נתונים חדשים חושפים: ירידה במחיר הממוצע של דירות ללא ממ"ד

ציבור רוכשי הדירות בישראל ויסת במלחמה את הביקושים שלו לדירות, בין היתר, על סמך עוצמת ההפצצות, בעיקר מלבנון ומאיראן. המקומות העיקריים בהם נרכשו דירות עם ממ"ד בכמויות גדולות, היו אזורי השרון, ירושלים והדרום. זאת, בעוד שבתל אביב ובחיפה הכמויות היו נמוכות יותר, זאת עקב האחוז הנמוך של דירות עם ממ"דים שמצויות במחוזות אלה - כך עולה ממחקר ראשון מסוגו שערך הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

● בדיקת גלובס | למרות המלחמה בצפון, העיר בה הוכפל מספר הדירות שנמכרו
● עיריית חיפה מגבשת מדיניות להקמת דירות קטנות

עד לאחרונה, לא היה ניתן לדעת נתוני הימצאות ממ"דים בדירות שנרכשו, למעט בדירות ששנת הבנייה שדווחה בעסקאות אלו הייתה משנת 1991 ואילך, שכן בשנה זו החלה חובת בנייה של דירות עם ממ"ד (בעקבות מלחמת המפרץ הראשונה). אולם, הכלכלן הראשי באוצר מדגיש כי לא אחת שנות הבנייה של הדירות שמדווחות על־ידי הצדדים בעסקה לרשות המסים מוטעות. בנוסף, פרויקטים של תמ"א 38 הוסיפו ממ"דים גם לדירות ישנות, כך שהסתמכות רק על שנת הבנייה אינה מספיקה לקבוע, אם בדירה יש או אין ממ"ד.

החל מחודש מאי האחרון, רשות המסים הוסיפה לטופס הדיווח בעסקאות יד שנייה בהן שנת הבנייה שדווחה הינה לפני 1991, משתנה נוסף האם יש בדירה ממ"ד. נתונים אלו החלו להתקבל מהעסקאות שנעשו החל מחודש יוני השנה (ובאופן חלקי גם לגבי חודש מאי), והיוו יסוד לעריכת המחקר.

על־מנת להשלים את התמונה לגבי החודשים הראשונים של 2024, בהן עדיין לא חלה חובת דיווח על משתנה זה, השתמש הכלכלן הראשי באומדנים.

הניתוח מצא גידול בשיעור העסקאות של דירות יד שניה עם ממ"ד החל מחודש מאי, זמן קצר לאחר ההפצצה האיראנית הראשונה. שיעור זה החל ב-53% מהעסקאות שבוצעו בינואר השנה, והגיע לכ-58% בחודשים מאי (אחרי ההפצצה האירנית הראשונה) ואוקטובר (אחרי ההפצצה השנייה). המחוזות בהם נרכשו הכי הרבה דירות עם ממ"ד היו מחוז השרון, בו יותר מ-70% מהעסקאות היו על דירות עם ממ"דים, ובחודשי השיא, ירושלים, עם 60% מהדירות ומחוז המרכז, בו למעלה מ-50% מהעסקאות היום כוללות ממ"דים. לא נבדקו נתונים מאזורי השפלה והצפון.

אולם, אחוז הרכישות של דירות עם ממ"ד התמתן בחודשים יולי-אוגוסט, עד לזינוק מחודש בחודש ספטמבר והגעה לרמת שיא בחודש אוקטובר, כשנתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על עלייה נוספת.

"סביר להניח כי הזינוק המחודש בשיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד שנייה החל מחודש ספטמבר, חל על רקע התגברות הירי הרקטי בחודש ספטמבר מכיוון לבנון, במקביל לתחילת הפעולה הקרקעית של צה"ל בלבנון (ב-19 לספטמבר)", כתב הכלכלן הראשי. "בנוסף, סביר שתרמה לכך המתיחות הגוברת מול איראן וההמתנה למתקפה שנייה מצידה, שלבסוף התרחשה ב-1 באוקטובר".

כלומר, לא רק הטילים האיראניים היו גורם ממריץ לרכישת דירות עם ממ"ד, אלא גם רקטות ששוגרו מלבנון ומסוריה.

ירידה במחיר הממוצע של דירות ללא ממ"ד

אחת הבעיות שעומדות בפני רוכשי הדירות בישראל הן הכמות הנמוכה יחסית של דירות עם ממ"ד. הכלכלן הראשי, שהסתמך על נתוני התאחדות הקבלנים, כתב כי רק 38% מהדירות בישראל מצוידות בממ"דים. אולם, במקומות כמו חיפה, רק 19% מהדירות מצוידות בממ"דים, מה שמסביר את אחוז העסקאות הנמוך על דירות כאלה, שבוצעו בה, גם בשיא ההפגזות.

הכלכלן הראשי מצא במחקר שלו כי דירות עם ממ"דים יקרות יותר מדירות ללא ממ"ד, אך לא ניתן לחשב את הפרמייה שמוכנים לשלם על דירות עם ממ"ד; זאת, מכיוון שיש הבדלים נוספים ביניהן לבין הדירות ללא ממ"דים, שתורמות להפרשי המחירים, כמו גיל הדירות, ההשקעות שבוצעו בהן, הימצאם של מקומות חנייה ומחסנים וכדומה.

"יחד עם זאת, ניתן לקבל אינדיקציה מסוימת כיצד הושפעו מחירי הדירות עם ממ"ד לעומת היתר במהלך השנה האחרונה, על רקע התעצמות הלחימה", מציין הכלכלן הראשי, ומביא דוגמאות לדירות 4-5 חדרים שנרכשו במחוז המרכז.

הממצא הבולט מניתוח זה מלמד כי מחירה הממוצע של דירת יד שנייה עם ממ"ד באזור המרכז שנרכשה בידי משחלפי הדיור, אף כי רשם תנודתיות מסוימת לאורך השנה, חזר לרמתו מתחילת השנה; זאת, כאשר מחירה הממוצע של דירה ללא ממ"ד ירד באותה תקופה ב-5.7%. ממצאים דומים עלו גם בקרב רוכשי דירה ראשונה באזור זה. נציין כי ממצאים דומים עלו גם באזורי נתניה, ירושלים ורחובות.