הבית נפגע? מה עושים עם המשכנתא, והאם אקבל פיצוי על אובדן שכירות

ירי הטילים מאיראן ממשיך לפגוע קשות בעורף הישראלי. מנתונים שפרסמה השבוע רשות המסים עולה כי מאז פרוץ המלחמה, פונו כ־11 אלף בני אדם מבתיהם לבתי מלון בעקבות נזק ישיר מפגיעת טילים, ולפי הערכה התפנו כ־4,000 נוספים לקרובי משפחה וחברים. בקרן הפיצויים (מס רכוש) התקבלו נכון ליום שלישי כ־38 אלף תביעות עקב נזקים שנגרמו מירי הטילים, מתוכן כ־30 אלף תביעות סביב נזק למבנים.

● כל טיל איראני שנפל גרר בממוצע 4,000 תביעות על נזק
● כמה יעלה לתקן בניין שנפגע מטיל איראני - ואיך זה יתבצע

הכאוס שאליו נקלעו אלפי מפונים, בעלי דירות ושוכרים אשר בתיהם נפגעו מוביל גם לחוסר ודאות לגבי הזכויות שמקנה החוק סביב הפגיעה בנכס. גלובס עושה סדר בסוגיות המיידיות שכדאי לקחת בחשבון.

הדירה שבבעלותי או שאני שוכר נפגעה ישירות. האם אני זכאי לפיצוי?

"כן, אך יש הבדל בין סוגי הפיצוי. המדינה מפצה ללא הגבלת סכום על נזק שנגרם למבנה, וזאת על פי עקרון השבת המצב לקדמותו. מי שזכאי לפיצוי כזה הוא בעל המבנה, ולא השוכר", אומרת עו"ד ציפי מנור, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי.

עו"ד מנור מוסיפה כי "לעומת זאת, בגין נזק לתכולה ניתן לקבל פיצוי לפי מחירון של סוגי 'חפצי בית'. הפיצוי מהסוג האחרון מוגבל לתקרות סכום, המפורטות בתקנות. בכל מקרה, אין זכאות לפיצויים בגין כסף מזומן, המחאות, תכשיטים וחפצי אומנות".

יצוין כי באתר רשות המסים ניתן לרכוש הרחבה לכיסוי הביטוחי לתכולת הדירה.

התכולה בדירה שאני שוכר נפגעה. האם הנזק מכוסה בביטוח?

עו"ד מנור: "פוליסות ביטוח רגילות לתכולת דירה אינן מכסות נזקי מלחמה. אולם חפצים ביתיים המצויים בדירת מגורים של כל תושב מבוטחים על פי חוק מפני נזקי מלחמה, וזאת ללא עלות. שוכרים שיגישו תביעה למס רכוש זכאים לפיצוי בגין תכולה שניזוקה.

"ניתן להרחיב את הכיסוי בתשלום, כך שבמקרה של נזק לתכולת הדירה בשל נזקי מלחמה הפיצוי לא יהיה מוגבל לסכומי התקרה".

הבניין שבו אני שוכר נפגע ונאלצתי להתפנות. האם אני זכאי לדיור חלופי?

"כן. בנוסף לפיצוי ממס רכוש בגין הנזק לתכולה, במקרה שבו נגרם נזק לבניין מגורים או לדירת מגורים בשל המלחמה, ולא ניתן להתגורר בה, במס רכוש יקבעו את זכאותו של הדייר - גם אם הוא שוכר - לדיור חלופי או לתשלום עבור דיור חלופי", אומר עו"ד אביב טסה, מומחה לדיני נדל"ן.

לדברי עו"ד טסה, "הזכאות תיקבע לפי חומרת הפגיעה בנכס והזמן הנדרש להשבת המצב לקדמותו. התנאי לקבלת הדיור החלופי או התשלום עבורו הוא חוזה שכירות בתוקף ותיעוד על כך שהשוכר ממשיך לשלם את דמי השכירות".

האם צריך להמשיך ולשלם שכר דירה למשכיר?

עו"ד טסה: "כן, כל עוד חוזה השכירות בתוקף יש חובה להמשיך לשלם דמי שכירות והדבר אף מהווה, כאמור, תנאי לקבלת סיוע ממס רכוש.

"חריג אפשרי לחובה הזו הוא במידה ובחוזה השכירות נקבעו סעיפים ספציפיים המתייחסים למצב של אי־יכולת להתגורר בדירה, כגון במצב של מלחמה, ואשר לגביהם סוכם עם המשכיר כי לא ישולמו דמי השכירות".

האם לנוכח הפינוי מהדירה ניתן לבטל את הסכם השכירות?

עו"ד טסה: "אם לא ניתן להתגורר בדירה שנפגעה או בבניין שנפגע ויש צורך בפינוי, השוכר יכול לבטל את הסכם השכירות כי מטרת השכירות סוכלה".

כיצד ניתן להסדיר שמועד חוזה השכירות לטווח הקצר יהיה גמיש?

עו"ד טסה: "ניתן להגיע להסכמות עם בעל הדירה על כך שהשכירות תהיה לתקופה קצרה של מספר חודשים וכי לשוכר תינתן אופציה להארכת תקופת השכירות למספר חודשים נוספים מפעם לפעם".

אני משכיר דירה שנפגעה והשוכרים עזבו. האם אקבל פיצוי?

עו"ד מנור: "לא. הפיצויים שניתנים על ידי מס רכוש אינם מכסים נזקים עקיפים כדוגמת אובדן הכנסה משכירות".

האם אני רשאי להקפיא את תשלומי המשכנתא בעקבות פגיעת טיל?

עו"ד מנור: "⁠כן, אך בכפוף לתנאים. בנק ישראל פרסם מתווה סיוע, אשר צפוי להכנס לתוקף ב־1 ביולי הקרוב ולחול עד ה־31 ביולי.

"המתווה מעניק הקלות במשכנתא למשקי בית שביתם נפגע והם מפונים או שהם נפצעו ואושפזו בעקבות מבצע 'עם כלביא', וזאת בהתייחס לדירה ראשונה ולמשפרי דיור.

"על פי המתווה, תתאפשר לזכאים הללו דחייה של תשלום החזרי משכנתא לתקופה של שלושה חודשים, ללא הגבלת סכום וללא חיוב בריבית או עמלות נוספות על תקופת הדחייה. יש להגיש את הבקשה עד ה־31 ביולי.

"מדובר במתווה חדש, המתווסף למתווה קודם של בנק ישראל מאפריל האחרון, ואשר חייב את הבנקים להקצות מרווחיהם לטובת מתן הקלות ללקוחות. ולכן, מומלץ לכל בעל חשבון לבדוק מול הבנק הספציפי אילו הקלות נוספות ניתן לקבל".

כיצד משפיעה פגיעה בבניין על תהליך של התחדשות עירונית?

עו"ד מנור מסבירה כי הדבר תלוי בשלב שבו נמצא הפרויקט: "במישור התכנון והרישוי, כשיש היתרי בנייה שמועד פקיעתם בין ה־8 באפריל 2024 ל־31 ביולי 2025 הוארכו אוטומטית עד ל־31 בדצמבר 2025.

"בכל הנוגע להליכי ערר והתנגדויות לפרויקטים, הרי שוועדות הערר במחוזות תל אביב, ירושלים וצפון הודיעו על ארכה להגשת מסמכים כך שהתקופה שבין ה־13 ביוני עד ל־22 ביוני לא תילקח בחשבון במניין הימים להגשת ערר או תשובה.

"ניתנת עדיפות לקידום תכנון ורישוי ביחס לבניינים שניזוקו במלחמה".

באשר לטווח הארוך, היא מוסיפה, "השאיפה היא שבמוסדות התכנון יפנימו את הצורך הקריטי בקידום מואץ של תוכניות והיתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית, ויפעלו להחסרת חסמים בירוקרטיים. זאת, על מנת לאפשר בנייה של מבנים העומדים בתקנים, בדגש על מיגון.

"מבחינת ההסכמים עם היזם, המלחמה עם איראן עשויה להיחשב כ'כוח עליון', המצדיק דחייה בלוחות הזמנים לפי ההסכם. ואולם, מומלץ לבחון כל הסכם לגופו ולבדוק מה קובעות ההוראות שלו בנושא".