צבי סטפק טוען: "כל הסיבות מובילות לירידת מחירי הדירות"

העליות בבורסה בתל אביב ביומיים האחרונים, למרות המלחמה ההיסטורית מול איראן, הצליחו להפתיע לא מעט מומחים בשוק ההון. ההסבר המרכזי שהללו מסמנים הוא שהמשקיעים מתמחרים את היום שאחרי המלחמה, שבו האיום האיראני מצטמק ופרמיית הסיכון של ישראל תרד. אבל לצבי סטפק, מייסד בית ההשקעות מיטב, יש הסבר אחר.

● מניות הנדל"ן לא ראו אופטימיות כזאת הרבה זמן. האם היא מוצדקת?
● "רגע מכונן": המשקיעים הזרים בדיוק חזרו להאמין בישראל. האם עכשיו הם בדילמה?

הוא מפנה את הזרקור דווקא למשקיעים הקטנים."מה שקורה פה זה במידה רבה תופעה של פומו (FOMO - fear of missing out, א"ג)", הוא אומר בראיון לגלובס. "המשקיעים אומרים לעצמם 'הולכות להיות ירידות, אז בואו ננצל אותן', כי הניסיון מראה שמהר מאוד הירידות מתחלפות בעליות, ככה הציבור התרגל. כדי לא להחמיץ את העליות, שהציבור מאמין שיגיעו, הוא קונה".

ואכן, מאז משבר הסאב־פריים שהחל ב־2008, שוקי המניות הציגו התאוששות מהירה ממשברים גדולים. "אם ניקח את חמש השנים האחרונות, היה לנו את הקורונה שהשפיעה על כל העולם, והביאה לירידות ממוצעות של 35% בשוקי המניות בתוך שלושה שבועות, אך תוך מספר חודשים השווקים התאוששו. אירוע שני היה במלחמת חרבות ברזל, שלאחריה היו ירידות חדות, ושוב הייתה התאוששות מהירה יחסית, בעיקר ב־2024, אחרי כמה הישגים בחצי השני של השנה", הוא מזכיר, ומתייחס למתקפת הביפרים על חיזבאללה וחיסול סינואר.

האם המשקיעים בת"א אופטימיים מדי?

במבט קדימה, סטפק מעריך שהמפתח לעתיד השווקים תחת המלחמה עם איראן הוא הזמן. "כרגע, הציבור מאמין שהמלחמה תהיה כנראה קצרה, וזה התסריט האופטימי. במקרה כזה, המלחמה תסתיים בתוך סדר גודל של כשבועיים, ותוסר האי־ודאות סביב איום הגרעין האיראני, או שלכל הפחות הוא יידחה בכמה שנים. זה תסריט שיכול להיות מאוד חיובי לבורסה".

מנגד, הוא מסמן גם את התרחיש השלילי, שעשוי להביא לפגיעה בכלכלה הישראלית ובבורסה: "אם ניגרר פה למלחמת התשה, שטפטופי טילים ירדו עלינו כל יום, זה סיפור אחר לגמרי. גם אם בסופו של דבר נסיר או נדחה את האיום הגרעיני, זה יהיה תסריט רע. עד כה, היו לנו שלושה ימי קרב שמעריכים את הנזק שלהם במיליארד שקל. תוסיף לזה את ההוצאות הביטחוניות, שיגדילו את תקציב הביטחון, וידרשו עוד הנפקות אג"ח, בריביות גבוהות יותר מכיוון שפרמיית הסיכון של ישראל בתרחיש הזה עלולה לעלות".

לכך הוא מצרף בתרחיש המלחמה הממושכת עלייה צפויה בלחצים האינפלציוניים: "ייווצר לחץ על שוק הדיור, מכיוון שאנשים יאבדו את הדירה שלהם, וכפתרון זמני יצטרכו לשכור דירות. זה יכול ליצור לחץ על מחירי השכירות, שמהווים בערך רבע מהמדד. זה גם אומר שלא יגיעו לכאן טיסות, מה שאומר שאנחנו נהיה פה ונרכוש את כל מה שאנחנו צריכים פה. אז ייווצר לחץ על המחירים המקומיים, ובנק ישראל ידחה את הורדת הריבית".

מטבע הדברים, לשני התרחישים הללו צפויות להיות השפעות הפוכות על הבורסה המקומית. מצד אחד התרחיש האופטימי עשוי "להביא לפעילות כלכלית ערה שכוללת גל של הנפקות, מיזוגים, רכישות, לא רק מקומית אלא גם במעורבות של זרים". מאידך, בתרחיש פסימי, אנחנו עשויים לראות "גידול בקצב החברות שיגיעו למצב שיבקשו הסדר חוב, וכן הפערים בין אגרות החוב הקונצרניות לבין הממשלתיות יגדל", הוא מסכם.

אל תתבשמו מהעליות במניות הנדל"ן

למרות התרחישים השונים אותם הוא שוטח, סטפק מאמין שאין מקום לשינויים גדולים בתיק. "מי שמאמין בתרחיש האופטימי יכול להגדיל את אחוז המניות ולהפך. אבל יש לי עצה כללית שאני חוזר עליה תמיד - אדם צריך לדבוק במדיניות שלו. זאת אומרת, אם הוא החליט שמתאים לו גם כלכלית וגם מנטלית, להקצות למניות X אחוז מהתיק, אז שיתמיד בזה. אם הוא אופטימי, אפשר להגדיל ב־2%־3% או להפך, אבל לא לעשות מהלכים גדולים במדיניות ארוכת הטווח שלו".

בתרחיש השלילי שבו המלחמה מתארכת, מי שירוויחו לדעת סטפק הן מניות חברות התקשורת, שעשויות להרוויח מעליית המחירים והגידול בשימוש. לכך הוא מצרף את התמחורים הנוכחיים של המניות שלדעתו "יחסית סבירים, בלי קשר בכלל למלחמה, המחירים הגיעו לאיזושהי תחתית, והם מטפסים, ואני מאמין שימשיכו לטפס למעלה". אליהן הוא מוסיף גם את חברות הנפט והגז, שייהנו מהעלייה במחירים, הביטחוניות ורשתות המזון והאופנה, שייהנו גם כן מהגידול בביקושים.

מנגד, מי שעשויות להיפגע בתרחיש כזה הן חברות הבנייה למגורים, הסקטור המצטיין של הבורסה ביומיים האחרונים. מדד ת"א בנייה למשל, רשם ביום שני את היום הטוב ביותר שלו מאז 2020 והשלים עלייה של כ־10% ביומיים. סטפק, רואה תרחיש פחות אופטימי לענף שכולל מחסור בעובדים, אתרי בנייה מושבתים ובעיות מלאי: "כל הסיבות מובילות לירידת מחירים שם, והמלחמה יכולה להגביר את זה. אני לא רואה תרחיש שאנשים יתלהבו לקנות או להשקיע בדירות במצב שבו כל יום יורדים עליהם טילים".

מי שעוד עשויות להיפגע הן מניות הסקטור הפיננסי, הבנקים והביטוח, שהפכו בשנתיים האחרונות לחביבות המשקיעים. לדבריו," אם המשק ייכנס להאטה, כי הוא לא יעבוד בפריון מלא במצב של טפטופי טילים כל יום, הבנקים יצטרכו להגדיל את ההוצאות שלהם להפסדי אשראי. מנגד, בתרחיש האופטימי הם דווקא יהיו הנהנים הראשונות. הרגישות של מניות הבנקים והביטוח לירידות או עליות בשוק ההון גבוהה יותר. עלייה של 10% בשוק, זו עלייה של 12%־13% בבנקים ולהפך".

בתרחיש האופטימי מסמן סטפק עלייה רוחבית בשוק, כאשר מלבד מניות הבנקים והביטוח, סקטור הפיננסים הרחב עשוי להרוויח ביחס לסקטורים אחרים. בכלל זה הוא כולל את בתי ההשקעות (כולל מיטב בראשו הוא עומד), וחברות האשראי החוץ־בנקאי. מנגד, הוא מעריך כי צפויה ירידה בתמחורים של המניות הביטחוניות. "תהיה ירידה, כי המניות עלו מאוד חזק. נכון שזה לא קשור רק למה שקורה פה, התעשיות הביטחוניות נהנות גם ממה שקורה בעולם, ונהנות מביקושים, כי יש להן מוצרים ייחודים. הן לא ירדו מאוד חזק, לדעתי, כי הביקושים העולמיים הרבה יותר משמעותיים, אבל, הן יכולות לרדת".