שימוש בנאמנות בעסקאות נדל"ן: ממה צריך להיזהר?

הכותב יוצא רשות המסים ובעל משרד העוסק במיסוי מקרקעין

לרכישה של נכס מקרקעין בנאמנות שלושה צדדים: יוצר הנאמנות, הנאמן אשר מבצע את הוראות יוצר הנאמנות בהתאם לשטר הוראות לנאמן, והנהנה מן הנאמנות, זה אשר לטובתו הוקמה הנאמנות. הנהנה יכול להיות יוצר הנאמנות עצמו, או צד ג' אחר.

● משקיעים בנדל"ן בחו"ל? ייתכן שתצטרכו לשלם מסים גם בישראל
● ההשפעה של עליית המדד על המשכנתא שלכם: עשרות שקלים תוספת להחזר החודשי - בתור התחלה

בהתאם לעמדת רשות המסים אדם המקים נאמנות לטובת עצמו ומעביר אליה את נכסיו, הדבר אינו נחשב לארוע חייב במס כלשהו. ההיגיון בהקמת נאמנות מעין זו הוא חשש של אדם שמצבו הנפשי/קוגניטיבי יתדרדר והוא מעדיף שניהול נכסיו יעשה באמצעות נאמן לטובתו.

מוכרת גם העברת נכס לנאמנות לטובת צד ג' כחלק מהליך העברה בין דורית, למשל העברת דירת מגורים לנאמנות לטובת הילדים. ברם, בעקבות פסיקת בית המשפט העברה מעין זו נחשבת כיום לארוע מס שבו הנהנים מחויבים במס רכישה.

השימוש בכלי הנאמנות יכול לשמש גם למקרים אחרים בהם נדרשת דיסקרטיות רבה. כך למשל, מקרה שבו פלוני רוצה לרכוש נכס מקרקעין מבלי שהמוכר ידע כי הוא זה שעומד מאחורי הרכישה. על הסכם הרכישה חתום הנאמן מבלי כל צורך לציין עובדה זו בהסכם גופא. בלשכת רישום המקרקעין מופיע הנאמן מבלי לציין את עובדת היותו נאמן. הרשות היחידה אשר יודעת על הנאמנות היא רשות המסים. יש לדווח למנהל מיסוי מקרקעין על יוצר הנאמנות, הנאמן והנהנים. במקרים מסוימים בהן עסקינן בנאמן שהיא "חברה", יש לדווח גם לפקיד השומה.

מקרה אחר שבו מוסד הנאמנות יכול לתן מענה הולם לדיסקרטיות נדרשת הוא מקרה שבו פלוני מענין לרכוש דירת מגורים לאדם אחר מבלי שקרוביו ידעו על כך. כך הוא מקים נאמנות אשר רוכשת את דירת המגורים לטובת אותו אדם. אך גם כאן נדרשת זהירות רבה שמא לאחר הקמת הנאמנות יעלם אותו אדם יחד עם הדירה. מענה הולם לחשש זה ניתן ליצר בשטר הנאמנות.

תנאי בסיס

על מנת שמנהל מיסוי מקרקעין יכיר בנאמנות יש להקפיד על קיומם של מספר תנאים בסיסים. יש להודיע על הקמת הנאמנות סמוך לקיומם של התנאים הבאים: הודעה למנהל מיסוי מקרקעין על הנאמנות תוך 30 ימים ממועד הקמתה; הכנתו של שטר נאמנות שבו מורה היוצר לנאמן כיצד לפעול; והוכחה כי בפועל הכספים לצורך רכישת הנכס מקורם ביוצר הנאמנות.

הסכנה לבעלי מקרקעין היא ממקרה שבו הרוכש רוכש את המקרקעין בנאמנות עבור "קבוצת רכישה". המוכר התמים אינו יודע כי מאחורי הרוכש מסתתרת קבוצה שלמה של רוכשים אשר מהווים "קבוצת רכישה". מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה מטילה על המוכר חבות במס ערך מוסף. כך עלול למצוא עצמו המוכר התמים חב במס ערך מוסף שיגרע מן התמורה שקבל בגין המקרקעין.

מוכרי נכסי מקרקעין אשר מבקשים לצמצם אפשרות של רכישת נכסיהם באמצעות נאמן יכולים לעשות זאת בהסכם המכר גופא - במסגרת פרק "הצהרות הקונה" בהסכם המכר יש לכלול הצהרה של הקונה כי הוא אינו רוכש את המקרקעין בנאמנות לטובת אחר. הפרה של הצהרה זו מצד הקונה יכולה להוביל לסנקציות כבדות ובכלל זה ביטול הסכם המכר ולמתן פיצוי מוסכם וכבד למוכר.