כסף בקיר | פודקאסט

3 שנים בלבד להריסה: כך קידמתי פרויקט תמ"א במהירות שיא

גיא ליברמן עמד למכור את הדירה שלו בפתח תקווה אך שיחה מיזם שינתה את דעתו והוא החליט לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין • מה הוא למד ומה חשוב שאתם תדעו לפני שאתם חותמים ליזם • האזינו

הריסת הבניין הישן / צילום: קטה גרופ
הריסת הבניין הישן / צילום: קטה גרופ

בתחילת 2021 קיבלתי טלפון ממספר לא מוכר. "אתה מוכר את הדירה, עושים אצלכם פרויקט התחדשות עירונית?" התעניין אדם שאיני מכיר. באותם הימים תליתי שלט למכירה בחזית הבניין שבו התגוררתי בפתח תקווה, לאור הצורך המשפחתי בדירה גדולה יותר.

במהלך השיחה עמו הבנתי שני דברים: הראשון הוא שאני מדבר עם מנהל בחברה יזמית, שחושב שיש פוטנציאל לקדם פרויקט תמ"א 38 אצלנו, והשני הוא שהתוכנית שלי חייבת להשתנות - במקום למכור את הדירה, אנחנו נקדם פרויקט התחדשות עירונית בהובלה שלנו, בעלי הדירות.

3.38 מיליון שקל לדירת 3 חדרים בשכונת היוקרה של ירושלים 
תיקון החוק שמפלה לטובה יורשי דירה בפרויקטים של פינוי בינוי
התוצאה המפתיעה והמטרידה של מחדל החימושים: תידחה בנייתן של 36 אלף דירות במרכז

בשיחה הבאה שקיימנו ביקשתי מהיזם שלא יפנה בתקופה הקרובה לאף דייר מהבניין שלי, או מאלה שצמודים אלינו, בכדי שלא ייווצר מצב שדיירים יתקשרו בחוזה מול יזם כזה או אחר. בתמורה הבטחתי שאנחנו נחזור אליו בתוך זמן קצר. לשמחתי הוא נענה לבקשתי, כשבמקביל נרקמה התוכנית: אנחנו נמנה נציגות, נבחר יזם במכרז, והכי חשוב - נקדם פרויקט התחדשות עירונית איכותי ואם אפשר גם הכי מהר שאפשר.

שלוש שנים וחודש לאחר מכן הטרקטורים הגיעו, הבניינים נהרסו, והבנייה החלה. "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, לוקח אותנו אל מאחורי הקלעים של פרויקט התחדשות אחד בפתח תקווה מהצד של בעלי הדירות, שאני אחד מהם, ומציע טיפים למי שיוצא לדרך עכשיו.

1. שקיפות והסכמה נרחבת

בצהרי יום שישי ה־15 בינואר 2021 הפגשתי בין ארבעה יושבי ראש של ועדי בתים - אחד מהם מהבניין שלי, ועוד שלושה מהבניינים הסמוכים. מלכתחילה היה לי ברור שפרויקט תמ"א בבניין בודד לא יהיה אטרקטיבי מספיק עבור מרבית היזמים, בשל השטחים הקטנים של המגרשים של הבניינים שלנו.

כיוון שחלק מהמשתתפים לא הכירו את הנושא, הצטיידתי בלוח מחיק, כך שחלק מהשיחה דמתה לשיעור על תמ"א 38. בסיום המפגש ניתן אור ירוק עקרוני לצאת לדרך.

בתוך יומיים גיבשנו רשימה שמית ופרטי קשר של כל 27 בעלי הדירות שבארבעת הבניינים. לצורך כך נדרשתי להסביר לאנשים מי אני ולמה אני מתקשר ומה זה בכלל התחדשות עירונית. חלק מהדיירים היו שוכרים והיה צריך לאתר את הבעלים, חלקם מבוגרים ויש לדבר עם משפחתם. זה היה אתגר משמעותי ראשון בדרך רצופת מהמורות.

כבר בשלב הזה היה חשוב לי לפעול לאורם של שני כללים: שקיפות והסכמה נרחבת. שקיפות אמיתית מייצרת אמינות ומסייעת להתגבר על מכשולים, אותו הדבר נכון בנוגע להסכמה נרחבת. תתארו לכם שאנחנו מתחילים בתהליך ומתקדמים עם אנשי מקצוע ואפילו בוחרים יזם, ואחרי שנה פתאום דייר או קבוצת דיירים מתנגדים להחלטות, ומתחילים לתהות מי שמנו בכלל לבחור בגורמים הללו. המחשבה שלי הייתה שאם מסה של בעלי בתים תהיה שותפה בהחלטות, לא תהיה בעתיד סיבה לאף אחד לערער עליהן, וכך באמת היה.

2. מכרז קבלנים מקיף

בפברואר ובמרץ מרבית בעלי הדירות לקחו חלק בפגישות ובהצבעות על זהות משרד עורכי דין (נבחר עו"ד דן הלפרט), המפקח (פלור-שמרת), ובבחירת נציגות קבועה, שאני נבחרתי לעמוד בראשה.

לאחר מכן יצאנו למכרז קבלנים. איך זה עבד? פנינו לשבעה יזמים. חלקם מקומיים, ובהם אותה חברה שנציג שלה פנה אלי כמה שבועות לפני כן, והיו גם שתיים או שלוש חברות שפועלות בכל הארץ. וכאן טיפ קטן דווקא ליזמים: מאוד מומלץ להשקיע בנוכחות שלכם במרחב, ובקשר שלכם עם אנשי מקצוע, שכן פנינו לחברות שאת שמן אנחנו מכירים, או כאלה שעורכי הדין מכיר.

בחזרה למכרז. שלושה יזמים הודיעו לנו שהם בעניין, ושבכוונתם להגיש הצעה. כחלק מהמכרז היזמים היו צריכים להשיב על שאלון שכלל 140 שאלות בנושאים של זהות בעלי המניות, פירוט על הניסיון שלהם בתחום, שאלות בנוגע לחוסנם הכלכלי ועל הליכים משפטיים שמתקיימים מולם ועוד. כחלק מהמכרז ביקשנו כמובן לקבל את ההצעה שלהם, דהיינו איזה פרויקט בכוונתם לבנות, כמה דירות ייכללו בו, איזה דירות אנחנו צפויים לקבל, ומה המפרט הטכני. התשובות התקבלו, ולאחר סבב שיפורי הצעות, 51% מהקולות ניתנו לחברה שפנתה אלינו מלכתחילה (קטה גרופ), והפרויקט החל לתפוס תאוצה.

מה הובטח לנו? שני בניינים חדשים, תוספת 12 מ"ר לכל דירה, ומרפסת של כ־16 מ"ר, מחסן בשטח של 5־6 מ"ר, ועלייה בגובה של שלוש קומות מהמצב הקיים. התוכנית כללה חניה לכל דירה.

הבניין החדש שייבנה ברחוב רוטשילד 162, פ''ת / הדמיה: סטודיו הקוביה
 הבניין החדש שייבנה ברחוב רוטשילד 162, פ''ת / הדמיה: סטודיו הקוביה

3. לכבד את המתנגדים

את החודשים הבאים הקדשנו לשיח אינטנסיבי עם החברה בענייני ההסכם, סגירת המפרט טכני, והתשריט.

ב־31 באוגוסט 2021 התקיים טקס חתימות על ההסכם מול היזם. כבר מהרגע הראשון ידענו ששיעור ההסכמה בקרב בעלי הדירות גבוה, אך רק במעמד הזה ובשבועות הספורים שלאחריו המספרים התבררו סופית.

מילה על בעלי הדירות שלא חתמו על ההסכם בשלב הזה: אישית אינני מחובבי המונח "סרבנים". לכל אחד ואחת יש סיבות ורצונות בהקשר של הפרויקט, ולפחות בחלק מהמקרים כיבדתי את עמדתם. בשורה התחתונה, לבסוף כולם חתמו, וכמו ברוב המכריע של הפרויקטים בישראל לא היה צריך ללכת להליך משפטי.

בעניין הזה הטיפ שלי הוא להקשיב לבעלי הדירות, אבל גם ליזמים, להבין מה ניתן לעשות ולגלות גמישות. מומלץ גם להצטייד בסבלנות. אין מה לעשות, יש דברים שצריכים "לשקוע" אצל חלק מהאנשים.

4. להיות מעורבים בהחלטות

החל מהשלב הזה החברה היזמית נטלה את ההובלה באופן כמעט מוחלט, אבל הטיפ שלי בעניין הזה הוא בהחלט לא להישען אחורה - תשאלו שאלות, תבררו מה הסטטוס, ותבואו לבקר מדי פעם במשרדי החברה.

בפברואר 2022, כלומר קצת יותר משנה מתחילת המסע שלנו, עברנו את רף ההסכמה הקובע (אז זה היה עדיין 80%), כך שהיזם כבר יכול היה לפעול מול גורמי ההנדסה בעירייה. בהמשך קיבלנו הודעה, ואפשרות להעיר הערות בנוגע לבקשה להיתר בנייה, הגרמושקה, שהחברה מעבירה לעירייה.

מה עוד עברנו בדרך? פנייה של היזם שמבקש את אישורנו להציב שלט בשטח הבניינים שלנו, פרסום להתנגדויות של תוכנית הבנייה - גם היה, ואפילו עבר ללא קושי. ועוד משהו מעניין: בתחילת השנה שעברה, וכחלק מההסכם עליו חתמנו, היזם נתן לנו חלון זמנים לבצע שדרוג של הדירות שלנו. הכוונה היא שניתן להחליף את הדירה בדירה זהה אך בקומה גבוהה יותר, או אפילו בדגם דירה אחר. חלק מבעלי הבתים אכן שדרגו את הדירה.

באמצע 2023 אישרה העירייה את תוכנית הבנייה שלנו ובספטמבר בשנה שעברה, קיבלנו מכתב שמודיע שיש לנו 90 יום לפנות את הדירות שלנו לקראת הריסת הבניינים. בשל המלחמה, ההריסה נדחתה בחודשיים.

5. להיות הוגנים עם השוכרים

כאן יש טיפ חשוב מאוד לגבי ההתנהלות של משכירי דירות: תעדכנו את השוכרים מבעוד מועד בהליכים, וחשוב מאוד לכלול בחוזה סעיף שמאפשר לכם לפנות אותם בכל רגע נתון בתוך 60 ימים. יהיה הגון מצידכם שהסעיף יהיה דו־צדדי.

6. לסגור חשבונות

ועוד שלושה טיפים לתקופת הפינוי: בהסכם מול היזם נכלל סעיף לפיו הוצאות ההובלה של הדירה יהיו על חשבונו. בנוסף רצוי להיערך מראש למכירת חפצים מהדירה. מכרתי מזגנים, אלומיניום, מטבח, ריהוט, ואפילו שש דלתות פנים. מיליונים לא ראיתי מזה - אבל זה בכל זאת כסף.

וטיפ אחרון: תדאגו שנציגי החברה היזמית יסבירו לכם איך צריך להתנהל מול חברת חשמל, חברת המים וחברת הגז בכדי לסגור נכון את החשבונות וגם מול העירייה, כדי שלא תשלמו ארנונה על דירה ריקה. אז הבניין נהרס, הבנייה החלה, וכעת נותר לנו לחכות לדירה החדשה.