המכרז שמגלה את האנומליה של חיפה. כמה תעלה דירה ליד הים?

העסקה: חברת יורו ישראל זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 דירות ושטחי מסחר מעל לחניון ציבורי בסמוך לבית החולים רמב"ם ושכונת בת גלים, במתחם "חזית הים" בחיפה, וזאת בתמורה ל־205 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח. מתחם זה מהווה כיום חלק ממתחם הנמל, שאינו בשימוש.

● נתונים חדשים מגלים: מחירי השכירות בתל אביב בירידה, במיוחד באזורים האלה 
● פרשנות | הזינוק בהלוואות לכל מטרה בשעבוד דירה למגורים מגלה בדיוק "מאיפה הכסף" 

התוכנית: תוכנית חזית הים בחיפה, כוללת רצועת שטח בת 1,764 דונם בנמל חיפה, שנמצאים מצפון לשדרות העצמאות בעיר, מאזור החוף השקט ובית חולים רמב"ם במערב לסביבת מבנה המכס המנדטורי במזרח.

כיום בנויים בה מבנים לוגיסטיים ישנים של הנמל וחניונים שאינם בשימוש, והרצועה מיועדת להפשרה ולהפיכה לטיילת, לשטחי מגורים, תעסוקה, מסחר ופנאי, תוך שמירת המתקנים הביטחוניים שמצויים בסמוך. כיום שטחים אלה מהווים בעיקר שטחי חניון ומבני נמל ישנים.

כמו כן התוכנית מנצלת את השיקוע העתידי של מסילת הרכבת בקטע שבין בית המכס לשדרות בן גוריון, כדי להקים שטחים נוספים ולחבר את שטחי הנמל אל העיר התחתית.

בסך הכל התוכנית מדברת על הקמת 500 דירות בשטח ממוצע של כ־112 מ"ר; גובה המבנים במגרש שנרכש ינוע בין 6 ל־9 קומות, כשקומות הקרקע יוקדשו למסחר, כמו חנות מכולת ובתי קפה. בסך הכל יוקמו כ־1,000 מ"ר בייעוד ממסחרי.

בתוכנית נקבע עוד כי שטח דירה מינימלי יגיע ל־70 מ"ר (שטחים עיקריים), וכי 20% מהדירות יהיו דירות קטנות.

המכרז: שומת המכרז שנקבעה על ידי רמ"י עמדה על 283.5 מיליון שקל לא כולל מע"מ; עלויות הפיתוח נקבעו ל־98.8 מיליון שקל כולל מע"מ. למכרז הוגשו ארבע הצעות בסך הכל, ושלוש מהן לא הגיעו אפילו לרבע מהשומה; ההצעה הזוכה, של חברת יורו ישראל, הגיעה ל־105.7 מיליון שקל. בסך הכל מחיר הקרקע מגלם עלות של כ־409 אלף שקל ליחידת דיור.

האזור: המגרש ממוקם בסמוך לבית החולים רמב"ם, מול תחנת הרכבת ובקרבת חוף הים, והוא נמצא ליד השער המערבי לנמל. כיום הוא משמש כחניון.

הערכה כלכלית: כדי להעריך את שווי הדירות ניתן להשתמש בעסקאות שבוצעו על דירות בבת גלים, על אף שאלה מעט מרוחקות מהמתחם ואופי הבנייה שונה ממה שצפוי בחזית הים. כל האזור אמור לעבור בשנים הבאות שינויים מפליגים.

קשה להשוות מחירי דירות באזור הנמל בחיפה. אמנם באזור בת גלים בוצעו בשנים האחרונות פרויקטים צנועים של תמ"א 38, שבהם מחירי הדירות הגיעו לרמות מחיר ממוצעות של 30 אלף שקל למ"ר, אך רוב הדירות שהוקמו שם היו קטנות יחסית - 70־80 מ"ר - ולרובן אין נוף לים, בעוד שבפרויקט הנוכחי יוקמו דירות גדולות בהרבה, וככל הנראה מחלק מאוד גדול מהן יראו את הים.

 מתחם חזית הים המתוכנן בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

מבחינת מחיר מגרשים, המחיר של 409 אלף שקל ליחידת דיור נחשב לנמוך מאוד, מה שיאפשר לחברה להיות מאוד גמישה בעת תמחור הדירות.

דבר היזם: עופרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי יורו ישראל, אומרת כי "אין מקום בישראל בקו ראשון לים, שבו מחירי הקרקע כל כך נמוכים. אפילו במרינה באשקלון, שם נותרו הקרקעות האחרונות, הייתי שמחה לקבל קרקע ב־800 אלף שקל ליחידת דיור.

"עדיין לא קבענו את מחירי הדירות, מסיבה שקשה לדעת מה יקרה בענף הבנייה ואת השינויים בעלויות הבנייה. מה שעשינו לפני המכרז, היה לקחת בחשבון הערכות הכי פסימיות, ולפיהן קבענו את ההצעה שלנו.

"לפי ההערכה שלנו, מחירי הדירות במקום יגיעו ל־40 אלף שקל למ"ר וכל דירה תשקיף על הים. תמהיל הדירות יהיה בעיקר של 4 ו־5 חדרים, חוץ מהדירות הקטנות, שיגיעו ל־3 חדרים. מדובר בשכונה חדשה שתעביר את המקום הזה מהפך של ממש".

שורה תחתונה: קיים פער בין השאיפות של יורו ישראל לבין המחירים בפועל באזור, אך פער זה ניתן אולי לגישור, באמצעות איכויות תכנון ובניית הפרויקט שיוקם, כמו גם נוף נגיש לים, ומיקום מעולה.