תמיר דואני מתגורר ביבנה, אבל בשנים האחרונות הנדל"ן בקליבלנד מעניין אותו הרבה יותר. ככה זה כשההשקעות שם הפכו למרכז חייו המקצועיים, ולגמרי במקרה.
● העיוות שיחייב משפרי דיור בצפון בתשלום מס של מאות אלפי שקלים
● עיריית חיפה מגבשת מדיניות להקמת דירות קטנות
"לא משנה כמה התקדמתי או הרווחתי בעבודה שלי בהייטק, משהו בי לא היה ממומש", הוא מספר במסגרת פרק של כסף בקיר, פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. ההרגשה הזו, וכנראה חוש יזמי מפותח, דחפו אותו לפתוח חנויות אינטרנטיות - מהלך שהתפתח לעסק משתלם. "פתאום בלילה הטלפון מצלצל והכסף נכנס, זה היה מדהים", הוא מתאר. המעבר כלל עבודה מסביב לשעון. "הייתי עובד בהייטק ביום, ובערבים וסופי שבוע מנהל את העסק. זה היה מתיש, אבל זה בנה אותי", הוא מסביר.
כשהכספים התחילו לזרום, התעוררו אצלו שאלות. "ראיתי שבכל פעם שאני מעביר כספים לארץ, היו לוקחים לי המון עמלות, אם זה הבנקים או מערכות הסליקה. החלטתי לפתוח חשבון באמריקה ולהקים חברה, וזה הוביל את אשתי ואותי למחשבה נוספת - מה עושים עם החברה? החלטנו לרכוש באמצעותה נדל"ן", הוא מספר.
תמיר דואני
אישי: בן 39, נשוי +2, מתגורר ביבנה
מקצועי: משקיע ויזם נדל"ן
עוד משהו: מחזיק במוטו "אין מקום שהוא רחוק מדי"
"צריך הסכמה משותפת"
דואני אינו מסתיר את הטעויות שעשה בתחילת הדרך, אי שם ב־2018. "השקענו בבניין כחלק מהשקעה קבוצתית. זו הייתה ההשקעה הראשונה ואשתי ואני החלטנו יחד שהולכים על זה, וזה נושא חשוב בהשקעות - הסכמה משותפת". דואני מבקש שלא להיכנס לפרטים, אך מסביר ש"הדבר הכי גרוע שיכול לקרות לאנשים בהשקעה קבוצתית קרה לי". עם זאת, לא הייתה לו שום כוונה להפסיד את הכסף שהושקע, מה שגרם לו להקדיש זמן רב לניסיונות, שהצליחו לבסוף, להציל את הכספים.
מה גרם לך להשקיע דווקא בפרויקט הזה ולא במשהו אחר?
"תשואה מובטחת. היום אני יודע שאם שומעים משהו כזה, אתה צריך לקחת את הרגליים ולברוח".
נשמע קשוח. איך זה שעם התחלה ברגל שמאל המשכת בהשקעות נדל"ן בארה"ב?
"לפני שכל הסיפור הזה קרס, קנינו נכס לעצמנו", דואני עונה ומספר שמדובר בבית פרטי באחד מהפרברים של קליבלנד, שנרכש ב־2019 בעלות של כ־85 אלף דולר. "יש בו שלושה חדרי שינה וסלון. זו הייתה עסקה מצוינת, שנכנסנו אליה בעזרת ליווי מקצועי. אני מחזיק אותה כבר חמש שנים", הוא אומר.
אף שהדיירת ששכרה ממנו את הבית התגוררה בו בכל התקופה ושילמה בזמן, אקורד הסיום ביניהם היה צורם במיוחד. "היא יצאה מהבית בצורה נוראה, ממש החריבה לי את הבית", הוא אומר. הוא משער כי החבלה במזיד נעשתה בעקבות בקשתו להעלות את שכר הדירה. את עלות התיקונים הוא מעריך בכ־35 אלף דולר. חלקם יוחזרו, לאור העובדה שהוא תבע את הדיירת על סך 19 אלף דולר וניצח בהליך. בהקשר זה הוא מצביע על אחד היתרונות של השוק האמריקאי - מערכת משפט חזקה שתומכת בעולמות העסקיים.
לקח נוסף שדואני מבקש להעביר מהעניין קשור בבחירת השוכרים. "תהליך הסינון שלי לא היה מספיק טוב. בארה"ב ניתן לבצע בדיקות רקע ורק אחרי המקרה הבנתי שהיא לא הייתה אמורה להיות שוכרת אצלי".
"צריך מתווך אחד אמין"
אחרי שרכש את הנכס הראשון, הגיע גם השני, ולאחר מכן החל לייעץ לסביבתו הקרובה בענייני השקעות, ואז ללוות משקיעים בתשלום באזור קליבלנד, שם כבר פיתח מיומנות ובנה צוות שמסייע לו. "אתה צריך מתווך אחד טוב אמין וישר כמו פלס, קבלן אחד טוב, חברת ניהול טובה.
"נכון, יכול להיות שיש פרויקטים יותר טובים. אנשים קונים ומשכירים ב־Airbnb, אנשים עושים יזמויות, אבל אם קנית בית, השבחת והשכרת וזה עובד לך טוב? פשוט תמשיך באותה דרך לשכפל את ההצלחה שלך".
מה היתרונות של קליבלנד?
"כשהתחלתי מחירי הבתים עמדו על 80־90 אלף דולר, וכיום לא תמצא באותם אזורים מודעות לבתים בפחות מ־150־160 אלף דולר. יש אזורים שבהם ניתן לרכוש בתים במחירים נמוכים בהרבה, אבל לדעתי אלה אזורים שאתה לא רוצה להיכנס אליהם".
במבט־על קליבלנד חווה הגירה שלילית, אך באזורים שבהם הוא מתמקד הביקושים גבוהים ובתים אינם נשארים על המדף יותר מכמה ימים.
מעבר למגמת המחירים, הוא מצביע גם על העובדה שמדינת אוהיו, שבה נמצאת העיר קליבלנד, נחשבת לכזו שמערכת המשפט שלה תומכת בזכויות של בעלי דירות, ולא רק של שוכרים. "זה אולי נשמע רע, אבל העובדה שיש אפשרות להוציא שוכרים מהבית במצבים שונים היא חשובה. נתקלתי בכל מיני סיטואציות", הוא אומר.
להשקיע בבחירת גורמי המקצוע המקומיים שיעבדו איתכם | פרשנות, אריק מירובסקי
בהשקעה של תמיר, מה שמעניין הוא בחירת המקום. אנחנו רואים בהשקעות את חוק העדר: ישראלי אחד שמיד אחריו נוצרת קהילת ישראלים שמשקיעים במקום מסוים. רואים את זה עכשיו בקפריסין, יוון, פורטוגל. יש טרנדים.
את תמיר הטרנדים לא מעניינים, אלא הבחינה של מקום שישיא תשואה כלכלית טובה.
ליצור קשרים ולא בווטסאפ
נושא נוסף הוא הבחירה של צוות מנצח. יש לכך חשיבות עליונה לכל מי שרוצה להשקיע בחו"ל. ישראלים רבים משתמשים בעורכי הדין של הקבוצה, מתווכים מוכנים ומסדרים להם הלוואות בנקאיות. זה נוח אבל אתה לא יודע איזה מחיר אתה משלם עבור כל השירותים הטובים האלה. תמיר החליט ללכת לסולו ולבחון את השוק ואת אנשי המקצוע בעצמו. זאת עבודה קשה מאוד אבל היא הנכונה. צריך לנסוע למקום ולדבר עם האנשים בעצמך, ליצור קשרים ולא בווטסאפ. אני מאמין שהתשואה עבורך תהיה הרבה יותר גבוהה באופן הזה.
איזה עוד תובנות צברת בשנים שבהן אתה פועל בארצות הברית?
"ממש לאחרונה סיימנו הליך של רכישת נכס, שאחרי שיפוץ והוצאות הושקעו בו 165 אלף דולר. כל הבתים הדומים שעומדים למכירה מסביב הם במחיר של 170־200 אלף דולר, לפני שיפוץ. וזו דוגמה לרווח כבר במעמד הקנייה", הוא אומר. לדבריו, חשוב מאוד לעשות חקר שוק מקדים ולרכוש מתחת למחיר השוק.
בנוגע לאסטרטגיית השקעה הוא מצביע על החזקה לטווח ארוך כאופציה מועדפת עליו לעומת "פליפ" (רכישה־השבחה־מכירה מהירה. ג"ל). "כשאתה מוכר, אתה מיד צריך לבצע עסקה יזמית נוספת וזה עוד תהליך. אז אני מעדיף לצבור נכסים. אני רוצה שההכנסות האלה משכירות יממנו לי את איכות החיים. שתהיה פחות חייב לצבור כסף ליום שחור.
"חוץ מהילדים ומהמשפחה, מטרת חיי היא לקנות נכסים להשכרה, לזה אני מקדיש את החיים שלי".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.