למרות המלחמה בצפון, העיר בה הוכפל מספר הדירות שנמכרו

בערי החזית בצפון המדינה נרשמו ירידות במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, לעיתים בעשרות אחוזים. למרות זאת, בדיקת גלובס מעלה כי קשה למצוא ירידות מחירים מובהקות. לאור התוצאות, נראה כי האמונה בעתיד הגליל נפגעה במידה מועטה יחסית, על אף החורבן הפיזי הגדול, והחששות שתרחישי בלהות עלולים לפקוד את צפון המדינה גם בעתיד.

● עסקה בשבוע | היורשים מכרו דירה בקריית ביאליק. באיזו הנחה היא נמכרה?
● מה קורה כשיש בית צמוד קרקע בפרויקט פינוי־בינוי

כדי לבדוק את הדברים, בחנו שמונה ערים ומועצות מקומיות צפוניות שהופגזו במידה כזו או אחרת במהלך המלחמה: שלומי, מעלות תרשיחא, כרמיאל, חצור הגלילית, קריית שמונה, קצרין, צפת ונהריה, והשווינו בין מספר העסקאות שבוצעו בהן בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024, לעומת אלה שבוצעו במהלך התקופה הזהה ב־2023; כמו כן, בערים שבהן נרשמה ירידה במספר העסקאות השווינו את מחירי הדירות שנמכרו במהלך המלחמה לעומת התקופה שקדמה לה, כדי להבין האם הירידה במספר העסקאות לוותה גם בירידות מחירים.

ירידה במספר העסקאות

הערים שנבדקו נפגעו ממטחים של אלפי טילים במהלך המלחמה הקשה. על אף זאת, לא בכל המקומות ירדו מספר העסקאות: בכרמיאל ובחצור הגלילית הן עלו ב־5% ובקצרין ב־17%.

המשותף לערים אלה הוא שהן רחוקות יחסית מהגבול, ועל אף שספגו נפילות, הן נותרו נגישות לאורך כל המלחמה, שלא כמו כמה ערים אחרות שפונו. אך בעוד שבכרמיאל עיקר הגידול נוצר מרכישת דירות יד שנייה, רוב הגידול שנרשם בחצור הגלילית נבע מרכישת דירות חדשות במסגרת "מחיר למשתכן".

גם בעכו, שלא נכללה בסקירה שלנו, נרשם בחודשים האחרונים זינוק ברכישת מאות יחידות דיור חדשות במסגרת "מחיר למשתכן".

העיר המרכזית שבה ירדו עסקאות הנדל"ן היא קריית שמונה, שבה מספר הדירות שנרכשו בתשעת החודשים הראשונים של השנה היה נמוך בכ־80% ממספר הדירות שנרכשו בתקופה המקבילה ב־2023. בעיר שלומי נרשמה ירידה של שני שלישים. במעלות הירידה במספר העסקאות הגיעה לשליש, בצפת - לחמישית, ובנהריה לשמינית.

אם בתשעת החודשים הראשונים של 2023, כמות העסקאות במקומות הללו הגיעה לכרבע מכלל העסקאות שבוצעו במחוז הצפון, בתשעת החודשים הראשונים של 2024 הן היוו 15% בלבד. ומכיוון שבמהלך התקופה הזו מספר העסקאות במחוז הצפון עלה מאוד, ברור כי מקומות אחרים כמו עכו כאמור, עפולה, טבריה, ואחרים מילאו את הוואקום בשוק הצפוני, שנפער בגלל גריעת הנדל"ן במקומות הללו.

מחירי דירות ישנות ירדו

בדיקת מחירי העסקאות שפורסמו באתר רשות המיסים, ושבוצעו בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, בחמשת הערים שבהן נרשמו ירידות בכמות העסקאות - מראה תמונה מורכבת מעט.

בדקנו מחירי עסקאות ממוצעים של דירות 3־4 חדרים שבוצעו בכל אחת מהערים, ברבעונים 2 ו־3 של השנה, לעומת רבעונים אלה ב־2023, בקיזוז עסקאות חריגות ועסקאות שבוצעו במסגרת "מחיר למשתכן".

בצפת, מחירי העסקאות הללו הגיע ל־1.2 מיליון שקל, עלייה של 3%; בקריית שמונה המחיר הממוצע הגיע ל־699 אלף שקל, ירידה של 8%; בנהריה המחירים עלו ב־4% ל־1.44 מיליון שקל, ואילו במעלות המחיר עלה ב־11% למיליון שקל. בשלומי לא נמצאו מספיק עסקאות שניתן יהיה לחשב לפיהן שינוי.

האם מחירי הדירות בערים הללו עלו? לא בהכרח. עקב המיעוט בעסקאות, מירווח הטעות גדול יחסית. לאור זאת, בודדנו עסקאות על דירות ישנות, שנבנו עד 1992, השנה שבה הוחל חוק הקמת ממ"דים, וכאן מצאנו מציאות שונה, שכוללת ירידות מחירים בכל המקומות: בקריית שמונה הירידות הגיעו לשיעור של 16%, במעלות 13%, בצפת 4% ובנהריה - 2%.

מדובר בממצאים שונים לחלוטין ואף סותרים לממצאים הכוללים. מכלל הממצאים עולה, כי מחירי הדירות החדשות והיד שנייה שנבנו בשנים האחרונות, איזנו ואף העלו את רמות המחירים בערים השונות, בעוד שמחירי הדירות הישנות ירדו, ובערים המפונות אפילו ברמה דו־ספרתית של אחוזים.

להערכתנו, אי הימצאם של ממ"דים בדירות הישנות, הוא מהגורמים לירידות הגדולות הללו, שנרשמו בתוך שנה בסך הכל. אך על פי התמונה הכוללת נראה כי שוק הנדל"ן אמנם ירד, אך לא התמוטט. בהתחשב בהפגזות הקשות באזור הזה, הירידות בפרמטרים הכמותיים סבירות לחלוטין, מה שיכול להקנות מידה של אופטימיות לעתיד.

ואולם עתיד השוק הצפוני תלוי במידה מרובה ביכולת הממשלה לשפץ ולתקן את הנזקים המרובים שנגרמו לאזור, ולשכנע את התושבים המפונים לשוב לבתיהם.