פס"ד נגד השכרה קצרת-טווח בת"א: אסור להשכיר לפחות מחודש

ברחוב שלום עליכם 46 בתל אביב-יפו, בסמוך לים, עומד בניין דירות בן שש קומות, המורכב למעשה משני בניינים מחוברים.

עו"ד אריה יהודה חיימזון, אשתו יהודית וחברה בבעלותם (יאה-חן השקעות), הבעלים של שש מתוך עשר הדירות שבבניין הצפוני, המושכרות למגורים לטווח ארוך, הגישו נגד בעלים של דירות אחרות בבניין תביעה בדרישה לאסור עליהם להשכיר את הדירות בהשכרה לטווח קצר.

● שימוש בנאמנות בעסקאות נדל"ן: ממה צריך להיזהר?
● מכירה, תחזוקה והשכרה: ניהול נכסי נדל"ן בייפוי-כוח מתמשך
● בשכונת יוקרה בתל אביב: מכר דירה בלי אסלה ומטבח ולא יזכה לפטור ממס שבח

לחברה הקבלנית מ.פ. עמית בנייה וייזום - הקבלנית שבנתה את הבית - היו ארבע דירות במתחם, ולאחר שלא הגישה כתב הגנה, ניתן נגדה, בהיעדר הגנה, פסק דין האוסר עליה להשכיר איזו מדירותיה "לתקופה של פחות מחודש ימים של שכירות וכן למטרות של אירוח, נופש, בילוי או אירועים".

שמונה הדירות שבבניין הדרומי שייכות לאלברט אסולין, אשר בתו, עדי אסולין, מתגוררת באחת מן הדירות הללו ומשכירה את היתר.

תביעת בני הזוג חיימזון הוגשה לאחר שהתברר להם כי חברת מ.פ עמית ובני משפחת אסולין מפעילים בשבע משמונה הדירות הללו בית עסק להשכרה קצרת-טווח בתשלום ומספקים למתארחים שירותים נלווים כניקיון, כביסה ואפילו הסעות לשדה התעופה. מבדיקה שערכו התובעים עלה כי באתר האינטרנט של בית העסק פורסם הבניין כ-"apartment hotel" לאורחים בנופש או בנסיעת עסקים.

ההחלטה: השופט גיא היימן קיבל את התביעה והוציא צו מניעה קבוע האוסר על השכרה לטווח קצר (פחות מחודש). נקבע כי שימוש עסקי-מסחרי בנכס למטרות אירוח מחייב היתר בנייה ייעודי ורישיון עסק, במיוחד כאשר מדובר בהשכרה של יותר מארבע יחידות עם שירותים נלווים. מאחר שלנתבעים לא היו היתרים ורישיונות נדרשים, ונמצא שנגרם מטרד לשכנים, בית המשפט הורה על הפסקת הפעילות.

מה אפשר ללמוד מפסק הדין על השוק להשכרה לטווח קצר?

1המשכירים חשופים לתביעה במישור הנזיקי ובמישור הפלילי

לדברי עו"ד ענת בירן, מומחית בתחום דיני התכנון והבנייה והמקרקעין, "פסק הדין חוזר על הקביעה שהשכרת דירה לתקופות קצרות אינה מהווה שימוש למגורים אלא למלונאות, שמהווה שימוש חורג ממגורים ולעתים דורש גם רישיון עסק (מעל ארבע יחידות להשכרה). כמו כן, נקבע כי לשכנים קמה עילת תביעה בנזיקין בגין ההפרעה והמטרד.

"על בעלי דירות המשכירים לטווח קצר לקחת בחשבון כי הם חשופים לתביעות הן במישור הנזיקי והן במישור הפלילי, אם לא יפעלו לקבלת היתרים ורישיונות מתאימים".

עוד מציינת בירן כי "חשוב לשים לב לביקורת שמתח בית המשפט על היעדר האכיפה מצד העירייה ואת היעדר התגובה מצד היועצת המשפטית לממשלה, שהודיעה כי לא מצאה מקום להתייצבותו להליך.

"מאחר שהשכרת דירות לטווח קצר כחלופה למלון הפכה זה מכבר למציאות קיימת, הרי שלטובת כלל הציבור, הגיע הזמן לקבוע חקיקה וכללים מתאימים שיסדירו את השכרת הדירות לטווח קצר ויקבעו את המותר והאסור".

2המדינה התחמקה מלתת עמדה בסוגיה בעלות השלכות רוחב

השאלה האם שימוש בדירה פרטית לצורכי השכרה לטווח קצר מהווה עבירה על חוקי התכנון ובנייה וחוקים נוספים, נדונה בכמה פסקי דין של בית משפט השלום בעבר, אולם לא ניתן לה מענה של ערכאות שיפוטיות גבוהות יותר, ובוודאי לא הלכה מחייבת של העליון.

משום כך, בתחילת הפרשה הורה השופט על צירופם כבעלי דין בתיק של היועצת המשפטית לממשלה ושל היועץ המשפטי לעיריית תל אביב-יפו ולוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כדי שיביעו את עמדתם העקרונית בשאלות האם השימוש בדירות לצורכי השכרה לנופש הוא שימוש מותר לפי דיני התכנון והבנייה; האם הוא דורש רישיון עסק; והאם נדרשת הסדרה בתחום.

רבים מבעלי הדירות המשוכרות לטווח קצר והפועלים בתחום המתינו לחוות-הדעת של היועצת המשפטית לממשלה בסוגיה העקרונית, שכן פסיקות בית משפט השלום אינן מחייבות, ואף ייתכנו מצבים שבתי משפט שלום שונים יקבעו דבר והיפוכו באותה סוגיה.

ואולם נציג הייעוץ המשפטי לממשלה הודיע לבית המשפט, בלי לנמק, כי "לאחר שבחן את השאלות המתעוררות במסגרת ההליך, הוא לא מצא מקום להתייצבותו להליך". כלומר: היועצת המשפטית לממשלה בחרה שלא לתת עמדה בסוגיה.

על כך מתח השופט ביקורת חריפה וציין כי "אין לבעל הדין המצורף - כל בעל דין - שיקול-דעת שלא להיעתר להוראת הצירוף". עוד הוסיף השופט כי "חבל היה לגלות כי למדינה אין עמדה עקרונית בסוגיה החשובה, בעלת ההיבטים הציבוריים והשלכות הרוחב, שנדונה בהליך זה. צר לי על שלא נמצא לה נכון לגבש עמדה כזו ולהניחה לפניו של בית המשפט".

לדברי עו"ד גבריאל שגיא, שותף במחלקת הנדל"ן של משרד ארנון, תדמור-לוי, "השאלה מעתה תתמקד בסוגיית האכיפה - הן מטעם המדינה והן 'אכיפה אזרחית' של דיירים שתובעים את שכניהם. ככל שזו תוגבר, השפעה על מחירי הדירות והשכירות עשויה להיות מהותית ולכלול ירידה בכדאיות הכלכלית של רכישת דירות להשכרה לטווח קצר, או לחילופין שיותר דירות יחזרו לשוק השכירות ארוכת-הטווח, מה שעשוי להשפיע על מחירי השכירות".

עו"ד שגיא מוסיף כי "כל עוד המדינה לא תסדיר באופן ברור ומפורש, ברגולציה מחייבת, כלים ומנגנונים שיסייעו בקידום הדיווח על הכנסות מהשכרה קצרת-טווח ואכיפת תשלום המס בגינן - למשכירים יהיה תמריץ כלכלי לא רע להמשיך בפעילות, גם אם היא לא מתיישבת לגמרי עם דיני התכנון והבנייה או רישוי עסקים".

3העיריות יוכלו לקבוע תעריף ספציפי לארנונה

האם עשויות להיות לפסק הדין השלכות גם בנוגע לנושאים שלא נדונו בו?

עו"ד מוטי איצקוביץ, שותף מייסד במשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) המתמחה במיסוי מוניציפלי, סבור שכן, ומפנה לשאלת החיוב בארנונה. "נושא החיוב של דירות להשכרה לתקופה קצרה עולה מעת לעת בהקשר של הארנונה.

"בשנת 2019, וגם בשנים שלאחר מכן, ניסתה עיריית תל אביב לשנות את התעריף, כך שדירה המשמשת לשירותי לינה ואירוח ארעיים תחויב בתעריף של 124.01 שקל למ"ר בכל האזורים בעיר. ואולם החלטת העירייה להוסיף את הסיווג הייתה מותנית באישור שר הפנים ושר האוצר. הבקשה האמורה לא אושרה, ולכן בתל אביב לא קיים תעריף ארנונה מתאים לדירות הנופש המושכרות לזמן קצר".

ואולם לדברי איצקוביץ, "בצו הארנונה של העירייה יש סיווג הנוגע לדירות הממוקמות בתוך בית מלון. ברור שאם יאושר סיווג אחר שרלוונטי לשכירות קצרת-מועד, הוא ייצר אינסוף מחלוקות, כגון עצם השימוש, תדירות השימוש וכן מה טווח הזמן שהופך את הדירה לדירת נופש - האם המדובר בחודש או בימים.

"פסק הדין האמור, אשר מגביל את תקופת השכירות למינימום של חודש, יכול לגרום לרשויות רבות, כמו גם למדינה, לקבוע תעריף ספציפי לשכירות קצרת-מועד".