החברה שמכרה כמות של שנה וההתנפלות על אופקים: מה קרה לרכישות של הדירות החדשות ברבעון הראשון?

לפני כשבועיים הפתיעו לטובה נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שירדו פחות ממה שהיה צפוי, וכעת נתונים מדוחות חברות הנדל"ן הציבוריות מראים שגם קצב המכירות ברבעון הראשון של השנה לא רק שאינו נופל מדצמבר, אלא שהוא אף מתגבר.

● המכרז שמגלה את האנומליה של חיפה. כמה תעלה דירה ליד הים?
● נתונים חדשים מגלים: מחירי השכירות בתל אביב בירידה, במיוחד באזורים האלה
● עמוס לוזון מצא אוצר נדל"ני בפולין ומעריך: "כולם חוזרים לשוק הדיור בארץ"

הדוחות שבדקנו מראים כי הפעילות לאורך הרבעון הראשון וכמעט עד לסופו (הדוחות שבדקנו פורסמו כמה ימים לפני סוף מרץ) הייתה ברמה סבירה, ובחברות מסוימות אף הייתה טובה משמעותית מהממוצע של השנה החולפת.

נסייג כאן פעמיים: לא כל החברות מציינות בדוחות כמה דירות נמכרו אחרי תקופת הדוח ולא את כל מאות הדוחות של חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה בתל אביב בדקנו; זאת ועוד, נתוני המכירות אינם מעידים בהכרח על התקדמות בבנייה או על התרחבות בפעילות בשטח. עם זאת, כאשר דירות בפרויקט מתחילות להימכר הן מעשה "מניעות את הגלגל" ובמידה מסוימת מקדמות אותו אל עבר מימוש והשלמה.

רבעון ראשון: יותר דירות מאשר בכל 2023 ב־3 חודשים

כבר לפני ימים מספר פרסמנו כאן כי קצב המכירות ברבעון הרביעי של 2023 שיקף ירידה של 11% בלבד ביחס לרבעון השלישי - אף שהרבעון הרביעי היה זה שבו פעילות הענף נפגעה בצורה המשמעותית ביותר, הן בשל פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" והן בשל איסור הכניסה של פועלים פלסטינים לישראל בעקבותיה.

עוד נזכיר כי המכירות בתחילת השנה הנוכחית באות אחרי שנה קשה במכירות, עוד לפני פרוץ המלחמה - בעיקר על רקע העלייה המשמעותית בריבית במשק לאורך השנה החולפת, ואי היציבות הפוליטית. אם נבצע השוואה בין נתוני 2023 לנתוני 2022, נגלה כי רוב החברות הציבוריות מכרו פחות דירות ב־2023, ואצל כמה מהן גם בפערים משמעותיים למדי.

באותה כתבה ציינו כי חברות רבות העידו על התאוששות מחודש דצמבר, וביתר שאת מתחילת השנה - הן מבחינת הפעילות במשרדי המכירות והן מבחינת קצב הביקוש לרכישת דירות. בנתוני הדוחות אפשר למצוא לכך עדות במספרים.

כך למשל חברת עמרם אברהם, אשר מכרה בכל 2023 560 יחידות דיור (יח"ד), מכרה 590 יח"ד מה־1.1.2024 ועד שהדוח פורסם בפועל, ב־31 במרץ. במילים אחרות, החברה מציינת בדוח כי מכרה בתוך פחות משלושה חודשים יותר דירות מאשר בכל השנה שעברה.

חברת י.ח דמרי מכרה 649 יח"ד בכל 2023, מהן 109 ברבעון האחרון של השנה. מתחילת 2024 ועד ל־26 במרץ (מועד פרסום הדוח השנתי) היא מכרה עוד 263 יח"ד - יותר מפי שניים מהמספר ברבעון הרביעי של 2023, ובקצב מכירות שנתי של יותר מ־1,000 יח"ד. ישראל־קנדה מכרה 152 יח"ד עד לפרסום הדוח השנתי המסכם, ב־26 במרץ, לעומת 386 יח"ד בכל 2023.

חברת קרסו נדל"ן מכרה ברבעון הראשון של 2024 (עד 28 במרץ) 65 יח"ד, לעומת 44 יח"ד שנמכרו על ידה בין אוקטובר לדצמבר 2023, ו־153 לאורך כל 2023. חברת שיכון ובינוי כתבה בדוח כי "לקראת סוף 2023 ובתחילת 2024 חלה התאוששות בביקוש לרכישת דירות בכלל, ובמכירת דירות החברה בפרט, ובסך הכול נמכרו בחודשים ינואר-פברואר 2024 כ־94 דירות". ב־2023 מכרה הקבוצה 444 יח"ד.

חברת אפי קפיטל מכרה לאורך כל השנה החולפת 219 דירות, ומתחילת השנה ועד לפרסום הדוח - עוד 106 דירות. רם אדרת, שמכרה 239 דירות ב־2023, מכרה עוד 86 לאחר מועד הדוח.

אזורים מכרה 395 יח"ד ב־2023, מתוכן 90 ברבעון הרביעי. בתחילת השנה, עד 26 במרץ, מכרה החברה עוד 49 יח"ד. קבוצת אשטרום מכרה 127 דירות ב־2023, ו־31 דירות מתחילת השנה ועד 27 במרץ. אשטרום גם מכרה עוד שבע דירות בחו"ל מתחילת השנה, בפרויקטים שלה בארה"ב ובפורטוגל. חברת אנשי העיר מכרה ברבעון הראשון של 2024 תשע דירות - לעומת שבע בלבד לאורך כל שנת 2023.

שאלת הפריפריה: עשרות דירות נמכרו באופקים

הלחימה בחמאס ובחיזבאללה עודנה נמשכת, ועדיין ישנם עשרות אלפי תושבים שאינם נמצאים בביתם, כבר כחצי שנה. למרות זאת, פילוח של נתוני המכירות מראה כי לא מעט דירות נמכרו מתחילת השנה דווקא באזורים המועדים לפורענות.

40 דירות מאלה שמכרה חברת י.ח דמרי נמצאות בשני מתחמים שלה בשכונת אפיקי הנחל שבשכונה החדשה באופקים. עוד שמונה דירות נמכרו בנתיבות, ועוד שש בשדרות - העיר הקרובה ביותר לגבול עם רצועת עזה.

חברת אפי קפיטל מכרה מתחילת השנה 17 דירות באפיקי הנחל באופקים. בפרויקט שלה בעיר היין באשקלון מכרה החברה עוד 14 דירות, ובפרויקט "אפי על הפארק" בנהריה, עוד 13 דירות.

עמרם אברהם ציינה בדוח המסכם שלה ל־2023 כי אחד הפרויקטים שתרמו תרומה משמעותית להיקפי המכירות שלה בשנה החולפת היה פרויקט אקווה פארק באשדוד, שם נמכרו 335 יח"ד מתוך 560 בסך הכול. מתחילת השנה נמכרו דירות רבות של החברה בפרויקטים שלה בטירת הכרמל - 30 בסך הכול.

רם אדרת מכרה 27 דירות בשני פרויקטים בקריית גת, מתחילת השנה. אזורים מכרה מתחילת השנה שמונה דירות בפרויקט "צמרות נהריה" ועוד שבע בפרויקט "עיר הים" בחיפה.

ההטבות: הקבלנים התגמשו וקצב המכירות עלה

הערה נוספת שה"הסתתרה" בדוחות נוגעת למבצעי המימון שחברות רבות בשוק מציעות לאורך השנה האחרונה - בהן לא מעט מהחברות הציבוריות - מבצעים שהגיעו בעקבות הקושי היחסי במכירת דירות, ונראה כי סייעו רבות לדחיפת קצב המכירות בתחילת השנה כלפי מעלה.

בקרסו נדל"ן ציינו כי "הירידה בביקוש הביאה את החברות הפועלות בתחום (לרבות החברה) להציע בחודשים האחרונים הטבות מימוניות לרוכשים, המגולמות במחיר העסקה".

בעמרם אברהם ציינו כי אותן הטבות, המתמקדות בעיקר במימון רכישת הדירה (דחיית חלק הארי של התשלום עד סמוך למועד האכלוס, מתן הלוואות קבלן, אי־הצמדה למדד ועוד) "מביאות בחלק מהמקרים לקיטון ברווחיות הצפויה של אותן חברות (לרבות לחברה) מהפרויקטים השונים".

בעניין זה הרחיבה חברת שיכון ובינוי וכתבה כי "בפרויקטים שבהם המכירות הן בהתאם למנגנון תשלום של 10%־20% (ממחיר הדירה - י"נ) במועד החתימה על הסכם המכר ו־80%־90% במועד האכלוס, ניצול האשראי הכספי לאורך חיי ההקמה גבוה יותר, דבר המטיל על הפרויקטים עלויות מימון גבוהות יותר".

אגב, המשך מבצעי המכירות על דירות חדשות מצד הקבלנים והיזמים, בעיקר בכל הנוגע לתנאי התשלום, הביא גם את בנק ישראל להתייחס לכך בדוח השנתי שלו ל־2023, שם ציין כי "המחירים האפקטיביים של הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי ירדו אף יותר ממה שמדדה הלמ"ס (ירידה של 0.6% ב־2023 - י.נ), עקב הטבות שונות שאינן מגולמות במחירי המחירון של הדירות".

גורמים בענף משערים כי בעסקאות לטווח ארוך, שבהן הדירה אמורה להימסר 3-4 שנים מיום החתימה על חוזה הרכישה, אותן הטבות משקפות הנחה של עוד 3%-4% במחיר.