המוכר ביקש לבטל זיכרון דברים כדי להעלות את מחיר הדירה. מה קבע ביהמ"ש?

הכותבת היא שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד עורכי הדין פרל כהן צדק לצר ברץ

באחרונה ניתן פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב שבו קיבל כבוד השופט יונה אטדגי תביעה למתן סעד הצהרתי, לפיו מסמך זיכרון דברים שנכרת בין צדדים למכירת דירה הוא תקף ובר־אכיפה, שכן בנסיבות העניין לא התקיים התנאי המפסיק את תוקפו.

● פתחו מספרה בבניין בחיפה, והשכנים הגישו תביעה. מה קבע בית המשפט?
● פסק דין נגד השכרה קצרת־טווח בתל אביב: אסור להשכיר לפחות מחודש

עובדות המקרה: התביעה עסקה במסמך זיכרון דברים שהקנה לתובעים "זכות ראשונים" לרכוש דירה מהנתבעים, שהם ילדיהם ונכדיהם של הזוג יעקב וודיעה מועלם ז"ל, וזכאים כיורשיהם להירשם כבעלים של הדירה במקומם.

במסגרת זיכרון הדברים נקבע בין היתר כי הקונים (התובעים) מקבלים זכות ראשונים לרכישת הנכס בתנאים מסוימים, כאשר נקבע גם כי במקרה שבו לא יצליחו המוכרים להעביר על שמם את הבעלות תוך שישה חודשים מיום חתימת זיכרון הדברים, הוא בטל, ולקונים לא תהיה כל טענה או דרישה כלפי המוכרים.

 עו''ד טל רון / צילום: ניקי ווסטפל

בעת החתימה על זיכרון הדברים, היה בידי הנתבעים צו קיום צוואה בעניינה של המנוחה, שממנו ניתן ללמוד כי הם יורשיה. עם זאת, צו קיום הצוואה של המנוח, אשר ניתן רק לאחר חתימת זיכרון הדברים, אינו מציין את בנותיו של בן המנוחים, אבנר רז ז"ל, אלא את "יורשי אבנר ז"ל". יצוין כי עד למועד מתן פסק הדין, לא ניתן צו קיום צוואה בעניינו של אבנר.

הנתבעים התעכבו ברישום זכויותיהם, שכן הם גילו לטענתם רק במועד קבלת צו הירושה של המנוח כי טרם ניתן צו הירושה בעניין אבנר. בהתאם להוראות זיכרון הדברים, הצדדים האריכו את המועד להודעה על מימוש זכות הראשונים. בהמשך טענו הנתבעים כי זכות התובעים לרכישת הדירה פקעה, ומשלא מומשה, דרשו להעלות את התמורה שהוסכמה, כתנאי למימוש העסקה. התובעים סירבו לדרישה זו.

בהמשך אף הודיעו הנתבעים על ביטול זיכרון הדברים, ונימקו את הביטול בשני טעמים: האחד - היעדר צו הירושה בעניינו של אבנר; והשני - קיומה של הערה בנסח בדבר אי־התאמה.

התביעה: בתביעתם טענו התובעים כי הנתבעים נמנעו ללא הצדקה לרשום את הזכויות בדירה על שמם, ולכן הם מנועים מלהסתמך על התנאי המורה על פקיעת זיכרון הדברים בחלוף התקופה שצוינה בו; כי הנתבעים הצהירו הצהרה שקרית לפיה הם "היורשים החוקיים של הנכס" עוד בטרם ניתן צו הירושה בעניינו של אבנר; וכי אין כל ממש בטענה כי הערת אי־ההתאמה מונעת את רישום הזכויות על שם הנתבעים.

ההחלטה: בפסק הדין קבע בית המשפט כי הצדדים לא סברו בזמן אמת - כלומר בעת החתימה על זיכרון הדברים - כי צו הירושה בעניינו של אבנר הוא תנאי לתוקפו של ההסכם, או שהיעדרו עלול לגרום לביטולו, כאשר התובעים לא היו מודעים כלל להיעדרו.

התנאי המתלה

בית המשפט קבע כי היות שהתנאי בעניין רישום זכויות הנתבעים הוא תנאי שתלוי בנתבעים, והיות שהנתבעים הם שגרמו בהתנהגותם לאי־קיומו של התנאי - הם לא היו יכולים לבטל את החוזה לאור אי־קיומו של התנאי המתלה או המפסיק. לכן, נקבע כי לא התרחש התנאי שמפסיק את החוזה, וכי זיכרון הדברים שריר וקיים, ויש לאוכפו.

בית המשפט פסק עוד כי מהחומר הראייתי שהוצג בפניו עלה כי מניעם העיקרי של הנתבעים בסירובם לקיים את ההסכם היה רצונם להעלות את התמורה.

המשמעות: פסיקה זו של בית המשפט מלמדת על מגמת בתי המשפט היום לבחינה מהותית של הוראות חוזים ולשמירה על התנהלות תמת־לב של צדדים לחוזה. הלכה למעשה, בית המשפט אינו מתיר לצד לחוזה לנצל בחוסר תום־לב תנאי מתלה לצורך ביטולו של החוזה, וקובע כי אם צד לחוזה הוא זה שגרם לאי־קיומו של התנאי המתלה - לא מתרחש תנאי זה, ויש לאכוף את החוזה.

אנו מציעים לכל צד שמתקשר בחוזה להקפיד על ניסוח מדויק וקפדני של הוראות החוזה, - ובפרט תנאים כה מהותיים כגון תנאים מתלים או מפסיקים - כך שלא ניתן יהיה לנצל את התנאים הללו בחוסר תום־לב כדי לבטל את החוזה או להפר אותו.

ת"א 55952-02-23