משקיעים בנדל"ן בחו"ל? ייתכן שתצטרכו לשלם מסים גם בישראל

"לאחרונה נתקלתי בבחור שהשקיע בנדל"ן בארצות הברית, ואגב גם בניירות ערך שרבים לא יודעים - אבל גם כפופים למס עיזבון. כשהוא הלך לעולמו, הכסף הגיע לישראל רק לאחר ששולמו כנגדו כ־40% מס עיזבון", מספר רו"ח גדי אלימי.

● תוכנית "דירה בהנחה" צפויה לעבור למתכונת חדשה. כך היא תעבוד
● "לבטל את המס הארור": הארנונה קפצה, ובעלי העסקים יצאו למאבק

בשנים האחרונות אנחנו מוצפים בהצעות נדל"ניות להשקעה בשלל מדינות. השיווק, כדרכו, מפתה, מבטיח וקוסם, אך עד כמה המשווקים ממהרים להצביע על ה"אותיות הקטנות" שכרוכות בהשקעות הללו, ושלעיתים רבות מייצגות סיכונים וסעיפים שעשויים להוות את ההבדל בין בוננזה, לנפילה עסקית?

סעיף מרכזי שכזה הוא המיסוי שעוטף כל השקעה מרגע הקנייה, דרך תקופת ההחזקה בנכס וההכנסות משכר הדירה, וכן מס המכירה ועד מס עיזבון שחל במדינות שונות ועשוי להיות כבד במיוחד.

בעזרת רו"ח אלימי ואורחים נוספים, כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס, יצא למסע מיסוי עולמי כדי לעשות סדר בתחום, וגם כדי לענות על אחת השאלות הכי מסקרנות בתחום - האם בישראל המשקיעים משלמים יותר מסים משנדרשים משקיעים במדינות אחרות.

ארה"ב: הבדלי מיסוי משמעותיים בין מדינות

"ארה"ב היא אחד מיעדי ההשקעה הפופולריים בשנים האחרונות", אומר רו"ח אלימי, שמסביר כי "בארצות הברית יש מנגנון של מס פדרלי, ומס מדינתי. מס רכישה עשוי להגיע לכדי 5.5%, ברמה המדינתית, כאשר בדרך כלל הוא יהא בשיעור של 0.1% עד 1.5%.

"באשר למס על דמי השכירות, כאן אין אפשרות לשני מסלולים כמו בישראל (מסלול נטו ומסלול ברוטו - ג.ל), ויש מסלול נטו בלבד שנע בין 10% ל־37%. כמובן שצריך להכיר מראש את המספרים. בפלורידה אין מס על דמי השכירות, ואילו בניו ג'רזי המס מגיע לכדי 13%", הוא מסביר.

ומה לגבי מס השבח בעת המכירה? "כאן המס עשוי להיות גבוה מהנהוג בישראל (25%), אך בשל אמנת המס שעליו חתומות שתי המדינות, במקרה שבו המס הנדרש בארצות הברית גבוה מכך, ניתן להתקזז על הסכום כנגד מיסוי רווחי הון שחל על עסקאות אחרות שביצעתי בחו"ל למשך חמש שנים", מסביר רו"ח אלימי.

מעבר לכך, רו"ח אלימי מצביע על תמרור אזהרה חשוב למשקיעים בארצות הברית - מס העיזבון. "מאוד חשוב לקחת את היבטי מס העיזבון כחלק משיקול מרכזי באופן ההשקעה", הוא אומר.

 בנייה בפלורידה. ''ארה''ב היא אחד מיעדי ההשקעה הפופולריים בשנים האחרונות'' / צילום: Shutterstock

יוון: עד מתי תימשך חגיגת המיסוי של המשקיעים הזרים

"יוון היא בהחלט מדינה אטרקטיבית מאוד כיום מבחינת השקעה, ובהקשר המיסוי היא יוצאת דופן מכל המדינות בסקירה שלנו, וזה בשל הוראת שעה שמתחדשת בכל שנה, כבר תשע שנים, שמעניקה פטור גם ליווני וגם לישראלי (זרים - ג.ל) שמשקיע בנדל"ן ביוון מתשלום מס על רווחי הון", מסביר רו"ח אלימי ומכוון בעיקר לפטור ממס השבח שכאמור בישראל עומד על 25% ובשל אמנת המס עם מדינות רבות, מתכנס לסכום הזה במקרים רבים.

וזה לא הכול. בשונה מישראל, שבה רשויות המס מסתכלות לרוב על זוג נשוי כעל ישות אחת, ביוון כל אחד מבני הזוג יכול לרשום על שמו נכס וליהנות מאותו הפטור - דבר שלדברי רו"ח אלימי ישראלים רבים אכן עושים.

ומה בנוגע למס רכישה? כאן התשלום עומד על 3.09%, אך אם מביאים בחשבון הוצאות נוספות שלא ניתן לעקוף אותן כמו תשלום לנוטריון, המספר האמיתי הינו כ־7%.

המס על דמי השכירות עשוי להיות גבוה מאשר בישראל - והוא משתנה בהתאם לגובה ההכנסה. "על הכנסות משכ"ד של עד 12 אלף אירו בשנה, המס הוא 15%, מעבר לכך ועד ל־35 אלף אירו, המס קופץ ל־35% ולמעלה מכך המס הינו 45%", אומר רו"ח אלימי. הוא מסביר כי המיסוי הוא בהחלט פקטור משמעותי בריצה של הישראלים ליוון, ויש לו עצה חשובה למשקיעים: שימו לב שאתם לא מבצעים פעילות שתיחשב לפעילות עסקית.

פורטוגל: מס השבח נמוך, אך במכירה תשלמו 25%

"בפורטוגל מס הרכישה נע בין 5% ל־6%, והמס על דמי השכירות ינוע בין 13% ל־48%" אומר רו"ח אלימי. מכיוון שמרבית המשקיעים אינם מבצעים פעילות עסקית משמעותית במדינה מעבר להחזקת דירה או שתיים, המס על דמי השכירות יתקרב למינימום הקבוע בחוק.

בנוגע למס השבח במכירה, רו"ח אלימי אומר שהוא נמוך במעט מבישראל, אך בשל קיומה של אמנת המס - בישראל יגבו מאיתנו את ההפרש עד ל־25%, כך שאין כאן סוכריה עבור ישראלים.

בריטניה: מדרגות מס הרכישה לזרים לא מפסיקות לעלות

"מס הרכישה בבריטניה עלה ועומד כיום סביב 5%־7%. המס על דמי השכירות נע לרוב סביב 20% על ההכנסה נטו. בנוגע למס רווחי ההון ומס השבח, יש כאן מדרגות, אבל המס על דירות מגורים יכול להגיע לכדי 28%", אומר רו"ח אלימי שמזכיר כי גם בבריטניה קיים מס עיזבון.

זרם המשקיעים הישראלים בבריטניה נחלש לאחרונה, כפי שמסביר מלווה המשקיעים אופיר הררי. לדבריו, התנאים במדינה גרמו לו לשנות כיוון ולהעביר את מרכז הכובד של פעילותו ליוון. "לפני שבע־שמונה שנים מס הרכישה בבריטניה נע בין אפס ל־2%, אלא שמאז הוא עלה בתהליך הדרגתי. כיום מי שמחזיק בנכס נוסף בעולם, זה מעלה לו את מס הרכישה ב־3%.

"לרוב הישראלים שמשקיעים אצלי בבריטניה, יש נכס בישראל, אז זה מעלה את המס ב־3%, ולאחרונה הם העלו את המס לתושבי חוץ בעוד 2%, אז כבר הגענו ל־7%. יש דיבורים (בממשלה - ג.ל) על ההעלאה של עוד אחוז או שניים, כך שזה יכול להגיע ל־9% מס רכישה. זה בהחלט כבר מתחיל להיות מאוד מאוד קריטי ומשפיע על המחיר, על התשואה, ועל הכדאיות".

אתה חושב שבבריטניה שמו לעצמם מטרה להדיר את רגלי הזרים?
"כשיש לך מס שמיועד אך ורק לזרים, התשובה היא כן".

גרמניה: האם הלהיט של העשור הקודם יעשה קאמבק?

לפני כעשור ישראלים רבים בחרו בגרמניה כאחד מהיעדים המועדפים להשקעות, אלא שנראה כי בשנים האחרונות היקפי ההשקעות מישראל פחתו. רו"ח אלימי מסביר כי חלק מההסבר לכך טמון בשינויים רגולטוריים שחיזקו את כוחם של השוכרים, אם כי לדבריו "עכשיו ההשקעות קצת חוזרות".

לגבי מיסוי, הוא מזכיר שגרמניה מחולקת ל־16 מדינות, ויש לבדוק את התנאים בכל אחת מהן, אם כי בדרך כלל אם הפעילות איננה מסווגת כעסקית, לא צריכות להתעורר הוראות יוצאות דופן.

מס הרכישה נע סביב 5%, והמס על דמי השכירות דומה לישראל (מסלולי נטו וברוטו) ונע בין 14% ל־45%.

לגבי מס השבח בעת המכירה, כאן יש חשיבות קריטית לתקופת ההחזקה בנכס. "אם אני מחזיק בנכס יותר מעשר שנים אני פטור ממס בגרמניה, ולא משלם מס שבח בגרמניה. בישראל כמו שאמרנו אני משלים את המס ל־25%", מסביר רו"ח אלימי.

אז לנו כישראלים זה לא משנה, כך או אחרת אני משלם מס על הרווח של 25%?
"זה מאוד משנה, כי אם אני מחזיק בנכס במישרין פחות מעשר שנים, אני עלול להגיע למיסוי של 40%־42% ואני לא רוצה להגיע למצב הזה ולשלם עודף מס שלא בטוח שאני אוכל לנצל אותו כנגד מכירות של נכסים אחרים", מסביר רו"ח אלימי.

הוא מסביר כי אחת מהשיטות להימנע ממיסוי כה גבוה הוא להקים גופים שקופים או היברידיים. לדבריו, "בישראל זה נקרא חברה משפחתית. היא שקופה לצרכי מס ובגרמניה למשל היא משלמת תמיד מס קבוע של 15.8%, ואז אני אמנם אשלים בישראל ל־25%, אבל לא אמצא את עצמי במס גבוה יותר. ישות כזו גם נותנת הגנה מפני מס ירושה שחל בגרמניה ושיכול להגיע לעשרות אחוזים".

ספרד: רה"מ שרוצה להטיל מס של 100% על משקיעים זרים

"מס הרכישה למשקיעים בספרד עומד על 6%־7%, תלוי באזור שבו אני משקיע", מסביר רו"ח אלימי. גם המיסוי על דמי השכירות איננו קבוע ועומד על 10%־47% בהתאם למסלול הנטו, שלוקח בחשבון את כלל ההכנסות שלנו במדינה. אך לכך יש להוסיף כוכבית: משך ההחזקה משחק פה תפקיד. "הספרדים לא אוהבים השכרות לטווח קצר, ועשויים להעניק הנחה של עד 50% להשכרות לטווח ארוך", אומר רו"ח אלימי.

בעת המכירה המיסוי עומד על 19%, אך, כמו במרבית המדינות, גם פה קיומה של אמנת המס בין המדינות מובילה לכך שבישראל אנחנו נשלים ל־25%. למרות המספרים שנשמעים בסך הכול שגרתיים, נראה כי בספרד עושים לא מעט בכדי להדיר את רגלי המשקיעים הזרים ממדינתם. "בספרד יש מסלול שהוא עדיין מפותח וזה השקעה בקרנות ריט ספרדיות, אבל ההשקעה של אדם בודד ישירות בנכס מרובה השכרות, סטייל Airbnb וכל הדברים הללו, זה משהו שהספרדים בורחים ממנו", אומר אלימי.

מצטרף לדבריו גם אסף לבנת, שמזה למעלה מעשור פעיל בשוק הספרדי, ועל רקע השינויים החליט בשנים האחרונות לפעול ביעדים נוספים. "בספרד אנחנו רואים בשנים האחרונות הרבה מהלכים שבאים לחזק את האוכלוסייה המקומית על פני המשקיעים הזרים", הוא מסביר ומצביע על כמה צעדים שמבהירים את השינוי שחל בספרד. "היום, אם אתה רוצה להוציא היתר בנייה של יותר מ־600 מ"ר לבנייה חדשה למגורים, אתה צריך להקצות 30% מהשטח לדיור סוציאלי. אתה לא תיתן שטח בחינם, פשוט ייקבע תג מחיר שהוא נמוך מהשוק - ויש כעת הלך רוח להעלות את זה ל־40%.

"נוסף לכך, אם אתה מחזיק מעל 15 דירות, יוטלו עליך תנאים שונים מול השוכרים, בעיקר בהקלה על שוכרים בקשיים כלכליים.

"לאחרונה ראש ממשלת ספרד אף יצא בהצהרה שהוא רוצה להטיל 100% מס רכישה על זרים. זה צעד משנה שוק. הוא עדיין לא יצא לפועל, אבל לאמירה כזו יש כבר השפעה".

אז אתה היום פחות ממוקד בספרד בגלל מהלכים שכאלה?
"בהחלט פחות ממוקד במגורים בספרד. אנחנו משקיעים גם בנדל"ן לוגיסטי ובעוד אפיקים".

קפריסין: מדינה קרובה פיזית ומס רכישה לא נמוך

"בקפריסין מס הרכישה יכול להיות להגיע עד כדי 10% - שיעור לא נמוך", מבהיר רו"ח אלימי שמוסיף כי בגין דמי השכירות תידרשו למס מירבי של 35% במסלול הנטו, ואילו מס השבח במכירה עומד על כ־20%, עם השלמה בישראל ל־25%. הוא מזכיר שכמו במדינות נוספות, גם בקפריסין המיסוי הוא פר אדם, כך ששני בני זוג יכולים לרכוש שני נכסים שונים ולשלם בגין כל אחד מהם את המיסוי הבסיסי, בלי להגיע להכנסה אחת גבוהה פר משק בית - דבר שמקל את נ טל המס בהשוואה לישראל.

נוסף לכך, קפריסין קרובה פיזית לישראל וגם עדיין מציעה תוכניות ויזה שמובילות לתושבות ובהמשך לקבלת אזרחות - דבר שקוסם לרבים. ומה לגבי השקעה באמצעות חברה? לדבריו רבים בוחרים באופציה הזו, שיש בה יתרונות מסוימים, אך לדבריו בשורה הסופית לא תמיד עדיפה על השקעה ישירה בנכס.