העיוות שיחייב משפרי דיור בצפון בתשלום מס של מאות אלפי שקלים

משפרי דיור מהצפון והדרום שרכשו דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם הקודמת, חשופים לתשלום מס מוגדל בעקבות המלחמה.

על פי החוק, בעלי דירת מגורים יחידה שרכשו דירה חדשה מחויבים להיפטר מהקיימת בתוך 18 חודשים, ואם יתמהמהו ויבצעו את העסקה אחרי "תקופת ההמתנה" המוקצבת - הם ייחשבו כמשקיעי נדל"ן וימוסו בהתאם.

● עיריית חיפה מגבשת מדיניות להקמת דירות קטנות
● ההליכים שיתקצרו, ההקלות שיבוטלו: ענף הנדל"ן נערך לשינויים

אולם לפעמים, עבור חלק, המציאות הופכת את זה לבלתי אפשרי. כך, עד להפסקת האש בחלק מיישובי הצפון לא היה ניתן פיזית לערוך עסקאות נדל"ן, ובאחרים - המצב הביטחוני הרתיע את הרוכשים הפוטנציאליים. מרשות המסים נמסר כי המצב מוכר ונמצא בטיפול, אך בפועל שום שינוי לא נעשה עדיין בחוק.

כמה בעלי דירות חשופים לבעיה הזו? אין בנמצא נתונים מדויקים. ברור, כי בעלי דירות ביישובי העוטף וביישובי קו העימות בצפון, שרכשו דירות חדשות החל מאפריל 2022 והותירו את דירותיהם בהמתנה, כלולים בעיקרון בקבוצת הסיכון.

לפניית גלובס נמסר ממשרד האוצר, כי על פי הכלכלן הראשי במשרד, באזורי הגליל התחתון, העליון, ורמת הגולן, יש כיום כ־400 דירות בסטטוס של "דירות בהמתנה", מחציתן מהשנתיים האחרונות; באזור נצרת שכולל את עמק יזרעאל ואת הגליל המערבי יש כ־700 דירות, כ־409 מהן מהשנתיים האחרונות; באזור הדרום יש כ־3,200 דירות בסטטוס זה. אין בידי הכלכלן הראשי נתונים ספציפיים על יישובי החזית, ולאור זאת ניתן להעריך, כי הרוכשים שמצויים בסיכון מונים מאות משפרי דיור.

באוצר מציינים עוד, כי משפר דיור שרכש דירה חדשה שטרם הסתיימה בנייתה יכול להחזיק בדירתו הקודמת 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית, או 12 חודש מיום קבלת טופס 4 על הדירה שרכש, לפי המאוחר מבינהם. כך שייתכן מאוד שחלק מבעלי הדירות בהמתנה רכשו דירות חדשות, והם עדיין לא מצויים בסכנה של מיסוי גבוה.

משנתיים לשנה וחצי

עד 2015 החוק איפשר למשפר דיור שרוכש דירה חדשה להחזיק בשתי הדירות לתקופה של שנתיים במצב שמכונה "דירה בהמתנה", מבלי שייחשב למשקיע נדל"ן. בכהונתו של משה כחלון כשר אוצר, המשרד קיצר את התקופה לשנה וחצי.

"בחישוב מס רכישה, אם בעת רכישת הדירה החדשה יש דירה נוספת, ברשות המסים מתעלמים ממנה אם היא נמכרת בתוך 18 חודשים. אם לא תימכר במועד, ישולמו 8% על שווי הרכישה של הדירה החדשה", מסבירה רו"ח דורית גבאי. "באותו אופן לגבי מס שבח: כאשר באים למכור את הדירה הקיימת, ישנה דירה נוספת, אבל היא נחשבת לחליפית לזו הנרכשת, ובמכירתה מגיע פטור ממס שבח עד שווי של כ־5 מיליון שקל. באם בעל הדירה יחרוג מהזמן הקצוב - הוא יחויב במיסוי". 

פנייה לוועדת הכספים

מלחמת חרבות ברזל עצרה כידוע את הפעילות בענף בייחוד באזורי הלחימה, וענף הנדל"ן בצפון ובדרום נכנס להקפאה במשך חודשים רבים. על אף זאת, ניתנה הארכה של שלושה חודשים בלבד למשפרי הדיור, שהסתיימה ב־7 באפריל השנה. הארכה זו כנראה היתה אפקטיבית יותר ליישובי עוטף עזה, אך כמעט שלא היתה אקטואלית ליישובי הקו בצפון. לחלקם לא ניתן היה להגיע, ואילו בחלק אחר קשה היה לבצע עסקאות נדל"ן, שכן לא נמצאו רוכשים לדירות באזורים בסיכון של פגיעת רקטות.

"משמעות הדבר היא, שכל מי שהיה צריך לבצע מכירה של דירה עד ל־7 באפריל ולא עשה זאת, נכנס לבעיה במס רכישה ובמס שבח. זה אומר שהוא מחויב ב־8% מס רכישה על שווי הדירה החדשה, ומשלם מס שבח על הרווח ממכירת הדירה", מספרת גבאי ומדגימה: "מספר מקרים שהגיעו אליי, מראים כי בעלי דירות כאלו ישלמו יותר מ־300 אלף שקל".

"הדבר הנכון ביותר לעשות, הוא לתקן את החוק ולקבוע בהוראה זמנית דחייה של המועדים לשנה או יותר", אומרת גבאי, שמספרת כי פנתה ליו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני, בבקשה לקדם תיקון חקיקה להארכת המועדים בשנה שלמה, ואולם למיטב ידיעתנו הנושא אינו נמצא על שולחן הוועדה.

כאמור, מרשות המסים נמסר בקצרה כי הנושא מוכר ומטופל. ואולם עד כה לא התקבל השינוי המיוחל. יש לציין, כי אם אכן תקבע הארכה, לצורך ביצוע עסקאות מהסוג שתואר - זו לא תהיה הפעם הראשונה. צעד דומה נקבע בעקבות מגיפת הקורונה, שבמהלך 2020 הקשתה מאוד על סגירת עסקאות.