מה קורה כשהדיירים בפרויקט פינוי-בינוי מעכבים חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי

הכותב בעלים של משרד עו"ד המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרוייקטי פינוי-בינוי

מקובל לחשוב שהמשוכה המשמעותית ביותר בחיי פרויקט פינוי-בינוי היא שלב חתימת בעלי הדירות על הסכם ההתקשרות עם היזם. אולם בחלוף השנים ובשלבים המתקדמים ביותר של הפרויקט, פוגש ההליך אתגר משמעותי לא פחות. עניין לנו בשלב שבו כל בעלי הדירות ובני זוגם שאינם רשומים בנסח הרישום, נדרשים לחתום על מסמכי השיעבוד והליווי הבנקאי לטובת הגורם המממן של הפרויקט, ואחר-כך לפנות את דירותיהם הישנות לצורך התחלת עבודות הבנייה.

● "ממשיך בשלו": פרטים חדשים על פעילותו של אורן קובי שמואשם בפלילים
● עורכי דין שימו לב, בקרוב תקום לכם תחרות מכיוון מפתיע

הוראות הסכם הפינוי-בינוי צופות בדרך-כלל את השלב הזה ומתייחסות אליו בצורה מפורטת, תוך חיוב של בעלי הדירות לחתום על המסמכים. עם זאת, לעתים אנו נתקלים בבעלי דירות המערימים קשיים בחתימה על המסמכים, עד כדי סירוב לחתימה. הסירוב גורם לעיכוב ממשי במימוש הפרויקט בשלב מאוד מתקדם שבו הושלמו כבר הליכי התכנון.

בית המשפט המחוזי מרכז לוד נדרש לאחרונה לנושא זה.

עובדות המקרה: במקרה זה סירבו הנתבעים (אשר בעבר היו "דיירים סרבנים" שנוהלה נגדם תביעה משפטית בהליך מוקדם יותר) לחתום על מסמכי השיעבוד, ואף הגדילו וטענו כי הם מסרבים לפנות את דירתם.

הגם שהסכם הפינוי-בינוי שעליו חתמו קבע התחייבויות מפורשת שלהם לחתום על המסמכים ולפנות את הדירה, הנתבעים התנו את הסכמתם לחתימה ולפינוי בדרישות שונות שאינן בהתאם להוראות הסכם הפינוי-בינוי, ואשר לטענת היזם הן אף עולות בגדר סחטנות, תוך פגיעה בעיקרון השוויון.

בשלב זה כבר שולמו תשלומים בהיקף של כ 30 מיליון שקל בגין אגרות והיטלים לצורך קבלת היתר הבנייה, ונחתם הסכם עם קבלן ביצוע, אולם לא ניתן היה לשגר את הודעת הפינוי ולהתחיל עם פינוי המתחם בשל סירוב הנתבעים.

ההחלטה: ההחלטה ניתנה במסגרת הליך של בקשה לסעד זמני מסוג "צו עשה". בין הצדדים ממשיך להתנהל הליך נפרד בתיק העיקרי. בדרך-כלל בתי המשפט לא בוחרים להורות על צווים בהליכים זמניים שיש בהם כדי לשנות את המצב הקיים, שכן תכלית הסעד הזמני היא לשמר את המצב הקיים. במקרה שלפיננו קבע בית המשפט כי דווקא הסירוב והיעדר החתימה הוא "שינוי המצב הקיים עליו הוסכם בין הצדדים".

מאזן הנוחות

בית המשפט בוחן במקרה זה את מאזן הנוחות ומבכר את הזכויות של יתר בעלי הדירות במתחם, זכויות רוכשי הדירות מהיזם וזכויות היזם עצמו, אשר לכולם "עלול להיגרם נזק כבד ולא מידתי", כלשונו של בית המשפט, היה ולא ימומש הפרויקט ו/או יעוכב בשל סירוב הנתבעים. באותה החלטה מאזן בית המשפט וקובע מנגנונים טכניים וכספיים אשר יש בהם כדי לשמור על זכויות הנתבעים מבחינה כספית, היה ובעתיד הם יזכו בהליך העיקרי שממשיך ומתנהל.

המשמעות: החלטת בית המשפט היא נכונה, מעשית, ויש בה כדי להמשיך את הקו שאותו נוקטים בתי המשפט בשנים האחרונות ליצירת מנגנונים מאוזנים שמאפשרים מימוש פרויקטים של פינוי-בינוי, תוך שמירה על זכויות של בודדים במארג האנושי המסובך של הפרויקט.

ובכלל, טוב יעשו הגופים המממנים ובנק ישראל אם יקבלו את דרישות השוק שחתימה על מסמכי השיעבוד תיעשה בהתאם לייפוי-כוח גנרי שנוסחו יהיה אחיד לכל פרויקט ולכל גורם מממן, ואשר ייחתם במועד החתימה על הסכם הפינוי-בינוי. 

ת"א 24789-12-24 אזורים נ' נחאיסי והר ציון