כשבועיים לאחר הצלחת שיווקם של ארבעה מכרזים ברובע שדה דב, בסכום כולל של כ־6.3 מיליארד שקל, אתמול (ב') נכשל מכרז אחר ברובע, לאחר שלא הוגשו לו כל הצעות. מדובר במכרז קטן משמעותית מהמכרזים שנסגרו לאחרונה, והוא נמצא בדרום הרובע, בתוכנית אשכול שבה כבר שווקו לא מעט מגרשים. אך "צלילה" אל פרטי המכרז מגלה עוד חלקים מהתמונה שככל הנראה תרמו לכישלונו. אפשר לומר כי ישנם שני גורמים מרכזיים שהביאו לכך: מחיר המינימום והבעלות על הקרקע.
● האוצר חשף: זו עלות סבסוד הקרקע בתוכניות מחיר למשתכן
● אחד האנשים המשפיעים בתחום הנדל"ן ממליץ: אל תקנו עכשיו דירה
● אחרי ירידה של 40% במחירי המכרזים, כמה יעלו הדירות? חמש הערות על מכרזי שדה דב
3 מיליון לפחות לכל יח"ד
אחת הבשורות המרכזיות שהביאו איתם ארבעת מכרזי שדה דב שנסגרו לפני כשבועיים, עבור 3,922 יחידות דיור בסך־הכול, היא מחיר הקרקעות ששווקו: בממוצע, מדובר על כ־1.6 מיליון שקל שווי קרקע לכל יח"ד, כולל הוצאות פיתוח, נמוך משמעותית ממחירי הקרקעות ששיקפו מכרזי שדה דב שנסגרו בשנת 2021 ו־2022. כאשר בוחנים את תוצאות המכרז הגדול מהארבעה, עבור 2,606 יח"ד בבנייה רוויה, מגיעים לממוצע של 1.9 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד כולל הוצאות פיתוח.
המכרז שנכשל כעת בתוכנית אשכול משקף מחירים גבוהים משמעותית: מחיר המינימום בו נקבע על 68,319,000 שקל, ובתוספת הוצאות הפיתוח מדובר על סכום של כ־72.2 מיליון שקל לכל הפחות שצריך היה להציע יזם כדי לזכות בקרקע. בחישוב לפי 24 יחידות דיור המותרות להקמה על השטח, מדובר על ממוצע של מעט יותר מ־3 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד - כמעט פי שניים מהממוצע בארבעת המכרזים האחרונים שנסגרו בהצלחה ברובע, וגבוה אף יותר מהממוצע בחלק ממכרזי השיא שנסגרו לפני שלוש וארבע שנים.
מחיר המינימום גם קרוב מאוד למחיר השומה, ונמוך ממנה רק בכ־1.36 מיליון שקל, עובדה שמעידה גם היא על הרף הגבוה למדי שהציב המכרז הזה מבחינת מחיר המינימום. כאשר בקרקעות הצפוניות יותר המחירים נמוכים משמעותית, וכשמדובר באזור שבו העבודות בכמה מהפרויקטים כבר החלו בשטח, וברקע הריבית הגבוהה והתייקרות התשומות, נראה כי היזמים לא ממהרים להציע סכומים המשקפים מחיר גבוה כל־כך לקרקע.
רוב הבעלות על הקרקע - בידי פרטיים
אם זה לא מספיק, הרי שלזוכה במכרז המדובר צפויה משימה נוספת: "להסתדר" עם בעלי הקרקע האחרים בשטח, המהווים את הרוב במגרש 104 שחלק ממנו שווק במכרז זה. לרוב, מכרזים אשר בהם משווק חלק ממגרש מרובה בעלים, נסגרים בסכומים המשקפים מחירים נמוכים לקרקע ביחס לקרקעות אחרות בסביבתה, שבהן הבעלות היא אחת.
במקרה הזה, מדובר על שטח שרוב רובו לא יימצא בידי הזוכה לאחר הזכייה: רק 11.66% מהקרקע, 711 מ"ר מתוך 6,100 מ"ר, יהיו בבעלות הזוכה, וכל היתר יהיו בבעלות פרטיים. כדי לקדם תוכנית על תא שטח מסוים נדרשת הסכמה של רוב בעליו, אם לא כולם, ועבור הזוכה השגת הסכמה תהיה משימה מורכבת מאוד בשל העובדה שהוא מחזיק בחלק קטן מאוד מהשטח. ייתכן מאוד כי עובדה זו, ורף המחיר הגבוה, הם שגרמו ליזמים להדיר רגליהם מהמכרז.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
