הקונים בורחים: צניחה בביקוש לדירות על אדמות כנסייה במרכז ירושלים

אי הוודאות סביב אדמות הכנסייה לא נפתרת ויוצרת כשל שוק חמור במרכז ירושלים. כך סבורים חוקרים מהאוניברסיטה העברית שבדקו את מחירי הדירות במקום לאורך 20 שנים. מהמחקר עולה כי מחירי הדירות על אדמות הכנסייה בירושלים מגלמים פרמיה שלילית של עד 30% לעומת דירות אחרות באיזור, עקב חוסר הוודאות בנוגע לעתידן. בתוך 4 שנים הביקושים לנכסים הללו ירדו בכ־20%.

● ההייטקיסטים הרוויחו מיליון שקל ב"מחיר למשתכן" ביהוד
● קרקע כמעט באפס שקלים: המחירים בעיר הדרומית בשפל חדש

החוקרים סבורים, כי המצב מעודד שוק ספקולנטי, עקב הסיכון הגדול והרווחיות הגדולה הטמונה בדירות למי שרוכש אותן בטרם הושג הסדר.

חוזים שיפוגו עד 2150

מדובר במחקר חדש שהוצג בכנס של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, הפקולטה לניהול על שם קולר ותוכנית קרסו למחקר ופיתוח דיור חברתי - הגר, הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב.

"אדמות הכנסייה" משתרעות על כ־500 דונם והן כוללות כ־1,100 דירות, שמצויות בשכונות היוקרתיות ביותר בירושלים - רחביה, טלביה, בקעה. הן היו בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוקסית במשך מאות שנים. ב־1951 החכירה הכנסייה את הקרקעות לקק"ל ולאנשים פרטיים בחוזי חכירה ארוכי טווח. לפני 3 שנים נמכרו חלק מהקרקעות לחברת אקסטל שבשליטת היזם האמריקאי גארי ברנט ב־750 מיליון שקל.

חוזי החכירה מ־1951 אמורים לפוג בין השנים 2034 ל־2150 והבעיה העקרונית שקיימת בהם היא, שבניגוד לחוזי חכירה מול המדינה (רשות מקרקעי ישראל) אין בחוזים שום בטחון שניתן יהיה להאריכם בתום תקופת החכירה. החוקרים, ד"ר אורן רגבי מבית הספר למינהל עסקים וד"ר יהונתן גבעתי מהפקולטה למשפטים מתארים מצב, שאינו היפוטתי, של משפחות צעירות שחתמו לפני עשרות שנים על חוזי חכירה מול הכנסיות, והתגוררו בדירות על אדמות הכנסיה, כשלפתע תפוגת חוזי החכירה מתקרבת וקיים חשש ממשי שהן יאבדו את הנכסים שלהן.

במחקר ביקשו החוקרים ללמוד כיצד מתנהג השוק בקרקעות הללו. לצורך כך נבחנו נתוני שוק הנדל"ן שנערכו בין 2004 ל־2024 על דירות בשטחי הכניסה לעומת דירות שמצויות בסמיכות להן.

הוברר באופן מובהק, כי ככל שמועד סיום חוזה החכירה קרוב יותר, כך פוחתת הנכונות של רוכשים פוטנציאליים להסתכן ולרכוש דירות במקום. ניכר כי בין 2004 ל־2020 הדירות שמצויות ליד אדמות הכנסייה והדירות שמצויות על אדמות הכנסייה, התנהלו בצורה דומה בכל הקשור להסתברות לרכישת דירה. מ־2020 והלאה ירדה ההסתברות לרכישת דירה בקרקעות הכנסייה בשיעור כולל של 20%.

40 אלף שקל למ"ר

ואולם הרבה קודם לכן, כבר ב־2014, ניתן לראות היווצרות פערי מחיר בין דירות שאינן משתייכות לכנסייה לאלה שכן. אז מחירי הדירות הממוצעים משני הסוגים הגיעו לכ־29 אלף שקל למ"ר; מאז, מחירי הדירות של הכנסייה עלו בקצב איטי לרמה ממוצעת של פחות מ־40 אלף שקל למ"ר, בעוד שמחירי הדירות שאינן משתייכות לכנסייה כבר נושקים ל־50 אלף שקל למ"ר.

כלומר נוצר מצב שבו גם אם אין מדובר בירידות מחירים נומינליות, נרשמו ירידות ריאליות, בהשוואה לעליות המחירים של הנכסים הסמוכים.

בסך־הכול איבחנו החוקרים פרמיה המשקפת ירידות של כ־30% במחירי הנכסים, שנותרו 40 שנים או פחות לסיום חוזי החכירה, ושל 10% כאשר נותרו יותר מ־40 שנים לסיום החכירה. הממוצע הכולל של אובדן השווי באותם נכסים מגיע ל־10%־15%.

התערבות המדינה נדרשת

רגבי אמר בהרצאתו בכנס כי מה שקובע כיום את קיום עסקה על אדמות הכנסייה ואת גובה המחיר הוא "החשש של מי גדול יותר ־ של המוכר או של הקונה": המוכר חושש שלא יימצא פתרון ומחיר הדירה שלו ימשיך לרדת, או שיגיע לתפוגת החוזה; הקונה הפוטנציאלי חושש שכן יימצא פתרון למצב, ואז מחיר הדירה יזנק והוא לא יוכל לקנות. רגבי וגבעתי רואים במצב זה כשל שוק, שהממשלה מחוייבת להתערב בו. זאת מאחר ויש כאן חוסר ודאות בזכויות קניין, פגיעה כלכלית, הקצאת משאבים לא יעילה, שכן רוכשי דירות בשטחי הכנסייה לא בהכרח יודעים להעריך אותן.

הכוונה היא כי רוכשי דירות סולידיים ־ שלא רוצים סיכון - נמנעים מלרכוש דירות כאלה, שמא יאבדו אותן. את מקומם תופסים האנשים שרגבי מכנה "בעלי תיאבון סיכון רב יותר". רגבי: "הם אולי לא ספקולנטים בהגדרה, אבל הם מוכנים לקחת על עצמם את הסיכון, שביום מסויים ייקחו מהם את הדירה, ולעומת זאת לראות, שאם מגיעים להסדר על הקרקעות ־ הם יעשו קופה יפה".

הפתרון לאנומליה יגיע כשיושג הסדר, או אפילו כשהציבור יחוש, שהצדדים (חברת אקסטל, קק"ל, בעלי הדירות בקרקעות הכנסייה, ואולי אף המדינה) קרובים להסכם ושרמת הוודאות לגבי עתיד הדירות הללו עולה.