התחיל ממכירת פחיות בשכונה והיום מעמיד הלוואות יקרות לקבלנים ויזמי נדל"ן

מספר העובדים בחברה משמש לעיתים כמדד למצבה. באופן טבעי, כשהשמיים העסקיים מאירים והרווחים זורמים, חברות נוטות להתרחב ולגייס עובדים. מאידך, כשהם מתקדרים והתוצאות נחלשות, הן נוקטות צעדי התייעלות הכוללים לרוב הקטנה של מצבת כוח האדם.

● מנכ"ל רפאל: "מדינות רבות בעולם מתעניינות במערכת הלייזר"
● בבנק ישראל רצו לסיים את נזקי הקורונה והובילו להתפרקות ועד העובדים

אלא שמדד זה יתקשה להסביר את המקרה של חברת האשראי החוץ בנקאי מניף פיננסים , ככל הנראה אחת החברות הציבוריות עם מספר העובדים הנמוך ביותר, על אף העובדה שהכפילה את שוויה בשנה האחרונה. מניף, העוסקת בהעמדת הלוואות המשמשות להשלמת הון עצמי ליזמי נדל"ן וקבלנים (הלוואות מזנין), נסחרת כיום לפי שווי של מעל 1.3 מיליארד שקל ומעסיקה שבעה עובדים בלבד, במשרדיה באזור בורסת היהלומים ברמת גן.

על המקהלה הקטנה הזו מנצח ב־15 השנים האחרונות מאור דואק. במהלך התקופה הגדיל את פעילות החברה באופן עקבי והוביל את הפיכתה לציבורית. בדרך, נהנה דואק מתגמולים שהפכו אותו לאחד משיאני השכר בבורסה המקומית, עם תגמול שנתי בעלות של מעל 10 מיליון שקל, רובו ככולו במזומן. בנוסף מימש דואק בשבוע שעבר אופציות שהוענקו לו בחברה למניות, ומכר אותן ברווח של כמעט 13 מיליון שקל (בידיו נותרו 3.5% מהחברה - מניות בשווי של 46 מיליון שקל).

לעושר העצום הזה הגיע דואק (48) מילדות שונה לגמרי. הוא נולד בבת ים, לאב שעבד כשומר בחניון אוטובוסים של דן ואם שעובדת ככוח עזר בבי"ח. למשפחה, הוא מספר, לא היה רכב והיא לא יצאה לחופשות.

כילד סבל דואק לדבריו מהפרעות קשב וריכוז, מה שלא מנע ממנו לסיים את בית הספר עם בגרות מלאה, דבר שהוא זוקף בעיקר לזכות הוריו, שדחפו אותו ללימודים. אל עולם העסקים נכנס בגיל צעיר יחסית, כאשר בגיל 10 נסע לשוק העלייה בתל אביב וקנה ארגז פחיות שתייה, אותן מכר בשכונה. "אף פעם לא היה לי כסף, ופתאום קניתי לעצמי אופניים ומנוי לכדורגל", הוא מספר. "זה גורם לך להעריך כסף ואת היכולת שלך לייצר אותו ולהצליח".

"הבנקים התחילו להיזהר"

מניף החלה את דרכה בשנת 1999, כחברה שמסייעת ליזמים לקבל הון עצמי על מנת לזכות בליווי בנקאי לפרויקטים. היא הוקמה על ידי אדמונד צ'צ'יק, שבעברו היה מנהל הכספים של תדיראן, ונחשף לרעיון בעת שעשה עסקים בארה"ב. צ'צ'יק חבר לחברת ההשקעות מבטח שמיר והבנקים דיסקונט והבינלאומי, שגם סיפקו את ההון עבור הפעילות.

בהמשך הדרך רכשה מבטח שמיר, בשליטת מאיר שמיר, את השליטה במניף בה היא מחזיקה עד היום (49%), כשבנו של שמיר, גיא, משמש כיו"ר הדירקטוריון.

דואק מנהל את מניף מאז שנת 2009. בשנותיו הראשונות בתפקיד, מניף ניהלה לצד הפעילות בארץ גם תיק הלוואות במזרח אירופה ("אכלנו שם הרבה חצץ וסבלנו מגירעון בהון החוזר"). תחת ניהולו פעלה החברה להגדיל את הפעילות בארץ, שפרחה באותה תקופה, ולסגור את הפעילות במזרח אירופה ("יצאנו משם בשן ועין"), ואף הצליחה לעבור להון עצמי חיובי.

הגידול בפעילות החברה בישראל הושג הודות לשגשוג בענף הנדל"ן בעשור האחרון, והוביל את החברה לצאת להנפקה ראשונית של מניות בבורסה בסוף שנת 2020, לפי שווי של 655 מיליון שקל. "הייתה הבנה שפוטנציאל הפעילות גדול ושהוא לא ממומש עד הסוף", מספר דואק בראיון לגלובס. "כל הפעילות נשענה על הון עצמי והבנו שהנפקה בבורסה תאפשר לנו להגדיל את ההון, ועל בסיס זה לקבל מהבנקים מימון הרבה יותר משמעותי, שיאפשר למצות את פוטנציאל הצמיחה והרווח". מאז ההנפקה זינקה מניית מניף ביותר מ־150%, על רקע הגידול בפעילותה וברווחיה.

דווקא בשנים הראשונות שלכם כחברה ציבורית, חוויתם לא מעט קשיים, והמניה דשדשה.
"ההתחלה הייתה לא פשוטה. בטווח הקצר הכניסה שלנו לבורסה גרמה לכל מיני גופים להיכנס לתחום המימון בנדל"ן, ונוצרה תחרות פרועה. היה עלינו לחץ מאוד גדול, אבל לא היינו מוכנים לקחת את הסיכונים והתמחורים האגרסיביים שלקחו גופים אחרים".

מתי הגיע המפנה?
"בשנת 2022 הסביבה העסקית התחילה להתערער עם העלייה באינפלציה והריבית. המשכנו לעשות עסקאות אבל היינו הרבה יותר זהירים. עם זאת, בדיעבד התברר שהבנקים התחילו להיזהר, בין היתר בגלל ההוראות של בנק ישראל, והביקוש למוצרים שלנו גדל. הצלחנו לעשות הרבה עסקאות טובות והרווחיות והפעילות שלנו גדלו. רמת הסיכון אמנם עלתה, אבל ידענו לנהל את הסיכונים בצורה כזאת שעדיין אפשרה לנו לעשות עוד עסקאות ברווח גבוה".

לפי דוחות מניף החברה מלווה מעל 200 פרויקטים, כאשר הריבית הממוצעת שהיא גובה עומדת על פי ההערכות על בין 12% ל־16%.

ענף תחת מלחמה

מה קורה בתחום שלכם בשנתיים האחרונות?
"אחרי שהשוק כבר התחיל להתרגל לריבית הגבוהה (החל מ־2022, א"ג) הגיע ה־7 באוקטובר, שהגדיל את רמת הסיכון בענף הבנייה. לוחות הזמנים התעכבו, הייתה עלייה בתשומות בגלל חומרי הגלם והעובדים. עם זאת, לשמחתנו הביקושים בשנת 2024 המשיכו לעלות, פיצו על עליית מחירי התשומות והגדילו את רווחי הענף".

ביקושים אלו באו לידי ביטוי בתוצאות החברה ברבעונים האחרונים, בהם מציגה מניף צמיחה מתמשכת בתיק הלקוחות, ברווחים אך גם בחובות בפיגור. את הרבעון הראשון של 2025 סיימה מניף עם תיק אשראי בהיקף של 3.5 מיליארד שקל, לעומת 2.8 מיליארד שקל ברבעון המקביל - ויותר מפי 4 לעומת זה שניהלה בשנת ההנפקה.

על רקע הצמיחה בתיק האשראי, הכנסות החברה צמחו ברבעון ב־25% ועמדו על 122 מיליון שקל, בעוד הרווח נקי טיפס ב־20% לסך של כ־42 מיליון שקל. בד בבד, עלתה גם ההפרשה הספציפית של החברה לחובות בפיגור, שעמדה בסוף הרבעון על כ־35 מיליון שקל, לעומת 13 מיליון שקל בסוף ברבעון המקביל.

במבט קדימה נראה שיש לא מעט עננים שחורים מעל תחום הנדל"ן, ובמיוחד הריבית הגבוהה והירידה במכירות. איך מתמודדים עם כך?
"ב־2025 הסיכון בתחום של תשומות הבנייה ירד כי נמצאו פתרונות, אבל מצד שני אנחנו רואים האטה משמעותית במכירות. הסיבה לזה היא שבדצמבר הייתה עלייה בביקושים בגלל העלאת המע"מ, מה שהקטין את הביקוש בחודשים הראשונים של השנה הנוכחית. בהמשך, במרץ הגיעו הוראות השעה של בנק ישראל (הגבלת מבצעי המימון של הקבלנים - 80\20 ודומיהם) שיצרו כאוס והביאו להתקררות בביקושים. אין ספק שיש פחות מכירות, והסיכון בענף עלה.

"אם אני רוצה להיות אופטימי, אני אגיד שעדיין יש מכירות, כולל של דירות יוקרה, והדבר הכי חשוב זה שלמדנו שאפשר לחיות עם קיפאון של כמה חודשים בענף. מהניסיון שלנו צריך לעקוב אחרי המגמה ולהבין שהורדת ריבית תוכל להיות טריגר לביקושים".

ויתר על קריירה בביטוח

כשהיה בן 21, לאחר שחרורו מהצבא, נפטר אביו של דואק, מה שלהגדרתו היווה "נקודת מפנה" בחייו. הוא נרשם ללימודי חשבונאות ומנהל עסקים במכללה למנהל, אך כבר בשנה הראשונה הבין ש"אין לי האופי להיות רואה חשבון", והתמקד בלימודי מנהל עסקים. הוא המשיך למסלול של תואר שני, אותו סיים בהצטיינות בהתמחות בשיווק.

הקריירה העסקית שלו לא התחילה בצורה חלקה. אחרי שלא מצא עבודה תקופה מסוימת, ואף נאלץ לחתום אבטלה, הוא קיבל עבודה כמקליד פוליסות בחברת הביטוח כלל, במחלקת ביטוחי נדל"ן. בהמשך, הפך לסגן מנהל המחלקה, שבה נחשף לראשונה לתחום של מימון וערבויות בענף.

אל מניף הגיע דואק בשנת 2006, ושימש בה בשנים הראשונות כסמנכ"ל. כעבור שנה קיבל הצעה לשוב ולנהל את המחלקה שעזב בכלל, אך החליט לוותר, לאחר שהמייסד צ'צ'יק הבטיח למנות אותו למנכ"ל מניף - מה שאכן קרה בשנת 2009.

איפה נמצא העתיד של מניף בתוך הסביבה המשתנה?
"אני חושב שהעתיד של החברה הוא להתחיל להישען על גופים מוסדיים, שישתפו איתנו פעולה בעסקאות מימון באופן שוטף. בחזון שלי יהיה לנו תיק הלוואות של 7 מיליארד שקל, שחצי ממנו מגיע מהמוסדיים".