הבית נהרס מטיל? לא תוכלו לקדם תמ"א 38

המתקפה האיראנית על ישראל גרמה פגיעות ישירות למבנים בערים שונות בארץ - מבתי מגורים פרטיים ועד מגדל יוקרה במרכז תל אביב. איך משקמים בניין שנפגע כליל ולעתים גם פונה מדייריו? מה קורה לזכויות הבנייה, ומי מחליט אם לשפץ או להרוס ולהתחיל מחדש? גלובס עושה סדר.

● מי שהבית שלו נפגע מטיל יקבל פיצוי. אם השכרתם דירה שנפגעה - אכלתם אותה
● המהנדס שבטוח: הפתרון היחיד שהיה יכול לסייע במקרה של הפגיעה בבת ים

מה יקרה עכשיו לבניין מגורים שנפגע מירי טילים?

עו"ד נטלי שמעון-ויינשטיין, מנכ"לית התאחדות קבלני השיפוצים, מסבירה: "כאשר מדובר בנזק משמעותי אך לא בהרס מוחלט של הבניין, כמו במקרה של המגדל בתל אביב שבו כ-200 דיירים, מתחילים בבדיקות הנדסיות כדי להעריך את היקף השיפוץ. אם אין צורך בהריסה מלאה, השיפוץ מתבצע על-ידי קבלן שנשכר על-ידי ועד הבית או חברת הניהול. כל דירה אחראית לשיפוץ הפנימי שלה, והמימון מגיע ממס רכוש".

מה קורה אם הבניין נהרס כליל?

עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית, מסביר כי כאן יש להבחין בין כמה אפשרויות. אם מדובר בבניין שהקריסה שלו מוחלטת, יש הבחנה בין מסלולים תכנוניים:

במקרה של תמ"א 38, זכויות הבנייה תלויות בקיומו של מבנה קיים. לכן אם הבניין נהרס כליל - הזכויות הלכו לאיבוד, ולא ניתן יהיה לשקם את הבניין מכוח תמ"א 38. כך זה גם בתוכניות החלופיות שאישרו ערים שונות וגם לפי חלופת שקד (שהיא זו שחלה כיום ברשויות שלא אישרו תוכניות חלופית). "עירייה לא תוכל לתת זכויות בנייה לפי משהו שהוא לא קיים - זה לא חוקי", מדגיש רז-כהן.

בהליך של פינוי-בינוי, ניתן להגיש תב"ע חדשה, והזכויות לפי הבניין שנהרס נשמרות. "בפועל, זה עשוי אף לזרז את תהליך ההתחדשות העירונית", אומר רז-כהן, "משום שהבניין כבר נהרס, ואנשים התפנו וירצו לראות אותו קם".

כך אירע למשל במקרה של הבניין שקרס בספטמבר 2021 ברחוב סרלין בחולון. העירייה, חברת אאורה והדיירים קידמו את ההיתר במהירות, ובתוך כשנתיים החלה הבנייה של הבניין החדש.

עו"ד רז-כהן מחדד כי אם הבניין לא נהרס כליל, אז זכויות הבנייה לא אבדו - וצופה שיהיו ויכוחים משפטיים רבים סביב השאלה מה ייחשב לבית שנהרס כליל, למשל אם נהרסה קומה אחת בבניין שבו יש כמה קומות.

האם אפשר להשתמש בכספי מס רכוש גם לצורך בנייה מחדש של הבניין?

רז-כהן מסביר כי אומנם יש סיכום בין רשות המסים לבין הרשות להתחדשות עירונית, שלפיו ניתן להפנות את כספי מס הרכוש המשולמים בעקבות נזק ישיר לשם קידום בנייה מחודשת של הבניין - כלומר לצורך התחדשות עירונית מלאה, אולם בפועל זה לא כל-כך פשוט.

גם אם קיימת תב"ע ישנה שניתן לבנות לפיה, הדרישה החוקית להוסיף ממ"דים בכל דירה מקשה על הקמה מחודשת בדיוק באותו היקף. לפיכך, הדרך הנכונה היא לקדם תב"ע חדשה - תהליך שעלול לקחת זמן רב.

האם ניתן לחייב דיירים להתקדם עם פרויקט של שיקום הבניין או בנייה מחודשת?

כן. רז-כהן מציין כי קיימת פסיקה של בית המשפט העליון מתקופת מלחמת המפרץ, שלפיה כאשר נהרס בית משותף, נדרשות חתימות של שלושת רבעי מבעלי הדירות לשם הקמה מחודשת. הפסיקה אף הורחבה כך שניתן לבנות בית גדול יותר מזה שנהרס, על-מנת להבטיח שהפרויקט יהיה כלכלי. הוא מזכיר כי דיני הדייר הסרבן אינם חלים על בית שנהרס.