לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

מתווכי מקרקעין יחויבו בחובות זיהוי, דיווח וניהול רישומים בכל עסקת תיווך אשר במסגרתה בוצעה בנכס פיננסי עבור הלקוח, או שהמתווך התבקש לבצע פעולה כזו - כך קובעת הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים לאחרונה.

● הזדמנות לבנות מחדש | "אין כוח שיעצור תמ"א": בוועדות התכנון משנים גישה בהיתרי בנייה
● חדשות הנדל"ן | עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

"פעולה בנכס פיננסי" תוגדר כ"החזקה או העברה של כספים או נכס וירטואלי לרבות באמצעיות חשבון בגוף פיננסי". נוסף לכך, מוצעת הגדרה חדשה של נכס וירטואלי שנועדה להתמודד עם מגוון הנכסים הווירטואליים הקיימים היום.

בדברי ההסבר להצעת החוק צוין כי הטלת החובות נועדה להתמודד עם הסיכון המוגבר להלבנת הון בעסקאות במקרקעין, ולהתאים את הסטנדרט בישראל לסטנדרט הבינלאומי החל בנושא.

החוק
כמו החובות של עורכי דין ורואי חשבון

מדובר בחובות דומות לאלה המוטלות על נותני שירותי פיננסיים שונים, בהם צ'יינג'ים, וכן על החובות שהוטלו על עורכי דין ורואי חשבון לפני כעשור.

לפי החוק, עורכי דין ורואי חשבון שנותנים ללקוח שירותים בעלי אופי פיננסי, המוגדרים בחוק כ"שירות עסקי", מחויבים בזיהוי הלקוח, בדיווח במקרים מסוימים וכן בשמירה על המידע לצרכי ביקורת שנערכת על ידי משרד המשפטים.

על פי הצעת החוק החדשה, גם מתווך במקרקעין יידרש לזהות את הלקוח, לדווח על פעולות מסוימות ברכוש הלקוח, לנהל רישומים של פרטי הזיהוי של הלקוח ופעולות ברכוש של הלקוח ולשמור את הרישומים לטובת ביקורת. את החובות הקונקרטיות יקבע שר המשפטים בצו ייעודי, כפי שקיים לגבי גופים פיננסיים ובעלי מקצוע אחרים.

הרקע
גידול בהיקפי השוק וברמת המחירים בו

מאחורי ההצעה עומדת הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור, בראשות עו"ד עילית אוסטרוביץ'־לוי. בדברי ההסבר נכתב כי "ניצול שוק הנדל"ן להלבנת הון הוא תופעה עולמית מוכרת בשל מאפייניו הייחודיים של שוק זה, הכוללים עריכת עסקאות בסכומים גדולים יחד עם אפשרות לתשלום במזומן והיעדר חובות לרישום מלוא שרשרת הבעלות בנכס".

שוק הנדל"ן בישראל הוא משמעותי מבחינת מספר העסקאות המבוצעות בו והיקפן הכספי. לטענת משרד המשפטים, הגידול בהיקפי השוק וברמת המחירים בו, מאפשר הטמעת רכוש שהופק בפשיעה ביתר קלות. "החשש מפני הלבנת הון הוא חשש מעשי בשוק זה, נוכח הקושי הקיים במעקב אחר שרשרת הבעלות בזכויות במקרקעין במקום בו הבעלים הוא תאגיד או כאשר רכישת הזכויות במקרקעין נעשית על ידי נאמן. קושי זה רלוונטי בעיקר כאשר הרכישה מתבצעת במזומן או באמצעות צ'ק זר, מאחר ואין גורם פיננסי מפוקח שבאמצעותו ניתן לחייב בהצהרה על הנהנה. החלה של משטר איסור הלבנת הון על מתווכים במקרקעין, צפויה למתן את הסיכון הנשקף מפעילות זו", נכתב בדברי ההסבר.

בעולם
דרישות מצד ארגונים בינלאומיים

החשש מניצול לרעה של נותני שירותים עסקיים שונים, ובהם מתווכים במקרקעין, עורכי דין ורואי חשבון לצורך הלבנת הון, הביא את הארגונים הבינלאומיים, ובראשם ארגון ה־FATF (Financial Action Task Force), להמליץ למדינות להטיל על מגזרים אלה חובות זיהוי, רישום ודיווח ברוח המוצע בהצעת חוק זו, על מנת להכביד על שימוש לרעה בשירותיהם לצורך הלבנת הון או למנוע אותו.

ארגון ה־FATF ממליץ להטיל חובות אלה גם על מתווכים במקרקעין, כאשר אלו מעורבים, או התבקשו להיות מעורבים, בצד הפיננסי של עסקאות רכישה או מכירה של נכס, עבור לקוחותיהם. חובות דומות נקבעו בכל מדינות האיחוד האירופי וכן במספר מדינות נוספות, בהן דרום אפריקה, קנדה, אנגליה וסין. מדינות כדוגמת ארה"ב ואוסטרליה הנמצאות בעיצומו של הליך חקיקה בנושא.

מתווכי המקרקעין בישראל אינם נדרשים כיום לקיים חובות זיהוי והכרת הלקוח ולא חלה עליהם חובת דיווח לרשות לאיסור הלבנת הון, כנדרש בסטנדרט הבינלאומי.

הביקורת הבאה של ארגון ה־FATF על ישראל תיערך במהלך 2028, במסגרתה יבחן הארגון את משטר איסור הלבנת הון ומימון טרור בישראל מבחינה טכנית ומבחינת האפקטיביות.

בהצעת החוק צוין כי ככל שמדינת ישראל לא תבצע את תיקוני החקיקה הנדרשים עד למועד הביקורת, תהיה לכך השפעה משמעותית לרעה על הציונים שמדינת ישראל תקבל בתחום זה. "לאור האמור לעיל, מוצע להוסיף מתווכים במקרקעין לרשימת הגורמים עליהם חלות חובות זיהוי, דיווח, רישום ושמירת מסמכים לפי חוק איסור הלבנת הון", נכתב בהצעה.

התחולה
מעט מתווכים עושים זאת בפועל

במשרד המשפטים מודים כי הטלת חובות על מתווכים במקרקעין כרוכה בהכבדה על בעלי מקצוע אלו ויש בה כדי להשליך על יחסיהם מול לקוחותיהם. על מנת לצמצם את ההכבדה הכרוכה במילוי החובות, כוללת הצעת החוק הוראות המצמצמות את תחולת החובות שמוצע לקבוע בה. הוראות אלה גובשו, בין היתר, בעקבות דיונים שנערכו עם הגופים הרלוונטיים המייצגים קבוצות מתווכים.

"החובות המוצעות יחולו רק על תיווך במקרקעין, שבמסגרתו בוצעה פעולה בנכס פיננסי עבור הלקוח, קרי שמתווך הנדל"ן החזיק או העביר בפועל כספים או מטבע וירטואלי מהלקוח או אליו, לטובת העסקה במקרקעין, או שהמתווך התבקש לבצע פעולה כזו", הובהר.

הרוב המכריע של המתווכים בישראל אינם מבצעים פעולות בנכס פיננסי עבור הלקוח. "נראה כי העיסוק במקצוע זה בישראל, בשונה ממדינות אחרות בעולם, בדרך כלל אינו כולל נטילת חלק בצד הפיננסי של העסקה. לפיכך, החוק המוצע צפוי לחול בפועל על מגזר מצומצם מאוד של מתווכים במקרקעין, ועיקרו כאמור בהתאמת הדין הפנימי לסטנדרטים הבינלאומיים בנושא זה", צוין.

המשמעות
עלולות להיווצר "דרכים עוקפות"

לדברי עו"ד גיא שנער, מומחה בדיני איסור הלבנת הון ממשרד אייזנברג, שנער ושות', אם יתקבל, לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות: "הטלת חובות זיהוי ודיווח על מתווכים תפחית את היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן".

עו"ד שנער מוסיף כי החוק "עשוי לשפר את הציון של ישראל בביקורת הבאה של ה־FATF ובכך יחזק את מעמדה הפיננסי הבינלאומי, ימנע סנקציות ויקל על העברות כספים בינלאומיות, וכי הידיעה שמתבצע פיקוח ושהנתונים מדווחים, תרתיע עבריינים משימוש במתווכי מקרקעין כצינור להלבנת כספים".

עם זאת, מסביר עו"ד שנער כי "כמו תמיד, עלולות להיווצר 'דרכים עוקפות', במסגרתן עבריינים ימנעו מלהיעזר במתווכים, ויעבירו את הפעילות לגורמים לא מפוקחים או פיקטיביים.

"נוסף לכך, החובות החדשות עלולות להרתיע מתווכים 'קטנים' מלקחת על עצמם עסקאות עם מרכיב פיננסי מחשש להסתבכות או לקושי בניהול הדרישות, וכי מאחר שהחוק יחול רק על מקרים בהם המתווך מבצע בפועל פעולה פיננסית קרי, העברת כספים, ייתכן שעבריינים יפעלו במסווה של 'ייעוץ בלבד' כדי להימנע מהחובות".

עו"ד אורי גולדמן, יו"ר (משותף) של ועדת איסור הלבנת הון בלשכת עורכי הדין, מסביר כי השפעת החקיקה מצומצמת ביחס לחובות שהוטלו על עורכי דין ורואי חשבון.

"התזכיר קובע שהחובות יוטלו רק כאשר המתווך מתבקש לבצע פעולה פיננסית עבור הלקוח שלו במסגרת העסקה. מדובר במקרים שבהם המתווך מהווה מעין נאמן בעסקה. בישראל הדבר פחות נפוץ ועל אותם מתווכים חלים חובות כנאמנים. מתווכים שלא עוסקים בפן הפיננסי של העסקה, 'מתווכים רגילים', לא ייכללו תחת החובות המוצעות".

עם זאת, מציין עו"ד גולדמן, "ישנה נטייה של הרשויות תחילה 'להיכנס בדלת' של החלת החובות ולאחר מכן לנסות להרחיבן, כמו שהיה בזמנו עם נותני שירות עסקי - עו"ד ורו"ח. הייתי מציע למתווכי הנדל"ן להיות עירניים לשינויים והרחבות".