מחירי הדירות ירדו חודשיים ברציפות. ואיזה אזורים הובילו את המגמה השלילית?

מספר נתונים חשובים (עד כמה שניתן לדבר על דברים חשובים שלא קשורים למלחמה) פורסמו היום (א') ע"י הלמ"ס: מצד אחד שוק הדירות נמצא בירידה כמותית, שבאה לידי ביטוי במיוחד בכמות הדירות החדשות שנמכרות. מצד שני, מדד מחירי הדירות מורה זה החודש השני ברציפות על ירידה מינימלית של 0.1%. אז היכן הדברים עומדים? ננסה להסביר בטור זה בקצרה.

● האינפלציה נמוכה מהצפי - קצב של 3.1% במאי; מחירי הדירות יורדים
● שאלות ותשובות | הבית נהרס מטיל? לא תוכלו לקדם תמ"א 38

מה הממצאים העיקריים של מדד מחירי הדירות?

מדד מחירי הדירות בחודשים מרץ-אפריל 2025 ירד ב-0.1% לעומת פברואר-מרץ, זה החודש השני ברציפות. בסך הכל, ברמה השנתית מחירי הדירות עלו ב-5.1%.

היכן המחירים ירדו יותר והיכן פחות?

המחוז שמשך את הירידות בצורה החזקה ביותר היה מחוז הצפון, שבו נרשמה ירידה חודשית של 1.3%; מחוז תל אביב רשם ירידה של 0.6% ואילו במחוז הדרום המחירים ירדו ב-0.2%. בחיפה המדד היה מאופס, ואילו שני המחוזות שהעלו את המדד הכולל, היו ירושלים, שרשם עליית מחירים של 1.2% והמרכז, שבו המחירים עלו ב-0.3%.

במבט ארוך טווח מעט יותר, של 3 חודשים, ירושלים בולטת בעליות החריגות שנרשמו בה, יחסית למחוזות האחרים, שהגיעו ל-2.6%; במחוז הצפון העליות הגיעו ל-0.8%, גם אחרי הירידה הגדולה שנרשמה בחודש האחרון, בחיפה ובדרום העליות הגיעו לרמה תלת חודשית של 0.7%, בתל אביב ל-0.1% ואילו במחוז המרכז נרשמה ירידה של 0.2%.

אילו טיפוסי דירות הובילו את הירידות?

רכיב מדד מחירי הדירות החדשות מורה על עלייה של 0.4%, לעומת ירידה, כאמור, בכלל המדד של 0.1%. ואם כלל המדד יורד, אך מחירי הדירות החדשות עולים - סימן שהירידות הגיעו מכיוון הדירות יד שנייה.

מכיוון שאין בנמצא מדד דירות יד שנייה, ניתן להניח, שרמות הירידה שלהן הגיעו לחצי אחוז.

כיצד תמהיל רכישת הדירות משתנה?

התמהיל משתנה בצורה חדה. אם לפני כשנה, מספר הדירות החדשות שנרכשו היווה כמעט 50% מכלל הדירות שנרכשו, בחודשים האחרונים אנחנו רואים ירידה חדה בכמות הדירות החדשות הנרכשת. אמנם גם בכמות הדירות יד שנייה שנרכשת יש ירידה, אך לא כל כך חדה. בחודשים מרץ-אפריל ירד משקל הדירות החדשות אל מתחת ל-40% מכלל הדירות שנרכשו, וזה משמעותי מאוד.

במקביל, היצע הדירות מגיע לשיא כל הזמנים כנראה של 80 אלף דירות.

אז מדוע מחירי הדירות החדשות מוסיפים לעלות?

זה אחד מהוויכוחים העיקריים שמתנהלים סביב שוק הדירות, והכוונה היא להשפעות המבצעים הפיננסיים על המחירים. בלמ"ס טוענים, כי שיעור העסקאות הללו עמד בחודש מרץ על 16.6% מכלל העסקאות החדשות שבוצעו ואילו באפריל הוא ירד ל-11.9%, ועל כן בפועל הוא לא משפיע על המדד.

הכלכלן הראשי באוצר מעבד נתונים אחרת ומגיע לתוצאות שונות, וגם המועצה הלאומית לכלכלה הקימה צוות לבדיקת התעלומה, אם כי הנחת היסוד של זה אומרת שהבנקים הם אלה שמונעים ירידות מחירים שהיו אמורות להירשם בשוק הדירות החדשות.

האם יש נתונים משוק השכירות?

כן, וסותרים לכאורה: מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, שמבוסס בעיקרו על שינויי מחירי השכירות ירד ב-0.3%. לעומת זאת, מחירי השכירות למי שחתמו בחודש שעבר על הסכם שכירות חדש, עלו ב-5.2%, לעומת שכר הדירה הקודם שהיה נהוג באותה דירה.

בטור הקודם שלנו הבענו השערה, כי השוק מראה סימנים של עלייה אפשרית במחירי השכירות, אך לפחות בחודש מאי ההערכה התבדתה. ועם זאת, עדיין עליית שכר הדירה לשוכרים חדשים מורה, שהשוק אינו שוקט על השמרים, ויש לעקוב אחריו.