כמעט שני עשורים אחרי הסדר החוב, איש העסקים שחוזר לבורסה

הריבית הגבוהה דוחפת עוד ועוד יזמי נדל"ן מקומיים לנסות ולהוזיל את עלויות המימון שלהם, באמצעות הנפקת איגרות חוב. המצטרפת הטרייה לשורת המנפיקות היא שם מוכר: אריה פרשקובסקי גרופ, שבבעלות אריה פרשקובסקי (המשמש כיו"ר החברה) ואשתו דליה. אריה הוא אחיו של ארנון פרשקובסקי, המוביל את יזמית הנדל"ן המצליחה פרשקובסקי השקעות , הנסחרת בבורסה בת"א לפי שווי שוק של כ־2 מיליארד שקל, ושאין לה קשר לחברה המנפיקה.

● המניה בת"א שהוסיפה מיליארד שקל לשווי ביום אחד
● "נעשה את הדברים אחרת": הוא היה בית ההשקעות הגדול בישראל, מה מתכננים הרוכשים שלו?

מדובר בחברה קטנה בהרבה מפרשקובסקי השקעות. לפני מספר שנים בחנה החברה הנפקת מניות, אך חזרה בה וכעת היא פועלת לגייס אג"ח בהיקף של כ־78 מיליון שקל, תוך מתן שיעבוד ראשון על קרקע שהיא מחזיקה בראשון לציון, שמוערכת בשווי גבוה יותר של 112 מיליון שקל. באמצעות חלק מכספי הגיוס מבקשת החברה לפרוע הלוואה חוץ בנקאית בסך 16 מיליון שקל, הנושאת ריבית של 11.5%. גם הלוואה זו נלקחה על מנת למחזר הלוואה מתאגיד פיננסי אחר.

לא ברור איזו ריבית תשיג אריה פרשקובשקי גרופ בהנפקת האג"ח, אך יש לציין שקרקע סמוכה לזו שתשעבד בהנפקתה שועבדה לאחרונה על ידי חברת מ.ו השקעות של משפחת וינברג ("אספני הדירות מתל אביב") בגיוס אג"ח צמודות מדד שביצעה בפברואר. אותה סדרה נסחרת כיום בתשואה לפדיון של קצת מתחת ל-5%.

הוצאות מימון כבדות

לאריה פרשקובסקי עצמו היסטוריה עגומה, הזכורה לוותיקי שוק ההון המקומי. טרם משבר האשראי העולמי, שפרץ בשנת 2008, הוא שלט בחברה הבורסאית דירקט קפיטל, שפעלה בעיקר בשוקי הנדל"ן של מזרח אירופה. בשנים שקדמו גייסה דירקט קפיטל חוב של כרבע מיליארד שקל באמצעות מספר הנפקות אג"ח בת"א. אלא שהמשבר העולמי גרר אותה בתוך זמן קצר לחדלות פירעון, ולאחר שכשלה מלעמוד בהתחייבויותיה הושג בה הסדר חוב בשנת 2010.

אריה פרשקובסקי גרופ, העומדת כעת בפני הנפקת אג"ח, היא חברה ותיקה שנוסדה בשנת 1982 על ידי אריה ובת זוגו דליה פרשקובסקי. בתם של השניים, עדיה פרשקובסקי, משמשת בתפקיד היועצת המשפטית לחברה ובעלה, עדי בורקין, מכהן כמנכ"ל.

החברה מפתחת בעיקר פרויקטים בתחום המגורים, לצד משרדים, מסחר ולוגיסטיקה. נכון למועד התשקיף מציגה החברה צבר של 1,683 דירות לשיווק, מרביתן (1,522) בתחום ההתחדשות העירונית, בערים כמו יקנעם, ירושלים וקריית ביאליק. כמו כן ברשותה שישה נכסים מניבים בארץ ובאנגליה המוערכים בשווי של כ-170 מיליון שקל, ומניבים שכר דירה שנתי של 7.5 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה עומד על 72 מיליון שקל.

דוחות החברה מלמדים על הצורך בהקטנת נטל מימון החוב שלה. הכנסותיה ממכירת דירות, משכירות ודמי ניהול ופיקוח הסתכמו אשתקד ב-20.5 מיליון שקל, עלייה של 3.5% משנה קודמת. הגידול נבע מקצב התקדמות החברה במכירת הדירות ומהכרה בהכנסות בפרויקט ברחוב אמזלג 2 בשכונת נווה צדק בת"א (בו היא מחזיקה 50%).

בשורה התחתונה רשמה אריה פרשקובסקי גרופ הפסד של 3 מיליון שקל ב-2024, בעיקר עקב הוצאות מימון בארץ ובאנגליה. ברבעון הראשון השנה עמדו הכנסות החברה על כ-5 מיליון שקל, אולם בשורה התחתונה נוצר שוב הפסד של 4.6 מיליון שקל.

מהתשקיף עולה עוד כי בשנת 2023 מכרו החברה ושותפה בפרויקט בנווה צדק פנטהאוז שנוצר מאיחוד של שתי דירות, בשטח כולל של 461 מ"ר, תמורת כ-50 מיליון שקל - לידי רוכש זר. הפנטהאוז הוא חלק מפרויקט שהכולל בסך הכול 6 דירות למכירה - שהניבו תמורה כוללת של כ-76 מיליון שקל. הרווחיות הגולמית בפרויקט עומדת לפי החברה על 24%.

כל מה שמניב "על המדף"

הקרקע שתועמד כבטוחה למחזיקי האג"ח שתנפיק אריה פרשקובסקי גרופ ממוקמת בראשון לציון, ושוויה בספרים - 112 מיליון שקל. זוהי קרקע בשטח של 3.9 אלף מ"ר הנמצאת מזרחית למחלף עין הקורא. ייעודה המקורי היה לפיתוח פרויקט "נופש מטרופוליני", וכיום היא בשלבי שינוי ייעוד להקמת אלפי יחידות דיור בסדרה של מגדלי מגורים. הקרקע, שבה מחזיקה משפחת פרשקובסקי עוד משנות ה-70, ממוקמת בסמוך לאחד מקווי המטרו המתוכננים בגוש דן.

"אנחנו הדור הבא שרוצה לקחת את החברה קדימה", אומר המנכ"ל בורקין לגלובס. "הפעילות שלנו הפכה ליותר מאסיבית מכפי שהיה בכמה שנים האחרונות, כשנישת ההתחדשות העירונית אצלנו תופסת תאוצה". הוא מאשר שחברות נדל"ן רבות פונות לשוק האג"ח בשל סביבת הריבית הגבוהה: "שוק הנדל"ן דורש הון ויש בו כיום צימאון לכסף. חברות שורפות מזומנים בקצב לא הגיוני כשהריבית במשק נמצאת בטווח הזה".

כאמור לאריה פרשקובסקי גרופ יש גם החזקות בנדל"ן מניב, אולם בורקין טוען כי בכוונתה למכור אותן ולהתמקד בבניית דירות. לדבריו, "כאסטרטגיה החלטנו לממש את הנכסים המניבים ואנחנו מתמקדים בתחום המגורים בישראל. כל מה שמניב נמצא על המדף".