חצי שנה להפסקת האש: שוק הנדל"ן בצפון קפוא עם מספר מזערי של עסקאות

היסטוריה נדל"נית קטנה אירעה במטולה לפני כ־4 חודשים, שעה שנחתמה בה עסקת הנדל"ן היחידה מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". ואולם עצם העובדה כי עד היום לא נוספו לה עסקאות אחרות, בתוספת לפרטיה - מדגימים באופן קיצוני כי שוק הנדל"ן בחזית הצפונית, לא התאושש מטראומת המלחמה. ויותר מזה - אינו מאמין ביציבותה של הפסקת האש, שנחתמה לפני כחצי שנה.

● אלפי דירות הוגרלו בערים האלה. בכמה הן נמכרות היום?
● ראיון | מנכ"ל מליסרון נכנס בגדול לתחום המגורים וטוען: זה הולך להיות המקום הכי כיפי לגור בו בתל אביב

נחזור לעסקה. במסגרתה נרכש בית צמוד קרקע דו־משפחתי בהרחבה של מטולה בשכונת ההרחבה שנבנתה בשנות התשעים של המאה הקודמת בהר הצפייה ב־800 אלף שקל. מדובר, כאמור, בעסקה היחידה שבוצעה במקום מאז ספטמבר 2023. עיון בעסקאות עבר בסביבה מעלה, שב־2021 נרכש נכס דומה סמוך ב־1.2 מיליון שקל.

"מדובר בבית שנבנה בבנייה מרוכזת ברמה לא גבוהה, ולפני שפרצה המלחמה רמות המחירים של נכסים כאלו הגיעו ל־1.2־1.4 מיליון שקל", אומר שמאי המקרקעין עדן סרדו, הפועל באזור קריית שמונה, אצבע הגליל ורמת הגולן. נסיבות ביצוע העסקה אינן ידועות, אך עצם זה שהעסקה המדוברת נותרה עדיין מיותמת יכול להעיד על מה שמתרחש בשוק הקטן של מטולה, ואולי אף על מה שמתחולל במקום מעבר לנדל"ן.

מספר העסקאות צנח, הביטחון לא שב

מה שמתחולל במטולה, שהיא קצה הציפורן של אצבע הגליל, מתקיים במידה מתונה יותר גם בשוקי הנדל"ן של חמש ערים מרכזיות בצפון, שאותן בדקנו. מיעוט עסקאות, שמלוות פה ושם בירידות מחיר, והמתנה להתייצבות המצב ולביטחון באזור.

מבדיקת עסקאות שבוצעו בקריית שמונה, צפת, שלומי, מעלות ונהריה בחודשים ינואר ופברואר השנה (טרם דווחו כל העסקאות שבוצעו במהלך חודש מארס), לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים המקבילים בשנתיים האחרונות, נמצאו פערים גדולים.

כך, למשל בשלומי בוצעו בינואר ופברואר 2023 - 18 עסקאות, ואילו בחודשים המקבילים השנה בוצעו רק 7 עסקאות, מספר דומה לאלה שבוצעו בעיר בינואר ופברואר 2024, כשהמלחמה היתה עדיין בעיצומה; במעלות מספר העסקאות צנח מ־56 בחודשיים הללו של 2023 ל־17 בלבד השנה; בקריית שמונה מספר העסקאות צנח בכמעט שני שלישים - ל־22 (משנת 2023), בצפת בכשליש בשנתיים ל־65, ובכשליש גם בנהריה, שבה בוצעו בחודשים ינואר ופברואר האחרונים 146 עסקאות.

משפחות מפונות רבות לא חזרו

"הצפון זקוק לשילוב בין שיקום לביטחון", אומר השמאי יריב דרורי, המתמחה בגליל המערבי. "יש תוכניות ממשלתיות יפות לשיקום האזור, אבל אנשים רוצים לראות אותן מתגשמות. בנוסף, צריך תחושת ביטחון, שכרגע אין במקומות רבים, במיוחד ביישובים צמודי הגדר. אני מעריך, שאם צה"ל לא היה נשאר ב־5 נקודות מרכזיות בלבנון - המצב היה גרוע אף יותר".

הנתונים שמצאנו אינם מפתיעים את דרורי וסרדו. "הירידה בכמות העסקאות החלה כבר ב־2023, עקב הריביות הגבוהות, דבר שצמצם מאוד את רכישת הדירות בקרב המשקיעים. מאז כמובן המצב החמיר בגלל המלחמה", אומר סרדו. "היום אני רואה עסקאות בקריית שמונה, אך הן לא רבות, ורובן מבוצעות על ידי משפרי דיור, כמעט לא על ידי משקיעים.

"יש הרבה משפחות שלא שבו לכאן עדיין ומדובר בעיקר במשפחות צעירות ששילבו את הילדים במערכות החינוך המקומיות ביישובים שאליהם עברו בעת הפינוי. משפחות אחרות שילדיהן השתלבו במערכות חינוך שהוקצו למפונים, שבו ברובן, כי המערכות הללו נסגרו".

יישובים שלא פונו - במצב טוב יחסית

"אם נחזור לעסקה במטולה, היא מדגימה כי המצב ביישובי הגדר הוא הגרוע ביותר, ורוב תושביהם כלל לא שבו אליהם עדיין. אחריהם מגיעים היישובים שפונו, אך מרוחקים מעט מהגדר. לעומתם היישובים שלא פונו - מתפקדים יחסית במצב הטוב ביותר", מציין דרורי. "אם נשווה למשל בין שלומי שפונתה לבין מעלות שלא פונתה - במעלות המצב הרבה יותר טוב.

"בנהריה המצב יחסית טוב יותר מכל המקומות האחרים כי שוק הנדל"ן של העיר חזק מאוד, ועדיין יש בה כמות עסקאות גדולה מאוד, אפילו שהיא בירידה".

גם דרורי סבור שבשלב זה משקיעים מדירים רגליים מהצפון. "המשקיעים קיבלו מהלומה כבדה, כשהדירות שלהן פונו במהלך המלחמה, ואולי אף נפגעו פיזית מטילים. מס רכוש נתן מענה לגבי הפגיעות הפיזיות, אבל לא לאובדן ההכנסה משכירות שנגרם להם, ומלווה את רובם עד היום. במצב כזה קשה לצפות שישובו לכאן כל־כך מהר".

האם התהליך שתואר כאן שעובר על הצפון מלווה גם בירידות מחירי הדיור באזור? בדיקות שערכנו לפני מספר חודשים בגלובס הדגימו כי במהלך המלחמה המחירים ירדו בשיעורים שהגיעו אף ל־25%־30% במקומות שפונו כמו שלומי וקריית שמונה.

כרגע אין עדיין נתונים מספיקים כדי לקבוע שאחרי החתימה על הסכמי הפסקת האש, המצב השתפר. "אנחנו לא רואים עליות מחירים, ואנשים ממתינים לעבודות השיקום והגדלת תחושת הביטחון", מסכם דרורי.