תקרת הפטור למס רכישה הוקפאה, ומספר הדירות המחויבות מזנק

כשני שלישים מהדירות שנרכשות היום מחויבות בתשלום מס רכישה - בעוד שלפני שבע שנים חויבו רק כמחצית מהדירות במס.

הדבר נובע ממנגנון עדכון מס רכישה שעולה בקצב איטי בהרבה ממחירי הדירות. בעבר, כשבממשלה נתקלו במצב כזה - הם עדכנו בצורה מלאכותית את תקרת הפטור, אך היום פועלים הפוך, ומדרגות מס רכישה של 2025 נותר זהה לזה של שנה שעברה, מה שיעלה עוד יותר את ההוצאות של רוכשי הדירות בגין מס רכישה.

ההיבט הפוליטי: להרחיק את המשקיעים

מס רכישה הוא ככל הנראה המס השמיש ביותר בעולם הנדל"ן הישראלי, שכן הוא מחייב כל אדם שרוכש נכס מקרקעין כלשהו - דירה, משרד, קרקע, קרקע חקלאית וכו' - וזאת על פי חוק מיסוי מקרקעין. המס נקבע כאחוז משווי הנכס שנרכש, וכשמדובר בדירות, הוא מגיע בצורה של מדרגות מס, שמחושבות בהתאם לשווי הדירה שנרכשה.

מדובר לא רק על מס כלכלי, אלא גם על תוצר פוליטי, שבאמצעותו המדינה (ולא רק ישראל) רוצה ליישם מדיניות. הדוגמה הבולטת ביותר היא הרחקת משקיעים מהשוק, שמבוצעת בין הייתר במס רכישה גבוה, שמעקר חלק משמעותי מהתשואה השנתית; ניתן גם לתמרן עם תקרת הפטור, כדי לסייע לזוגות צעירים, לאוכלוסייה חלשה ולציבור שהמדינה מעוניינת לעודד לרכוש דירות.

כשמדברים על פטורים ממס רכישה, ניתן למנות משפחות שכולות, נכים וציבור נוסף, ואולם הפטור העיקרי ניתן למי שרוכשים דירה שהיא דירתם היחידה. הוא ניתן בעבור רכישת דירות במחירים שמצויים מתחת למחיר מינימלי של דירה, שרק ממנו ומעלה הרוכשים מחויבים בתשלום המס. כיום הפטור כולל דירות שמחירן נמוך מ־1.978 מיליון שקל; מעל למחיר זה יש 4 מדרגות מס, שבין 3.5% ל-10% משווי העסקאות, בהתאם לגובהן.

המדרגות: עשרות אלפי שקלים לעסקה

עד כמה המס הזה משמעותי? מדובר במס כואב ונדגים: דירה שנמכרת במחיר הממוצע של עסקאות שבוצעו בשנה שעברה, שהגיע ל־2.33 מיליון שקל, תחייב את הרוכשים במס של כ־12,300 שקל; רוכש דירה יקרה יותר, בגובה של 3 מיליון שקל כבר ייאלץ להיפרד מכמעט 46 אלף שקל כמס, וזאת משום שבעוד שבדוגמה הראשונה שהבאנו, העסקה נופלת על מדרגת המס הנמוכה ביותר של 3.5%, בזו הנוכחית מטפסים למדרגה גבוהה יותר של 5%.

מדרגות המס אינן קבועות, והן מתעדכנות בדרך כלל ב־16 בינואר כל שנה, יום לאחר פרסום מדד המחירים לצרכן המסכם של השנה הקודמת. ואולם מס רכישה אינו מוצמד למדד מחירי הדירות, אלא דווקא למדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, שמשקף יותר את שוק מחירי השכירות.

הבעיה: הפער בין שני מדדים

כאן נעוצה הבעיה: מדד שירותי הדיור עולה בשנים האחרונות בקצב הרבה יותר איטי מאשר מדד מחירי הדירות. כך, למשל, בשנים 2021־2024 הוא עלה בכ־18%, בעוד שמדד מחירי הדירות עלה ב־38%.

הפער הזה שבין שני המדדים, בא לידי ביטוי בהפרשים שבין מחירי העסקאות לתקרות הפטור ממס רכישה שנקבעו לאורך השנים, ואותו בדקנו במסגרת הכתבה הזו, שסוקרת את התקופה שבין 2010 ל־2025.

משמעות הנתונים היא שככל שתקרת הפטור תהיה גבוהה יותר מהמחיר הממוצע של דירות - כך מספר העסקות שיחויב במס רכישה יהיה קטן יותר; כשמדובר במצב שבו המחיר הממוצע גבוה מתקרת הפטור - רוב העסקאות יחויבו במס.

ניכר, כי לאורך רוב שנות התקופה הנבדקת, תקרת הפטור הייתה גבוהה מהמחיר הממוצע של הדירות שנרשם בשנה שלפניה. לדוגמה: בתחילת 2010 נקבעה תקרת הפטור ל־1.08 מיליון שקל, בעוד שמחירי הדירות הממוצעים ברבעון האחרון של 2009 הגיעו ל־940 אלף שקל, כלומר 15% הפרש.

ב־2011 קרה משהו. מחירי הדירות ברבעון האחרון של 2010 הגיעו לממוצע של 1.1 מיליון שקל, וממש נגעו בתקרת הפטור, שהגיעה ל־1.14 מיליון שקל. ואולם עוד לפני המחאה החברתית החליטה הממשלה על עריכת שינוי במס הרכישה. היא העלתה את המיסוי למשקיעים, ובמקביל הקלה על רוכשי הדירות היחידות, בצורה של העלאה מלאכותית של תקרת הפטור מ־1.14 ל־1.35 מיליון שקל.

באופן זה נפער שוב פער בין תקרת הפטור למחיר הממוצע, ומנתונים שפרסם אז האוצר עלה, כי 63% מהעסקאות על דירות שבוצעו ע"י רוכשי דירה יחידה (כלומר לא משקיעים) היו פטורות מהמס.

בשנים שלאחר מכן ההפרשים בין תקרת הפטור למחיר הממוצע עלו על 20%, והדבר כמובן הביא לכך שפחות עסקאות מוסו במס רכישה. האוצר לא פרסם ככל הידוע נתונים נוספים על שיעור הדירות שהיו פטורות ממס, אך על בסיס נתוני הלמ"ס אנו מעריכים, כי ב־2018 כ־55% מהדירות שנרכשו ע"י רוכשי דירות יחידות נמצאו פטורות ממס רכישה.

ואכן, בסוף 2021, נעשה ניסיון לחזור על התרגיל מ־2011. ח"כ יואב קיש (הליכוד) הצביע אז על העובדה שתקרת הפטור ממיסוי לזוגות צעירים הגיעה ל־1.75 מיליון שקל, שגילמו עלייה מינימלית בתקרת הפטור, לעומת 2020, בעוד שמחירי הדירות עלו באותה שנה ב־10%, מה שהקפיץ מחירי דירות רבות אל מעבר לתקרת הפטור, וחייב רוכשים מסוימים בתשלום מס רכישה ואחרים חויבו במדרגות מס גבוהות יותר.

לאור זאת הציע קיש להגביה את תקרת הפטור ולהעמידה על 2 מיליון שקל, כך, שכל מי שרוכש דירה במחיר נמוך יותר - יהיה פטור מתשלום המס. בסופו של דבר הנושא מוסמס.

תקרת הפטור הוקפאה: מה יקרה השנה

עם השנים, ה"הקפצה" שערכה המדינה לתקרת הפטור הלכה ונשחקה, ככל שמחירי הדירות עלו בקצב מהיר בהרבה מזה של מדד שירותי דיור של הלמ"ס, שעליו, כאמור, מבוססת התקרה.

מחירי הדירות התקרבו במהירות לגובה התקרה וב־2023 ממוצע מחירי הדירות עלה מעל לתקרת הפטור, ומאז הפערים בין מחירי הדירות הממוצעים לתקרת הפטור גדלים. בשנה שעברה הם הגיעו ל־15%.

עניין זה בא לידי ביטוי מיידי במספר העסקאות שזכו לפטור, שלהערכתנו הגיע בשנה שעברה ל־40% בלבד מכלל העסקאות שביצעו רוכשי דירות יחידות.

השנה קורה דבר נוסף: תקרת הפטור הוקפאה ע"י האוצר, כחלק מהמדיניות הכלכלית, וזאת בכוונה לזכות בעוד כספי מס שיגיעו למדינה מעסקאות נדל"ן. התוצאה: היא נותרה על 1.98 מיליון שקל, במקום לעלות ל־2.06 מיליון שקל, דבר שיזכה את המדינה בהכנסות נוספות מהמיסוי הזה, אלא אם מספר העסקאות יצנח לשפל כבד עוד יותר ממה שהוא כבר מצוי בו עכשיו.