 ותוכנית רובע 4 בתל אביב אושרו בתחילת 2018, והן מכונות ביחד "תוכנית הרובעים". התוכניות נועדו לקבוע סל זכויות ברור לתוספות בנייה על-פי תמ"א 38 ותוכניות קודמות שחלו במקומות הללו, המאפשר ודאות לאילו זכויות בדיוק ניתן בכל אזור בעיר. כאמור, בינואר האחרון נקבע כי הזכויות שנקבעו בתמ"א 38 הן המצב הקודם אליו יש להתייחס בבחינת עליית השווי, ומשכך העירייה לא תוכל לגבות היטל השבחה במכירת נכסים כפי שדרשה.  

במסגרת בקשת הערעור לעליון שהוגשה לפני כשבועיים, עיריית תל אביב מפרטת כי ישנם לא פחות מ-1,900 עררים בגין מימוש מכר "מספר ההולך וגדל מדי חודש". עוד צוין כי מדובר בפגיעה ש"עלולה להיות אנושה בקופה הציבורית ומקור מימון קריטי לפיתוח צורכי הציבור".

עוד צוין בבקשה כי "מדובר בסוגיה בעלת משמעות אדירה על הקופה הציבורית", ומשכך יש לאפשר את הערעור: "עסקינן בסוגיה רוחבית שמתעוררות בתדירות גבוהה, בעלת משמעות כספית וחשיבות ציבורית רבה ורחבה המשליכה באופן ישיר על הקופה הציבורית ועל הציבור הרחב, אשר הן הוועדות המקומיות והן הנישומים מתמודדים ונתקלים בה באופן יומיומי". 

ביטול היטל השבחה באישור היתר בנייה ברובע 4

במקביל התקבלה ההחלטה של השמאי המכריע עו"ד שלומי יפה, שמוסיפה כי לא ייגבה היטל השבחה גם באישור היתר הבנייה.

מדובר בשומה של תשלום היטל השבחה בגין הוצאת היתר בנייה בתוכנית רובע 4 בבניין מגורים ותיק בן 3 קומות הכולל 10 יחידות דיור ובמקומו הקמה של מבנה בן 8 קומות הכולל שתי קומות מרתף ובסך-הכול 21 יחידות דיור.

שמאי העירייה טען כי ההשבחה עומדת על סך של 6.15 מיליון שקל, בהתבסס על תחשיב ההשבחה בהתאם לדלתא בין סך הזכויות בבניין בנוסף לאלה הפטורות במסגרת תמ"א 3. משרד שמאי המקרקעין קמיל טרשניסקי רפאל, שייצג את היזם, טען כי אין השבחה בנכס החייבת בהיטל השבחה. 

השמאי המכריע שלומי יפה קבע כי לא חלה השבחה שחייבת בתשלום היטלי השבחה. הוא הסביר כי פסק דין שקד אומנם התייחס להיטלי השבחה בעת מכר נכסים, אך יש ליישם את העקרונות גם במימוש הפרויקט באישור היתר הבנייה: "מאז פורסם פסק דין שמואל לויתן נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה תל אביב מינואר 2024, לרבות ההחלטות כאמור, נוצרה התפתחות משמעותית בפסיקה, אשר תואמת בעקרונותיה את החלטותיי הרבות בתחום תוכניות הרובעים. פסק דין לויתן אומנם מתייחס למימוש במכר, אך יש ליישם את עקרונותיו הלכה למעשה גם במימוש בהיתר בנייה [...] כבוד השופט יעקב שקד קבע כי יש להתחשב בזכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 בעת חישוב 'מצב קודם', בדגש על העובדה שזכויות הבנייה שמעניקה תוכנית רובע 3 פחותות מאלה הקבועות בתמ"א 38, ועליהן המשיבה כן גובה היטל השבחה". 

כמו כן, השמאי יפה הסביר כי למרות קביעתו חשוב להבין שיש השבחה, אבל היא פטורה מתשלום משום עידוד פרויקטים של התחדשות עירונית ופטור מהיטלים בתמ"א 38: "ברצוני להדגיש כי מהאמור מתקבל מצב שלכאורה לא נוצרה השבחה, אך מדויק יותר לומר כי לא נוצרה השבחה החייבת בתשלום. ההשבחה שנוצרה במקרקעין ללא קבלת הפטור הנטען מכוח מימוש זכויות בהיתר בנייה בתמ"א 38, מסתכמת ב-21.44 מיליון שקל. מן המפורסמות היא שתמ"א 38 נועדה לעודד הן יזמים והן בעלי דירות לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית והריסת מבנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה על-ידי הענקת תמריצים ממשיים, לרבות פטור מהיטל השבחה". 

"פרשנות מוטעית"

החלטת השופט יעקב שקד הפחיתה משמעותית ואף ביטלה תשלום היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 בתל אביב לבעלי הדירות שמוכרים נכסיהם. אך כעת עם ההכרעה של השמאי יפה - ההפחתה של ההשבחה צפויה כאמור גם בעת אישור מתן היתר הבנייה לפרויקטי ההתחדשות העירונית ברובעים, ומדובר כבר בהרבה מאוד כסף שלא ייכנס לקופת העירייה. 

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי מסר: "עקב פרשנותה המוטעית של עיריית תל אביב, אנו עדים להתגוששות מתמשכת סביב הדרישה להיטלי השבחה גבוהים מאוד על נכסים בשטחי רובעים 3 ו-4, בין אם בעת מכר ובין אם בקידום מיזמי התחדשות עירונית. ככל שמתרבות המחלוקות, מתחזק מעמדו של המבחן השמאי ועיקרון מרכזי אחד לחישוב השבחה: בחינת הזכויות בין שני מצבי תכנון - הקודם והחדש". 

טרשנסקי הוסיף בשיחה עם גלובס כי המשמעות הכלכלית באי-תשלום היטלי השבחה בקבלת היתרי הבנייה היא כבדת-משקל: "מדובר על השבחה של כ-10-5 מיליון שקל לכל פרויקט באישור היתר הבנייה ברובעים 3 ו-4. בנוסף, בשומה ממוצעת במכר דירה ברובעים, היטל השבחה הוא סביב 350-400 אלף שקל, כאשר ברובע 4 ההיטל גבוה יותר בשל הזכויות הניתנות".

מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה: "השומה המכרעת התקבלה לפני מספר ימים, והוועדה המקומית בוחנת אותה בימים אלה ותשקול האם להגיש עליה ערר".